克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
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政策底或許已經(jīng)到來(lái)，市場(chǎng)底還留待進(jìn)一步檢驗。
昨日，李克強總理重磅發(fā)聲：中國將繼續統籌疫情防控和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展，實(shí)施穩定的宏觀(guān)政策，加強針對性和有效性，繼續實(shí)施穩健的貨幣政策，保持流動(dòng)性合理充裕，圍繞市場(chǎng)主體需求制定政策，適時(shí)降準，加大對實(shí)體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)的支持力度，確保經(jīng)濟平穩健康運行。
與此同時(shí)，廣東省政府約談恒大集團，并同意向恒大集團派出工作組。央行、銀保監會(huì )、證監會(huì )有關(guān)負責人也表示：恒大集團出現風(fēng)險主要源于自身經(jīng)營(yíng)不善、盲目擴張，并將繼續配合廣東省政府、相關(guān)部門(mén)和地方政府，做好風(fēng)險化解工作，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益。
對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，政策底是否如期到來(lái)？房地產(chǎn)信貸政策又將如何演變？
1 央行貨幣政策或將穩中偏松
我們認為“實(shí)時(shí)降準”的提出，主要基于以下三方面因素考量：
其一，減緩經(jīng)濟下行壓力。前三季度中國GDP增速呈逐級下行態(tài)勢，并有超預期下滑的趨勢。其中，一季度GDP同比增長(cháng)18.3%，兩年平均增長(cháng)5.0%；二季度GDP同比增長(cháng)7.9%，兩年平均增長(cháng)5.5%；三季度GDP同比增長(cháng)4.9%，兩年平均增長(cháng)4.9%。當前，國內外形勢依舊復雜嚴峻，中國經(jīng)濟仍面臨較大的下行壓力。
其二，緩解中小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)困境。2021年以來(lái)，國際大宗商品價(jià)格報復性上漲，全國PPI漲幅明顯擴大。10月，PPI環(huán)比上漲2.5%，漲幅較上月擴大1.3個(gè)百分點(diǎn)；PPI同比上漲13.5%，漲幅較上月擴大2.8個(gè)百分點(diǎn)。通過(guò)降準這類(lèi)逆周期調節的有效措施，有利于繼續引導信貸資金支持實(shí)體經(jīng)濟，緩解大宗商品價(jià)格上漲向下游中小微企業(yè)傳導的壓力。
其三，跨年流動(dòng)性調節。聯(lián)系到年底銀行業(yè)金融機構信貸資金相對偏緊，疊加2022年春節假期較早，居民跨年消費需求相較旺盛，此時(shí)降準有助于向銀行間市場(chǎng)投放流動(dòng)性，既能更好地滿(mǎn)足居民跨年消費需求，又能更好地幫扶實(shí)際經(jīng)濟，抵御經(jīng)濟下行壓力。
預計未來(lái)央行貨幣政策或將穩中偏松，降準的時(shí)間節點(diǎn)將在今年底或者明年初，更好地助力經(jīng)濟穩增長(cháng)，但政策力度或許會(huì )相對溫和，堅決不搞“大水漫灌”強刺激。
2 涉房融資解凍更利于國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企
問(wèn)題房企處理底線(xiàn)是保交樓
對于坊間熱議的恒大問(wèn)題，首先需要明確的是，恒大事件并非孤例，房企資金鏈緊繃乃是普遍現象，2021年以來(lái)房企債務(wù)違約事件頻繁爆發(fā)，更有業(yè)內專(zhuān)家預測70%、80%的百強房企會(huì )躺下。
這與房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿政策力度過(guò)猛不無(wú)關(guān)系，房企境內外融資全面收緊，銀行業(yè)金融機構停貸、抽貸現象時(shí)有發(fā)生。央行貨幣政策執行報告顯示，房貸管理的“兩道紅線(xiàn)”由升轉降，2021年前三季度，房地產(chǎn)貸款占比約27.1%，較2020年末減少1.6個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房貸款占比約19.7%，較2020年末減少0.3個(gè)百分點(diǎn)。
而在恒大事件后，北京、天津、重慶、青島等多城強化預售資金監管，進(jìn)一步加劇房企流動(dòng)性風(fēng)險。其中，石家莊政策力度最嚴苛，監管資金比例最高調整為監管資金總額的120%。
近期，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )表示，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團、佳源創(chuàng )盛、美的置業(yè)等均有計劃在銀行間市場(chǎng)注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。此番央行有關(guān)負責人同樣表示，境內房地產(chǎn)銷(xiāo)售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)。證監會(huì )有關(guān)負責人也表示，下一步將支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，促進(jìn)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
我們認為涉房融資或將解凍，但銀行業(yè)金融機構基于放貸的風(fēng)險偏好考量，信貸政策松綁主要利好國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企，那些“問(wèn)題”房企融資環(huán)境較難實(shí)質(zhì)性改善，資金周轉壓力或將不斷加劇。
而從恒大事件的處理方式來(lái)看，也給未來(lái)的“問(wèn)題”房企處理留下可資借鑒的工作經(jīng)驗：
首先，地方政府要強化責任擔當做好“安全墊”，盡早派出工作組入駐企業(yè)，并給出最終的解決方案，絕不能放任不管，將歷史遺留問(wèn)題無(wú)限期擱置，釀造更大的系統性風(fēng)險。
更為重要的是，繼續堅持落實(shí)“兩維護”，即維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益。地方政府要做好“兜底”的準備，由當地國企、城投公司牽頭組建托管企業(yè)，對于那些存在爛尾風(fēng)險的項目進(jìn)行托管開(kāi)發(fā)。金融部門(mén)也要積極配合地方政府，做好項目復工的金融支持，積極推動(dòng)項目復工復產(chǎn)建成交樓。
保證市場(chǎng)平穩運行
近期，個(gè)人按揭貸款確實(shí)有邊際改善的趨勢，上海、成都、南京等多城放貸周期大幅縮短，例如上海放款周期由此前的4個(gè)月以上縮短至2個(gè)月，又如合肥由此前的6個(gè)月以上縮短至3個(gè)月。與此同時(shí)，廣州、深圳、蘇州等多城下調房貸利率，例如深圳首套房貸利率從5.4%跌至5.1%，二套房貸利率從5.6%跌至5.25%，又如廣州首套房貸利率由5.95%降至5.85%，二套房貸利率由6.15%降至6.05%。
此番銀保監會(huì )也表示，要根據各地不同情況，重點(diǎn)滿(mǎn)足首套房、改善性住房按揭需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
我們認為居民按揭貸款有望繼續松綁，主要體現于提高個(gè)人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調房貸利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度，進(jìn)而支持居民自住以及改善性購房消費，保證正常房地產(chǎn)交易平穩運行，不能突破市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的下限。
綜上所述，我們認為政策底或許已經(jīng)到來(lái)，市場(chǎng)底還留待進(jìn)一步檢驗。需要提醒的是，適時(shí)降準絕非等同于救市，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)或將有所轉暖，成交有望企穩回升。但市場(chǎng)較難出現反轉行情，各城市市場(chǎng)還將不斷分化，那些需求及購買(mǎi)力明顯透支的弱二、三線(xiàn)城市，市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力。
企業(yè)切忌抱有僥幸心理，去杠桿仍是行業(yè)主旋律，房企融資的“三道紅線(xiàn)”、房貸管理的“兩道紅線(xiàn)”還將繼續落實(shí)下去，高負債、高杠桿經(jīng)營(yíng)房企終將被市場(chǎng)所淘汰，強化風(fēng)控、穩健經(jīng)營(yíng)才是企業(yè)的根本出路。
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