作者：投拓江湖團隊

來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

當下，房企之間的差距越來(lái)越分化，其中最重要的就是融資能力和融資成本的差距，這讓不少房企的發(fā)展隱形之間多了一份障礙。有的房企融資成本不僅低，而且融資渠道多樣化，在拿地市場(chǎng)上自然是出盡風(fēng)頭。

前陣子，很多房企都過(guò)了自己的2021年中報季，也大多公布了自己的綜合融資成本，我們找了一份機構機構統計的，上市房企前50強融資成本對比表，如下圖：

數據來(lái)源：中國房地產(chǎn)報

從這個(gè)統計出的榜單數據可以直接看出，排第一位的中海和排名靠后的新力，兩家之間的融資成本差異，已經(jīng)有兩倍有余。按照經(jīng)驗值，這兩家公司在拿地算賬的時(shí)候，拿同一個(gè)項目?jì)H僅是在財務(wù)成本上，就會(huì )有上千萬(wàn)的成本差異，反饋到利潤率上面，就會(huì )有1-3個(gè)點(diǎn)的差距。如果土地的總價(jià)更高，總的融資成本更多的話(huà)，這個(gè)差距還會(huì )更大。

為什么不同的房企融資成本差異這么大？融資成本的高低，這個(gè)有很復雜的評估體系，在融資圈有一套自己的方法。最主要的依據，是根據業(yè)績(jì)能力，穩定性，還有風(fēng)險等級對房企進(jìn)行一個(gè)梯隊化的評級。具體的評級標準，是根據六個(gè)維度進(jìn)行：

1、財務(wù)的穩健性。從能夠獲知的資料里面，判斷某個(gè)公司的財務(wù)健康程度，是否具有穩健性。主要體現在總的負債情況，短期償債能力，銷(xiāo)售回款能力和資金流動(dòng)性是否充裕等。在“三道紅線(xiàn)政策”以后，這一點(diǎn)越發(fā)重要了，不滿(mǎn)足的甚至會(huì )成為單否項。

2、行業(yè)協(xié)會(huì )中的排名。主要是以中國房地產(chǎn)測評中心和易居克而瑞研究院共同主持的，中國地產(chǎn)500強測評結果為主要標準，同時(shí)參考中指研究院與清華大學(xué)地產(chǎn)研究所，國務(wù)院反戰研究中心企業(yè)研究所，共同主辦的中國房地產(chǎn)百強企業(yè)榜單。PS：看到這里，大家就能理解為什么不少房企寧可花錢(qián)買(mǎi)榜，或者犧牲利潤分配權也要求項目并表了。因為排名直接決定了融資成本，甚至是有沒(méi)有融資。

3、外部一些專(zhuān)業(yè)評級機構作出的評級。在信用市場(chǎng)，大家經(jīng)常知道有國外的標普、穆迪、惠譽(yù)等國際評級機構，實(shí)時(shí)會(huì )給各大企業(yè)評級。國內現在也有自己評級機構了，諸如大工、中誠信等機構，在國內的評級還是被金融市場(chǎng)認可的。

4、信息的透明程度。信息公開(kāi)程度越高越好，比如在港股的上市公司，或者在市場(chǎng)上公開(kāi)發(fā)行企業(yè)債（能發(fā)債的，評級并不低，這個(gè)我們公眾另外一篇文章有講到）。如果沒(méi)有，與大型的機構合作過(guò)，曾經(jīng)對其進(jìn)行過(guò)詳細的內部評級，這種也行。對于一些家族式管理的小房企，公司儼然是密不透風(fēng)的墻，這個(gè)肯定是無(wú)法突破的。

5、業(yè)績(jì)能力。這個(gè)主要關(guān)注近一年的銷(xiāo)售情況，以及拿地的數量和分布，還有土地儲備情況等。

6、可持續發(fā)展。這個(gè)金融機構會(huì )從公開(kāi)市場(chǎng)上去搜集資料，比如房企的土儲規模，土地的位置，在售面積多少，在建面積多少，銷(xiāo)售情況如何，綜合判斷房企的可持續發(fā)展能力。

根據這六個(gè)維度的指標，將房企的資信進(jìn)行ABC三類(lèi)劃分，其中：A＞B＞C。A類(lèi)房企的融資成本，是很低的，而且機構會(huì )優(yōu)先考慮融資額度。

不知大家發(fā)現一個(gè)問(wèn)題沒(méi)有，上面這個(gè)融資排行榜，融資成本最低的前十強房企，幾乎都是國企背景的或者有國企參股的混合所有制房企。這是因為在融資圈有一個(gè)不成文的規則，國企只要沒(méi)有爆過(guò)雷，他們的評級一般都是A級。因為國企背后代表的是政府的信用兜底，雖然現在政府也沒(méi)啥好給國企兜底的，但是融資機構大多也是國有或者國有控股的，都是自家兄弟，肯定會(huì )在融資上給與便利性，久而久之就形成了這個(gè)規則，也就是所謂的“肉爛了還在鍋里”。

房企之間的融資成本差距越來(lái)越大，在行業(yè)利潤普遍下滑的大背景下，已經(jīng)是決定未來(lái)競爭成敗的關(guān)鍵點(diǎn)之一了。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 房企之間的差距，越來(lái)越大了