觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
編者按：2021年，世界、中國、各行各業(yè)乃至每一個(gè)人，都深切感受到“百年未有之變局”。
有鑒于此，觀(guān)點(diǎn)新媒體一如既往策劃和推出年度報道“冬天法則”，回顧并總結標桿房企過(guò)去一年的調整與改變，尋找全新一年的機會(huì )所在。
同時(shí)，我們邀請了多位具有全球視野和豐富經(jīng)驗的經(jīng)濟學(xué)家進(jìn)行了深度對話(huà)，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)的前行之路。
觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) “寧可走慢兩步，不能走錯一步”，美的集團最早布局房地產(chǎn)時(shí)，何享健曾定下這樣的發(fā)展基調。
2016年-2018年，美的置業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)復合年增長(cháng)率達到95.8%，并在2019年提早進(jìn)入千億賽道，同時(shí)完成了全國化布局，這是美的置業(yè)規?？焖侔l(fā)展壯大的一個(gè)時(shí)期。
2018年上市后，頗有黑馬姿態(tài)的美的置業(yè)首次亮相便對外宣稱(chēng)要做馬拉松選手。此后每到業(yè)績(jì)會(huì )，“穩健”都是高頻率關(guān)鍵詞。
正如管理層所言——“杠桿也是有天花板的”。為平衡好規模、利潤、負債的三角問(wèn)題，2019年美的置業(yè)開(kāi)始進(jìn)行戰略轉型，圍繞核心經(jīng)營(yíng)能力的主軸，在投資、運營(yíng)及數字化等方面采取措施。
“做減法”是美的置業(yè)在這個(gè)冬天來(lái)臨前就給自己披上的棉襖。
這個(gè)冬天，地產(chǎn)行業(yè)靠粗放式增長(cháng)、不斷加大外部杠桿的經(jīng)營(yíng)邏輯正在被徹底顛覆。郝恒樂(lè )等管理層在美的置業(yè)業(yè)績(jì)會(huì )上亦指出：過(guò)往靠土地紅利發(fā)展轉為了向管理要紅利；依靠高負債、高杠桿的增長(cháng)模式轉向以經(jīng)營(yíng)杠桿為主的中速增長(cháng)模式；以高周轉、快復制的產(chǎn)品發(fā)展模式，也轉向了以精準定位、產(chǎn)品致勝……
制造業(yè)的經(jīng)營(yíng)邏輯被重新提起，針對地產(chǎn)業(yè)務(wù)，即要重視客戶(hù)研究、重視后端服務(wù)、數字化手段提升公司的運營(yíng)效率等；要達到的目的，則是獲得利潤與安全發(fā)展。
減速
速度是美的置業(yè)面臨的第一個(gè)命題。
與全國化布局做大規模的2016-2018年幾年對比，美的置業(yè)在2019年提前達成千億后，隨即提出降速。
2019年，管理層認為比較合理的增速是在25%-30%之間；到了2020年，又將未來(lái)3到5年平均增速定在15%-20%區間?；蚴穷A期增速調整仍不及行業(yè)環(huán)境下行速度，或是發(fā)展步伐更趨于保守，2021年下半年，美的置業(yè)再次調整未來(lái)增長(cháng)預期為10%-15%。
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按照年初計劃，2021年銷(xiāo)售目標是合約全口徑銷(xiāo)售額達到1500億元，同比增速18.9%；可售貨值在2300億左右，即達到65%的去化率即可。
最終美的置業(yè)實(shí)現合同銷(xiāo)售1371.4億元，完成了全年目標91.43%，同比增速為8.7%，雖然未及預期的理想，但這樣的平穩表現對比同業(yè)已是不錯；但同時(shí)，回款率因為政策收緊有所下跌，從2020全年的92%降至2021年上半年87.5%。
銷(xiāo)售增速放緩，一定程度上受到整體樓市下行的影響，亦與企業(yè)自身區域布局結構有關(guān)。盡管收斂聚焦，美的置業(yè)還需要消化掉三四線(xiàn)城市及一二線(xiàn)城市地較為邊緣的土地，而這也建立在不以?xún)r(jià)換量的基礎上。
千億之后，過(guò)往追求快周轉的美的置業(yè)，更強調“有質(zhì)量的增長(cháng)”。在2020年美的置業(yè)便強調要提高產(chǎn)品溢價(jià)，而不在于打價(jià)格戰。
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2021上半年美的置業(yè)錄得合約銷(xiāo)售額均價(jià)為12028元/平方米，同比增長(cháng)9.3%；全年則錄得11658元/平方米，同比僅微增2.7%。
過(guò)往在高毛利與快周轉選擇上，美的置業(yè)屬于典型的快周轉企業(yè)，快速拿地、開(kāi)盤(pán)、銷(xiāo)售、回款，且不以盈利為首要目的進(jìn)行全國化布局。
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可以發(fā)現，美的置業(yè)毛利率指標多數年份都徘徊在20%的水平，僅在2018-2019年間超過(guò)30%。2020年全年毛利率為22.2%，較2019年31.6%下降9.4個(gè)百分點(diǎn)；2021上半年僅錄得20.68%，同比減少5.7個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng )下2015年以來(lái)新低。
這主要因為美的置業(yè)此前一段時(shí)間加速進(jìn)入低線(xiàn)城市高溢價(jià)拿地，近兩年主要消化2017-2018年拿地庫存，直接或間接的導致了目前毛利率低迷的情況。
而據美的置業(yè)介紹，新拿土地則基本確定毛利率處于20-25%水平。在強調聚焦拿地、減少高溢價(jià)拿地后，毛利率后續也有反彈的可能。
過(guò)往快周轉及拿地擴張，使得美的置業(yè)還出現包括經(jīng)營(yíng)分散、成本高漲、內部管理缺位等弊病，這是目前戰略期需要解決的問(wèn)題。當下環(huán)境，郝恒樂(lè )亦承認：“從地價(jià)到房?jì)r(jià)的雙限，毛利空間壓縮，很考驗企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力?！?/p>
從銷(xiāo)售成本看，2021上半年該指標為262億元，同比增長(cháng)71.08%，其中超出來(lái)的100多億主要花費在建設成本、土地成本、資本化利息開(kāi)支；該部分開(kāi)支在2019年為88.68億元，2020年則同比增長(cháng)近70%達到150億。
“收斂聚焦”是最直接快速的方法，在目標上是打造百億銷(xiāo)售城市。2021年中期業(yè)績(jì)會(huì )，管理層表態(tài)：已經(jīng)布局的10個(gè)區域公司要打造或鞏固根據地城市，把規模做深、做大、做透；未來(lái)2至3年再培育及鞏固5個(gè)超過(guò)100億的根據地城市，同時(shí)強化培育15-20個(gè)50億元規模的高能級城市，以及10-20個(gè)30億元規模的高潛力城市。
此外，美的置業(yè)亦加強采用合作開(kāi)發(fā)促進(jìn)銷(xiāo)售。根據數據，收入權益比從2018年的93%下降到翌年的89%，再從2020年的82%進(jìn)一步降到2021年上半年的75%。
對此，管理層于業(yè)績(jì)會(huì )上表示，過(guò)去兩年美的置業(yè)拿地銷(xiāo)售占比在60%-65%左右，在收入權益比上的底線(xiàn)是保持65%以上。
銷(xiāo)售增長(cháng)一再減速的同時(shí)，三道紅線(xiàn)達標時(shí)間表也一再提前。
截至2021年上半年，美的置業(yè)為“黃檔”企業(yè)，凈負債率從2020年末的79.2%下降到58.2%；現金短債比從2020年的1.52倍提升到2.21倍；但扣預收樓款后的資產(chǎn)負債率仍然踩線(xiàn)，僅從年初的76.4%降至74.7%。
至于怎么回歸綠檔，2021年初美的置業(yè)提到，一方面要加快公司的運營(yíng)效率，保證利潤結轉；第二要保障快速去化，抓回款，提高現金流；第三，公司考慮在恰當時(shí)候，增厚權益類(lèi)股本；第四要控制拿地比重，嚴格按40%預算拿地；第五則是進(jìn)一步提升融資能力。
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2021年初林戈亦提出：“新的一年，我們要置換這些一到兩年內到期的融資產(chǎn)品，把賬期拉得更長(cháng)一點(diǎn)?！?/p>
較為難得的是，在房企融資環(huán)境惡化的當下，美的置業(yè)擁有低利率融資優(yōu)勢。上半年，美的置業(yè)新增有息負債融資成本進(jìn)一步降低至4.74%，加權平均融資成本實(shí)現5連降，降至4.92%。
值得注意的是，11月9日，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì )，美的置業(yè)表示近期有計劃在銀行間市場(chǎng)注冊發(fā)債融資工具，其他參會(huì )的房企則包括招商、保利、碧桂園、龍湖等。
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這更多被視為出于上市融資的特別安排。
2017年底，美的置業(yè)收到股東注資約60億元，迅速做大了分母，若扣除這60億注資，凈負債率將維持在332%左右。
據不完全統計，美的系參股10余家金融機構，覆蓋銀行、證券、基金、期貨、財務(wù)等領(lǐng)域，投資面似乎很廣，除了2009年設立的美的財務(wù)之外，其他皆為參股性質(zhì)；其中最有價(jià)值的兩塊金融資產(chǎn)，一為順德農商行，一為易方達基金。
依靠美的集團的品牌背書(shū)，美的置業(yè)可以直接從美的集團既有業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò )和與地方政府建立的合作關(guān)系中受益。
此外，美的置業(yè)通過(guò)人才/商標協(xié)議、融資擔保等，獲得更便宜的資金。其中2018年1月，美的置業(yè)與美的集團簽訂10年期商標許可協(xié)議；美的集團旗下另一平臺美的控股亦多次為美的置業(yè)發(fā)行的債券提供擔保。
對比境內融資優(yōu)勢，上市至今3年，美的置業(yè)仍是境外資本市場(chǎng)的新兵。
于美的置業(yè)而言，境內境外融資成本是倒掛的，境外相對比較高，但是不等于不需要打通境外的通道。
2021年，這一計劃明顯受限于境外融資環(huán)境收緊仍未能實(shí)施。
從債務(wù)結構看，美的置業(yè)融資來(lái)源主要為銀行借款和公司債券，合計占比76%；截至 2021年6月30日，銀行授信額度高達1432億元，尚未動(dòng)用的銀行授信額度增長(cháng)至899億元；此外資產(chǎn)抵押證券及其他融資方式占比達24%。
盡管背靠大股東，美的置業(yè)依舊避免不了通過(guò)合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)方式減輕現金流壓力。截至2021年6月底，美的置業(yè)就若干合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的借款作出擔保133.48億元，相比2020年底的119.17億元增幅約12%。
通過(guò)引入優(yōu)質(zhì)的少數股東權益來(lái)增加企業(yè)的權益資本，被視為是降低負債指標的一個(gè)主要措施。2021年上半年數據顯示，美的置業(yè)少數股東權益為204.23億元，占了權益總額430.73億元的47.41%。
調整
美的置業(yè)的“減法”，最先落實(shí)到的是投資思路上的變化。
此前幾年，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市投資熱度不斷攀升，美的置業(yè)沒(méi)有去湊熱鬧，而是在二三線(xiàn)城市大肆吸納土儲。
“高光時(shí)刻”發(fā)生在2019年，這個(gè)階段，美的置業(yè)甚至曾打敗碧桂園、龍光、金科等頭部房企高溢價(jià)搶地。
2020年下半年開(kāi)始，美的置業(yè)在布局方面強調“減法”、“精準”，投資策略圍繞長(cháng)三角、大灣區、重點(diǎn)省會(huì )城市和區域中心城市深耕布局，往更高能級城市集中，并嚴格控制新進(jìn)城市。
從開(kāi)發(fā)效率和利潤導向層面考量，據管理層在投資者會(huì )上分享，美的置業(yè)近幾年深耕城市所帶來(lái)的利潤是普通城市50%以上，費用也比普通城市節約了25%以上。
開(kāi)發(fā)效率方面，深耕城市拿地到開(kāi)盤(pán)的效率比普通城市節約了一個(gè)月，從交付來(lái)看則是節約了大概兩個(gè)半月，最終去化率則要高出40%。
因此，2021上半年美的置業(yè)在19座城市中新增440萬(wàn)平方米土儲中，強三線(xiàn)及以上城市拿地占比87%，重點(diǎn)區域滬蘇、浙閩、珠三角區域拿地占比65%。
具體在拿地邏輯上，美的置業(yè)內部要求在相對比較穩健的市場(chǎng)售價(jià)預期下按照8%的利潤率水平去衡量；而對于城市的不同，8%紅線(xiàn)也會(huì )有一些彈性調；IRR則大概是20%標準，在這個(gè)財務(wù)指標指引下研判每塊土地。
拿地原則上，美的置業(yè)不止一次強調“堅持不高價(jià)拿地”，2021年3月再度強調會(huì )從多種渠道和以多種方式去拿地，但不會(huì )冒進(jìn)，不會(huì )拿沒(méi)利潤和低利潤的土地。
但事實(shí)上，2021年高溢價(jià)拿地頻率依舊很高，其中包括以35.52億元競得徐州經(jīng)開(kāi)區2021-2號商住用地，溢價(jià)高達78.67%；31.18億元競得浙江金華義烏一地塊，溢價(jià)達77%。
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此外，在城市升級戰略中，作為三四線(xiàn)城市的義烏應該并非投資重點(diǎn)，但2021年兩次高溢價(jià)補倉，投資高達67.26億元，占上半年拿地總額三分之一。
區域布局在“減法”戰略上則明顯有了結構性調整，即從過(guò)去三四線(xiàn)機會(huì )性拿地，轉向戰略性深耕一二線(xiàn)地區，并逐漸退出三四線(xiàn)城市。
同時(shí)，第一戰略區則由大灣區替換成長(cháng)三角。按照郝恒樂(lè )的分析，長(cháng)三角在無(wú)論經(jīng)濟總量、人口流入、區域面積都遠勝大灣區，天花板更高。自2018年以來(lái)，美的置業(yè)持續在長(cháng)三角加大投資，直到2020年到了回收期，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)在當年遠遠大于珠三角。
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從最終銷(xiāo)售成果看，2021上半年來(lái)自一線(xiàn)、二線(xiàn)及強三線(xiàn)城市的銷(xiāo)售貢獻達到了78%，其中一線(xiàn)、強二線(xiàn)城市合約銷(xiāo)售金額占比達39.9%；長(cháng)期深耕的滬蘇、浙閩及珠三角區域銷(xiāo)售占比達69%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)。
在獲地渠道上，美的置業(yè)有所拓展，至戰略合作、股權收購、代建、城市更新等方向，其中城市更新是主要關(guān)注點(diǎn)之一。
截至2021年上半年，美的置業(yè)鎖定的舊改面積為1844萬(wàn)平方米，合同貨值2748億元。已轉化面積為287萬(wàn)平方米，已轉化出貨值380億元。等待轉化的項目有大概22個(gè)，合同土儲1557萬(wàn)元平方米，對應合同金額2368億元。
美的置業(yè)對舊改的態(tài)度是“不盲目攤大餅”，該業(yè)務(wù)會(huì )著(zhù)重在珠三角、大灣區，以及昆明、貴陽(yáng)等有資源、有經(jīng)驗的區域開(kāi)展。
改造對象主要針對一些開(kāi)展難度較小的舊工廠(chǎng)、舊村居。同時(shí)，通過(guò)和地方城市更新平臺包括國資控股平臺共同成立城市更新基金，著(zhù)力村級工業(yè)園的改造。
值得注意的是，美的置業(yè)在城市更新方面亦延續傳統開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的快開(kāi)發(fā)、快周轉思路。大批量需要拆遷民居且周期非常長(cháng)的項目，并不是美的置業(yè)的重點(diǎn)，該公司想控制的是，從簽約到土地轉化在3年左右的項目。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題： 冬天法則 | 美的置業(yè)做減法
