觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
從自持到輕資產(chǎn)，新世界也在改變。
3月16日，K11集團宣布，成功投得上海金橋地鐵上蓋項目商業(yè)部分管理服務(wù)項目，這是K11在上海第三個(gè)商業(yè)項目，也標志著(zhù)K11集團正式進(jìn)軍輕資產(chǎn)管理市場(chǎng)。
K11創(chuàng )辦人鄭志剛表示，相信上海金橋K11 Select項目將成為集團另一個(gè)文化零售新地標，并以此為起點(diǎn)，把輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)延伸至全國各個(gè)城市。
輕資產(chǎn)，似乎已經(jīng)成為規模擴張的代名詞，新世界發(fā)展亦有此意。
目前，新世界發(fā)展在香港及中國內地合共營(yíng)運17個(gè)K11項目，預計到2026年，項目將會(huì )遍及內地10個(gè)城市合計38個(gè)項目，總建筑面積將達到280萬(wàn)平方米。
或許沒(méi)有一種商業(yè)模式是永恒不變的，從自持到輕資產(chǎn)，新世界也在改變。在K11計劃中，預計2023年底商業(yè)管理輕資產(chǎn)項目將增至10個(gè)。
首個(gè)輕資產(chǎn)K11
淮海中路商圈之后，K11將第三座項目選址金橋。
3月16日，K11集團宣布，成功投得由上海浦發(fā)上城置業(yè)有限公司公開(kāi)招標的上海金橋地鐵上蓋項目商業(yè)部分管理服務(wù)項目。K11計劃就品牌管理輸出進(jìn)行積極探索與業(yè)務(wù)合作，通過(guò)定制開(kāi)發(fā)及輕資產(chǎn)運營(yíng)等多種創(chuàng )新方式，拓展文化零售線(xiàn)下場(chǎng)景和流量入口。
透過(guò)輕資產(chǎn)管理的合作模式，K11將旗下專(zhuān)為新世代打造的“文化沙盒”K11 Select首次引入上海。
觀(guān)點(diǎn)新媒體了解到，K11 Select是K 11子品牌，此前已在武漢、天津成功開(kāi)出運營(yíng)。這一品牌核心客群更加年輕化，針對18-25歲新一代消費者“對未來(lái)的無(wú)限想象”與“嘗新”的消費訴求。
據悉，這一項目將打造成文化零售概念的商業(yè)項目，與已經(jīng)開(kāi)業(yè)上海K11購物藝術(shù)中心和正在建設的淮海中路K11項目發(fā)揮協(xié)同效應。
資料顯示，此次中標項目地塊總占地面積約42萬(wàn)平方米，處于地鐵9號線(xiàn)、12號線(xiàn)換乘站金海路站及14號線(xiàn)桂橋路站三軌交地鐵上蓋。
根據控規，整個(gè)區域開(kāi)發(fā)體量是77.92萬(wàn)平方米，K11拿下的區域是其中商住辦部分，總開(kāi)發(fā)體量大約是63萬(wàn)平方米（住宅8.35萬(wàn)平米、商辦32.2萬(wàn)平米、研發(fā)22.06萬(wàn)平米）。
將第一個(gè)輕資產(chǎn)項目選址上海，似乎不難理解。
選址永遠是商業(yè)地產(chǎn)項目追求的最高準則，上海作為國內最開(kāi)放的門(mén)戶(hù)城市之一，早年便是必爭之地。
從南京西路到淮海中路，從靜安寺到徐家匯，絕大多數高檔購物中心和寫(xiě)字樓由港資持有運營(yíng)。這其中包括新世界中國、新鴻基地產(chǎn)、恒基兆業(yè)、恒隆集團、嘉里建設等在內的幾乎所有知名港資。
新世界的第一座K11便選址于此。
2013年，中國內地第一座K11購物藝術(shù)中心在上海開(kāi)業(yè)。彼時(shí)，地下三層的莫奈展開(kāi)放了3個(gè)月，觀(guān)展總數超過(guò)30萬(wàn)人次，單日最高6000人次，領(lǐng)跑上海一眾購物中心，商鋪租金與辦公樓租金隨時(shí)上漲。
2020年8月，新世界再以41.11億元競得淮海中路一宗商辦地塊，打造上海第二座K11，次年7月30日，項目正式動(dòng)工。根據規劃，將采用開(kāi)放式商業(yè)街區形態(tài)，通過(guò)花園廣場(chǎng)、垂直綠化、景觀(guān)庭院，將設計與淮海公園的自然景觀(guān)有機結合，打造城市中的花園綠洲。
從區位看，金橋顯然與淮海中路差距甚遠。不過(guò)，具備較大商業(yè)發(fā)展潛力。
據觀(guān)點(diǎn)新媒體了解，2021年前，金橋仍是一個(gè)商業(yè)較為匱乏的區域，但隨著(zhù)嘉里巨峰路TOD項目、浦東萬(wàn)象天地、金橋碧云綜合體等商業(yè)項目拔地而起，有望成為下一個(gè)商業(yè)密集區。
2021年，浦東萬(wàn)象天地開(kāi)工，這一項目為華潤輕資產(chǎn)項目，攜手浦開(kāi)集團共同打造；同年嘉里建設聯(lián)合GIC（新加坡政府投資公司）以總價(jià)60億拿下上海浦東巨峰路TOD綜合體項目，打造上海第三座嘉里中心，近期該綜合體項目正式開(kāi)工；2021年，日本三井不動(dòng)產(chǎn)帶來(lái)的中國首家LaLaport啦啦寶都正式開(kāi)業(yè)。
“金橋原來(lái)叫進(jìn)出口加工區，是產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)。商場(chǎng)做得好，人氣就會(huì )旺起來(lái)?！鄙虾Ｖ性治鰩煴R云曦認為，這一區域具備潛力，具備產(chǎn)業(yè)和人口，但是中高端商業(yè)少，屬于空白點(diǎn)。
“金橋商業(yè)發(fā)展超過(guò)15年，但是整體的市場(chǎng)水平以及發(fā)展狀態(tài)仍處于雛形階段，需要有更多更好的載體的提升。隨著(zhù)整個(gè)城市的核心發(fā)展圈的外拓，城市副中心的規劃落地，金色中環(huán)產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展，對于現代商貿的發(fā)展需要有新的商業(yè)形態(tài)和業(yè)態(tài)的加入?！?/p>
第一太平戴維斯華東區策略顧問(wèn)部高級董事、主管朱鋒亦在接受觀(guān)點(diǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)指出，金橋納入副中心規劃以后，正面臨著(zhù)產(chǎn)業(yè)升級，從工業(yè)2.0升級到工業(yè)3.0以及現代商貿服務(wù)業(yè)的發(fā)展，會(huì )帶動(dòng)整個(gè)區域的提升。
新世界K11快跑
2008年，具備相當藝術(shù)造詣的鄭志剛創(chuàng )立藝術(shù)與購物結合的K11商業(yè)品牌。這一品牌融合藝術(shù)、人文、自然三大核心元素，將藝術(shù)與商業(yè)相結合。在購物之余，人們還能夠進(jìn)行一系列的藝術(shù)活動(dòng)體驗
“藝術(shù)是K11的DNA，但不是主題。K11不是做主題型消費。因為做主題，新鮮感會(huì )慢慢減少，商業(yè)是本質(zhì)、藝術(shù)是靈魂，人文及自然只是K11的附加值?！?/p>
盡管是新世界旗下品牌之一，但在多數人看來(lái)，K11更多帶有“鄭志剛”的標簽，因為賦予購物中心藝術(shù)的靈魂完全符合鄭志剛的個(gè)人意志。
現在，K11已逐漸成為新世界發(fā)展的業(yè)績(jì)增長(cháng)點(diǎn)。
疫情影響下，2022財年上半年，新世界發(fā)展整體租金收益率上升9%，整體分布業(yè)績(jì)按年上升26%，新世界發(fā)展將其歸功于全線(xiàn)K11項目錄得較好表現。
觀(guān)點(diǎn)新媒體了解到，報告期內香港K11零售額上升21%，而香港整體零售市場(chǎng)僅上升8%；中國內地K11零售額上升39%，而內地整體僅上升4%。
3月15日，新世界發(fā)展召開(kāi)2022財年中期業(yè)績(jì)后非交易路演，據參會(huì )者透露，鄭志剛在2021年6月份已在公司內部公布“quic kwin”（快贏(yíng)）戰略，并很快督促手下團隊開(kāi)展相關(guān)工作。
新世界發(fā)展對于商業(yè)項目同樣進(jìn)取。不過(guò)，由于以往K11均采取自持方式獲取項目，這十年來(lái)擴張速度不算太快，截至目前合共營(yíng)運17個(gè)項目。
按照規劃，K11將在未來(lái)4年增加21個(gè)新項目，即總運營(yíng)項目將達到38個(gè)，運營(yíng)面積達到280萬(wàn)平方米。
對于持有商業(yè)為主的港資來(lái)說(shuō)，這一挑戰不小，而輕資產(chǎn)方式能夠讓K11快速跑起來(lái)。
此次入局輕資產(chǎn)，K11集團表示，輕資產(chǎn)模式能夠加速商業(yè)管理業(yè)務(wù)拓展，緊密把握國內零售消費市場(chǎng)在后疫情時(shí)代的強勁反彈和復蘇機遇，進(jìn)行商業(yè)新戰場(chǎng)的戰略性布局。
“眾多企業(yè)投身輕資產(chǎn)，一方面輕資產(chǎn)對于品牌拓展所需要投入的資金會(huì )更少，合作模式更為靈活，獲取項目的方式和風(fēng)險更低。另外一方面輕資產(chǎn)輸出能更快速更高效的拓展品牌。能在短期內形成規模效應?！?/p>
那么，快速復制是否會(huì )導致審美疲勞？此前據新世界發(fā)展管理層介紹，K11從來(lái)不會(huì )盲目復制成功模式，每個(gè)地方的項目時(shí)都會(huì )因應當地文化、風(fēng)土人情加入本地特色。
“在以文化零售先鋒模式為指引的前提下，推廣多元文化，并致敬本地的人文與藝術(shù)?！北热?，廣州K11內部整體設計融合了具有嶺南特色的榕樹(shù)形象，天津K11室內設計主題融入天津獨特的運河文化。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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