投拓江湖 作者：投拓江湖
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土地使用權作價(jià)入股（也稱(chēng)作資產(chǎn)剝離），將土地裝入一個(gè)新的公司，是投拓人員經(jīng)常在拿地實(shí)操中聽(tīng)到的一種交易思路，這是一種能夠有效降低收購方稅負，且能切割風(fēng)險的交易架構。本文對土地使用權作價(jià)入股交易架構的細節，以及涉稅問(wèn)題跟大家做一些分享。
我們在這里講的資產(chǎn)剝離，是一種交易思路架構設計的高階玩法，適用于一些比較復雜的收并購項目。寫(xiě)這篇文章是因為我的知識星球和微信群里有很多人問(wèn)過(guò)這個(gè)問(wèn)題，進(jìn)而有必要專(zhuān)門(mén)開(kāi)一篇文章講述一下。
首先，為什么會(huì )有資產(chǎn)剝離這個(gè)問(wèn)題，直接進(jìn)行項目土地轉讓必須要滿(mǎn)足在建工程轉讓的投資進(jìn)度條件，而且賣(mài)家要承擔巨額的稅負，包括增值稅及附加，土地增值稅，企業(yè)所得稅，印花稅等。
其次，如果是遇到一個(gè)項目公司名下，有多宗土地，已經(jīng)開(kāi)發(fā)了部分地塊，出讓方準備轉讓未開(kāi)發(fā)的凈地；或者出讓方公司名下，除了土地還有其他非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，準備轉讓土地的。是不能直接收購整個(gè)公司的，因為這不僅會(huì )大大增加收購的成本，還會(huì )卷入很多原公司的已有或者未來(lái)的各種風(fēng)險。
舉個(gè)我在工作中實(shí)際操作過(guò)的項目為例：
某項目A總用地面積220畝，已開(kāi)發(fā)三期，剩余72畝凈地未開(kāi)發(fā)，其中前面三期開(kāi)發(fā)的物業(yè)住宅部分已基本售罄，大約剩余5萬(wàn)㎡商業(yè)，7萬(wàn)㎡車(chē)位的存貨。土地方因其他項目現金流緊張，急需出售A項目。那么問(wèn)題來(lái)了，這個(gè)項目怎么交易呢？
思路一：直接股權收購，思路是沒(méi)問(wèn)題的，但是剩下那么一大堆難以去化的物業(yè)，比土地本身的價(jià)值還要大，都想做開(kāi)發(fā)商，沒(méi)幾個(gè)公司愿意做資產(chǎn)接盤(pán)俠。還有一個(gè)巨大風(fēng)險點(diǎn)，已開(kāi)發(fā)部分物業(yè)政策風(fēng)險、法律糾紛風(fēng)險、稅務(wù)風(fēng)險、債務(wù)風(fēng)險難以把握。
思路二：在建工程轉讓?zhuān)@個(gè)辦法其實(shí)也OK的，也絕對滿(mǎn)足25%的投資開(kāi)發(fā)標準要求，相比股權收購也更加干凈，但是還是沒(méi)有解決巨大存量物業(yè)的問(wèn)題。
所以，交易架構創(chuàng )新勢在必行，先進(jìn)行資產(chǎn)剝離，然后再進(jìn)行股權轉讓交易才是比較合理的思路。
資產(chǎn)剝離的交易架構和路徑：
1、A企業(yè)（出讓方）與B企業(yè)（收購方）共同成立新的公司C。新設立公司或者公司分立，前提是股東大會(huì )批準同意，如果是國有企業(yè)，須由國有資產(chǎn)監督管理部門(mén)批準；
2、A企業(yè)編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單，進(jìn)行財產(chǎn)分割；
3、剝離出來(lái)的土地，進(jìn)行價(jià)值評估，按市場(chǎng)價(jià)格差價(jià)，由A企業(yè)補繳土地增值稅和增值稅；
4、A企業(yè)以土地，作價(jià)入股作為C公司的入股出資；
5、A企業(yè)將持有的C企業(yè)的股權轉讓給B企業(yè)，或者是從C企業(yè)減資退股的方式實(shí)現貨幣退出。
需要提一個(gè)重點(diǎn)，在很多地方的國土局原則上是不允許土地分割辦證的。即使要新辦證，也遵循一個(gè)原則，核查該宗地上未開(kāi)發(fā)土地剩余多少，然后決定分割辦證的必要性，當剩余開(kāi)發(fā)土地面積占比很少時(shí)，一般不予辦理。
即使前面的條件都滿(mǎn)足，可以辦，過(guò)程也會(huì )走得相當地艱辛，不知道你是否等得起。剝離之前有必要先去國土部門(mén)核實(shí)這個(gè)問(wèn)題。
如果存在一個(gè)土地證上面已經(jīng)有部分開(kāi)發(fā)的，將資產(chǎn)剝離打包出售給特定公司后，原項目公司所屬的開(kāi)發(fā)風(fēng)險仍然存在。如果土地不能分割辦證，則需要將土地整體裝入。原項目公司所涉的債權債務(wù)關(guān)系，如遇債權人追償的，雖然原公司可以用財產(chǎn)抵押作為保全措施，或者通過(guò)登網(wǎng)發(fā)布公告等方式聲明，對原有債務(wù)單獨承擔責任等處置方式，但是新設的公司仍然可以被列為追索對象。這在民法典上，屬于善意第三人制度。
關(guān)于涉及到的稅務(wù)，及其處理的問(wèn)題：
對于出讓方而言，涉及到的主要為四個(gè)稅種：
一是土增稅，根據《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于繼續實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》中的有關(guān)規定：“企業(yè)分設為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原房地產(chǎn)轉移、變更到分立后企業(yè)的，暫不征土地增值稅?！钡沁@條不適用于房地產(chǎn)企業(yè)。我們知道土地增值稅的應稅行為是，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售行為或者視同銷(xiāo)售的行為。公司新設及分立，土地權屬發(fā)生了轉移，而且產(chǎn)生了實(shí)際的對價(jià)交易，應當認定為銷(xiāo)售房地產(chǎn)，需繳納土地增值稅。
二是企業(yè)所得稅問(wèn)題，分立的公司接受原公司的土地資產(chǎn)，應以公允價(jià)值確認資產(chǎn)轉讓所得，作為應稅對象繳納所得稅。對于新設立的公司，土地作價(jià)入股，可以視作是股東的實(shí)物出資，是不需要繳納所得稅的。
但是新公司轉讓股權給買(mǎi)方的行為，需要就股權溢價(jià)部分繳納企業(yè)所得稅或者個(gè)人所得稅。
三是增值稅。土地作價(jià)入股是涉及增值稅的，增值額的確定，由投資入股的進(jìn)項稅額減去銷(xiāo)項稅額，并可開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行抵扣。如果要想較少稅負，可以將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)所關(guān)聯(lián)的債務(wù)，負債和勞動(dòng)力一并轉讓。
四是印花稅，稅率萬(wàn)分之五。
對于買(mǎi)方而言，只涉及股權轉讓總價(jià)款萬(wàn)分之五的印花稅，以及3%-5%的契稅的繳納問(wèn)題，其他稅種不涉及。
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