觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
佳兆業(yè)上一次面臨至暗的時(shí)刻要追溯至2015年，它從違約到完成重組方案并實(shí)施共歷時(shí)15個(gè)月。
12月20日早間，停牌多日的佳兆業(yè)正式坐實(shí)已經(jīng)產(chǎn)生離岸債務(wù)違約的消息。
根據佳兆業(yè)披露，公司所發(fā)行的2021年6.5%優(yōu)先票據12月7日到期，并未于該日支付本息共計4.129億美元；2023年到期11.95%優(yōu)先票據、2025年到期11.7%優(yōu)先票據分別于11月12日、11月11日需兌付利息共計8837.63萬(wàn)美元，如今寬限期屆滿(mǎn)同樣未支付。
近一個(gè)月前，佳兆業(yè)已開(kāi)始就到期債務(wù)進(jìn)行交換要約及同意征求，但由于方案缺乏吸引力，并未獲得境外債權人通過(guò)。佳兆業(yè)優(yōu)先票據持有人的財務(wù)顧問(wèn)公司，反向提供一份融資方案紓困，卻同樣未獲得佳兆業(yè)管理層點(diǎn)頭。
雙方據此陷入談判的拉鋸戰中，以致于債務(wù)構成實(shí)質(zhì)違約。一位投行人士對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，兩邊還在積極溝通。
佳兆業(yè)管理層或許要快一點(diǎn)，因為它的存續離岸債務(wù)很快會(huì )形成壓力。一筆2026年到期11.65%優(yōu)先票據于12月1日到期應付利息，目前還處于30天寬限期內；已違約美元債觸發(fā)交叉違約，若其余債券持有人至少25%提出要求，債券需要立即到期和償還。
截止公告日期，不含上述到期4億美元債，佳兆業(yè)存續離岸債務(wù)約117.8億美元。佳兆業(yè)稱(chēng)據此擬開(kāi)展全面債務(wù)重組計劃，上一次面臨至暗的時(shí)刻要追溯至2015年，它從違約到完成重組方案并實(shí)施共歷時(shí)15個(gè)月。
佳兆業(yè)是離岸債務(wù)規模最大的房企之一，除了12月7日到期的4億美元債，該公司未來(lái)一年內也面臨巨額債務(wù)到期。
DM查債通數據顯示，佳兆業(yè)流通中的離岸債券共計17只，存續規模近118億美元，平均利率約10.48%；其中一年內到期債券約6只，到期規模33.97億美元，最快到期的是明年4月一筆5.5億美元的票據。
即便只計算利息，粗略推算佳兆業(yè)每年僅離岸債券所需兌付利息也高達12.34億美元，按當前匯率折算逾78億元人民幣。而去年全年，佳兆業(yè)歸母凈利潤也僅為54.47億元人民幣，借助高息借款撬動(dòng)發(fā)展的風(fēng)險由此可見(jiàn)一斑。
高息借款模式一旦遭遇房?jì)r(jià)滯漲、房屋滯銷(xiāo)，便容易對企業(yè)形成反噬作用。佳兆業(yè)原定于12月7日到期的美元債是今年下半年最大的一筆離岸債券，但受困于銷(xiāo)售乏力以及擔保公司錦恒財富理財產(chǎn)品違約，以及企業(yè)評級下調等情形，它早已陷入"短期流動(dòng)性問(wèn)題"。
11月25日晚間，佳兆業(yè)對2021年到期6.5%優(yōu)先票據的本金4億美元進(jìn)行交換要約及同意征求，開(kāi)出的條件包括現金償付2.5%及資本化利息，將票據延期一年半，而且不提供額外信用增級。最終因接納率低于95%，交換要約于12月3日宣告失效。
同時(shí)根據媒體報道，佳兆業(yè)離岸債券持有人委托財務(wù)顧問(wèn)公司Lazard于11月30日向郭英成提議了新的重組方案。該方案不僅同意為佳兆業(yè)債務(wù)展期，還額外提供最多36億美元資金支持舊改業(yè)務(wù)，但索取高達25%至30%收益率，并以佳兆業(yè)美好、星島集團等資產(chǎn)作為抵押。
Lazard提議的重組方案并未吸引佳兆業(yè)管理層，12月10日市場(chǎng)已傳言，佳兆業(yè)可能會(huì )予以拒絕。至今，雙方仍未達成一致。一位香港投資人士對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，按照郭氏的性格，他接受債權人所提方案的可能性較小。
截止12月20日佳兆業(yè)并就2021年到期6.5%優(yōu)先票據支付本息4.129億美元；與此同時(shí)，2023年到期11.95%優(yōu)先票據、2025年到期11.7%優(yōu)先票據寬限期已滿(mǎn)，相應利息8837.63萬(wàn)美元也未支付。
在知悉佳兆業(yè)未能償還4億美元債后，惠譽(yù)警示稱(chēng)，這觸發(fā)了該公司其他美元票據的的違約事件，導致如果其他美元票據至少25%債券本金總額的債券受托人或持有人要求，債券應立即到期和償還。
至少在目前，佳兆業(yè)仍未接獲債權人就加快還款發(fā)出任何通知。但市場(chǎng)信心仍已受到影響，12月20日復牌當天佳兆業(yè)收跌14.13%，盤(pán)中創(chuàng )下52周新低的0.79港元。
佳兆業(yè)優(yōu)先票據的未償還金額目前約為117.8億美元，該公司表示一直與債權人的代表商討，就尚未支付的優(yōu)先票據制定全面債務(wù)重組計劃。
據媒體報道，Lazard過(guò)去一個(gè)禮拜向佳兆業(yè)新提供了重組選項，包括新增收購佳兆業(yè)在內地的不良銀行貸款，提供過(guò)橋貸款等。
一位投行人士對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，兩邊還在積極溝通，但他并未詳細告知談判進(jìn)度。佳兆業(yè)方面亦沒(méi)有回應相關(guān)評論請求。
佳兆業(yè)此前提及，其所探討的切實(shí)可行方案包括但不限于重續及延長(cháng)借款以及出售資產(chǎn)。自11月以來(lái)，佳兆業(yè)先后出售香港屯門(mén)地塊、啟德地塊，在內地也退出了諸如深圳市佳兆業(yè)新秀城市更新有限公司等業(yè)務(wù)平臺。
舊改是佳兆業(yè)深耕的領(lǐng)域，為了消化危機它曾計劃處置大本營(yíng)深圳的18個(gè)項目，包括面積39萬(wàn)平方米的南山東角頭舊改地塊，以及面積9.85萬(wàn)平方米的福田東山小區舊改，資產(chǎn)包權益貨值共818億元，對應融資余額達203.83億元；后來(lái)處置項目數量還增加至25個(gè)。
但至今佳兆業(yè)仍未能成功出售深圳的項目。深圳某房企曾洽談過(guò)佳兆業(yè)的項目，該公司人士對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，收并購的核心不在于資金，它需要考慮項目的負債，以及背后還有哪些坑等等因素。
銷(xiāo)售層面同樣陷入掙扎，佳兆業(yè)11月公布銷(xiāo)售（權益部分）僅10.06億元，環(huán)比下跌88%，該公司預計潛在物業(yè)買(mǎi)家的信心于12月仍受挫。銷(xiāo)售疲軟疊加預售資金嚴格監管，佳兆業(yè)幾乎難以通過(guò)銷(xiāo)售回款緩解現金流緊張。
因此，全面債務(wù)重組是佳兆業(yè)最重要的出路。華泰證券指，在違約處置方面，中資美元債市場(chǎng)有較為成熟的自主協(xié)商重組機制，債務(wù)債權人可自主協(xié)商進(jìn)行債券置換、展期、債轉股及條款變更等，有利于債務(wù)人壓力緩解、經(jīng)營(yíng)好轉，進(jìn)而提高債務(wù)償還率。
有意思的是，佳兆業(yè)曾于2015年債務(wù)重組時(shí)聘請華利安為財務(wù)顧問(wèn)，如今華利安同樣將對佳兆業(yè)的資金結構、流動(dòng)性等評估并探討解決方案。此時(shí)此刻，恰如彼時(shí)彼刻。
2015年4月，佳兆業(yè)宣布未能支付到期高級票據，構成實(shí)質(zhì)違約。此后佳兆業(yè)多次提出債務(wù)重組方案，并經(jīng)過(guò)長(cháng)期談判，于2016年7月完成并實(shí)施最終方案。
當時(shí)佳兆業(yè)提供三種置換方案，以供債權人選擇其一：包括置換新債券+或然價(jià)值權，按1：1的比例置換成新的債券，同時(shí)獲得名義價(jià)值等于新票據本金總額7%的或然價(jià)值權；按照1：1.02598的比例置換成新的債券；按照1：1的比例置換成新可交債。此外，還承諾每年提高現金票息支付比例。
與六年前相比，佳兆業(yè)最新的債務(wù)重組環(huán)境則增加了不少難度。
比如2016年佳兆業(yè)重組高達650億元人民幣的債務(wù)時(shí)，境外債包括債券、銀行貸款僅約26.3億美元，剩余接近480億元境內債得到了中信、信達等資金方支持；這次違約的觸發(fā)點(diǎn)是自身資金鏈緊張，地產(chǎn)景氣度亦遠不如2016-2018年，嚴重削弱企業(yè)經(jīng)營(yíng)恢復能力。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀(guān)點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
