商業(yè)地產(chǎn)與電商 作者：明哥
來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與電商
微友提問(wèn)：
明哥，您好，我們現在在三四線(xiàn)城市打算建一個(gè)5萬(wàn)方左右的商業(yè)體，前期做投資測算，預計單方建設成本是5500不含地下，我們是本地二類(lèi)開(kāi)發(fā)商。這個(gè)預估數據，不知道是否合理？
住宅地產(chǎn)有句老話(huà)“掙錢(qián)不掙錢(qián)，全看預算員”，說(shuō)明成本控制的重要性；對于只租不售的商業(yè)地產(chǎn)，成本同樣重要，它以投資倒逼租金的形式發(fā)揮作用，
收益率=noi/總投資
投資成本越高，分母越大，達到某一收益率水平要求的租金水平也就越高。
以恒隆2018年5月竟得的杭州百井坊綜合體地塊為例，該項目預計總投約160億：
恒隆主席陳啟宗：我們斥資107億元購入該地塊，初步預計項目總成本約160億元......物業(yè)預計自2024年起分階段落成。一俟物業(yè)出租，我們相信初期租金回報率可達4%至5%。
我們不妨粗略估算一下初期4-5%租金回報率對應的租金水平：
該地塊計容建面194101平米，總成本160億，折合單方82431元/平米，假設初期租金回報率要求4.5%，則目標租金水平為：
82431元/平米*4.5%/365=10.16元/平米/日。
租金提升受當地消費水平和競爭等因素制約，因此不能無(wú)限提高，當投資成本高過(guò)一定程度，對于運營(yíng)來(lái)說(shuō)，無(wú)論如何努力也很難達到期望的收益率，仗還沒(méi)打就已經(jīng)輸了。
恒隆建的是奢侈品商場(chǎng)，對于廣大中檔購物中心參考意義不大，那么，一個(gè)中檔購物中心的大概投資成本是個(gè)什么范圍？萬(wàn)達在其2019年報中曾經(jīng)披露了一組投資數據：
截至2019年12月末，在建萬(wàn)達廣場(chǎng)共有16個(gè)，分布于北京、上海、天津、哈爾濱、桂林等地，規劃總建筑面積合計194.1萬(wàn)平方米，總可租面積為144萬(wàn)平方米，總投資額合計135億元。
測算下來(lái)平均單方投資6960元/平米（總建面口徑），如果按可出租面積口徑則為9380元/平米。
最后來(lái)看一個(gè)例子：
例：某中檔購物中心
該購物中心總建面14萬(wàn)平米，其中地上10萬(wàn)平米地下4萬(wàn)平米，可租賃建面10.6萬(wàn)平米（含6000平米地下超市），停車(chē)位700個(gè)。
考慮到不同公司的成本科目劃分不盡相同，為方便對比分析，采取如下成本科目：
1、土地費用
2、政府行政事業(yè)性收費
報批報建費、增容費等；
3、前期工程準備費
勘測丈量費、規劃設計費、三通一平費、臨時(shí)設施費等；
4、主體建筑工程費
地基與基礎工程、結構及粗裝修、門(mén)窗工程、精裝修等；
5、主體安裝工程費
室內水暖氣電管線(xiàn)設備、空調、電梯、消防、弱電智能化、停車(chē)場(chǎng)導引系統等；
6、社區管網(wǎng)工程費
室外給排水、采暖、燃氣、電力、消防、通訊、有線(xiàn)電視等；
7、園林環(huán)境工程費
綠化、建筑小品、道路廣場(chǎng)、屋面美化、夜景照明、樓體泛光、室外導識、LED顯示屏等；
8、配套設施費
9、其他建設工程支出
工程監理、工程造價(jià)咨詢(xún)、工程保險等；
10、預備費
11、管理費用
12、財務(wù)費用
將該購物中心成本按照以上科目調整后，分項數據列示如下：
項目總投10.2億元，不含地價(jià)8.8億元；含地價(jià)單方成本7310元/平米（總建面口徑），不含地價(jià)6270元/平米?？紤]到不同級別城市的地價(jià)差異較大，因此不含地價(jià)的成本更具可比性。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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