地產(chǎn)資管界 作者：地產(chǎn)資管界
來(lái)源：地產(chǎn)資管界（ID：reamdaily）
近日，融創(chuàng )中國斥資152.69億收購云南城投持有的環(huán)球世紀及時(shí)代環(huán)球各51%股權的消息引爆了市場(chǎng)。
這次交易距離孫宏斌40億接盤(pán)李嘉誠旗下長(cháng)實(shí)集團囤地8年的大連西崗項目，僅僅不到2個(gè)月。
今年以來(lái)，孫宏斌在并購市場(chǎng)一路高歌猛進(jìn)，大有“氣吞萬(wàn)里如虎”之勢。
年初就斥資125.5億火線(xiàn)馳援王健林鐵桿兄弟盧志強斷臂求生的泛?？毓?。
隨后交易對手不斷變化，從深陷財務(wù)危機的陽(yáng)光100到新湖中寶，再到近兩個(gè)月的長(cháng)實(shí)、萬(wàn)融和云南城投，粗略算下來(lái)，孫宏斌今年又掏出了430億以上來(lái)“掃貨”。
吃瓜群眾肯定會(huì )感嘆道，融創(chuàng )也太有錢(qián)了吧。
依靠大手筆的收購，融創(chuàng )新增土地儲備也急速膨脹，在克而瑞發(fā)布的1-11月房企新增貨值排行榜中，融創(chuàng )1-11月累計新增土地貨值達到6850.8億，僅次于碧桂園，位列第二位，但較第三位的萬(wàn)科多出1000多億。
并購資金從何來(lái)
融創(chuàng )到底在哪弄到的這些錢(qián)？他“孫大圣”背后的金主是誰(shuí)？吃瓜群眾肯定也很想弄清楚。
地產(chǎn)資管界查閱融創(chuàng )中國2019年半年報發(fā)現，截止2019年6月30日，融創(chuàng )中國累計發(fā)生借貸款項為3021億元，同比增長(cháng)32%。
來(lái)源：融創(chuàng )2019年中期財報
那么，具體的資金來(lái)源渠道是什么？
首先，是優(yōu)先票據。融創(chuàng )于新加坡證券交易所有限公司發(fā)行優(yōu)先票據，截止2019年6月30日，已發(fā)行在外的優(yōu)先票據本金累計為62億美元。據一位新加坡債券從業(yè)人士表示，融創(chuàng )的美元債在市場(chǎng)上很搶手，“最近幾筆都是超發(fā)，投資者基本要搶額度。而且，相比一些閩系房企，融創(chuàng )的發(fā)債利率算是低的?！?/p>
來(lái)源：融創(chuàng )2019年中期財報
第二，是公司債券和非公開(kāi)發(fā)行境內公司債券。融創(chuàng )于上海證券交易所分別發(fā)行公司債券和非公開(kāi)發(fā)行境內公司債券，累計13筆資金，共計248.5億元人民幣。
來(lái)源：融創(chuàng )2019年中期財報
第三，資產(chǎn)支持證券。融創(chuàng )中國全資附屬子公司融創(chuàng )物業(yè)服務(wù)集團有限公司及融創(chuàng )房地產(chǎn)于第三方融資機構簽訂資產(chǎn)化證券形式的資產(chǎn)支持專(zhuān)項協(xié)議。該資產(chǎn)支持證券以收取物業(yè)管理服務(wù)費和物業(yè)銷(xiāo)售款項為資金支持，共計29億元人民幣。
值得注意的是，近期，融創(chuàng )發(fā)行的一筆3億元長(cháng)租公寓ABS項目卻被上交所“終止”。據悉，該筆資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃由融創(chuàng )間接子公司合肥萬(wàn)達城投資有限公司發(fā)行，國都證券股份有限公司作為承銷(xiāo)商。
來(lái)源：融創(chuàng )2019年中期財報
第四，信托資管計劃。比如，在2017年融創(chuàng )和萬(wàn)達完成世紀大并購前后，融創(chuàng )通過(guò)引入信托公司發(fā)行信托計劃融資，累計融資達百億以上，這些信托公司有中航信托、中國民生信托、浙金信托、中建投信托、廈門(mén)國際信托、大業(yè)信托等。
今年在房企信托融資通道幾乎被封死的條件下，某些信托公司依然為融創(chuàng )在輸送資金。如5月29日，由愛(ài)建信托發(fā)行的“愛(ài)建共贏(yíng)-融創(chuàng )上海購房尾款項目1號集合資金信托計劃”在上海成功發(fā)行。首批規模發(fā)行為7.5億，項目投資的初始基礎資產(chǎn)對應的是外灘壹號院和領(lǐng)館壹號院項目。
高負債率承壓
孫宏斌如此頻頻大手筆收購不禁令人產(chǎn)生疑問(wèn)，融創(chuàng )真的那么有錢(qián)嗎？大舉拿地和并購的背后，是負債率的居高不下，甚至負債不斷攀升。
通過(guò)融創(chuàng )2019半年報可以看到，上半年，融創(chuàng )短期負債高達1212.8億元，同比增長(cháng)61%，較年初增加了292億元。不僅如此，融創(chuàng )上半年凈負債率爆表，高達205.9%，成為近年來(lái)的高峰；如果將永續債包括在內，凈負債率則達到224%。這一負債率甚至比大部分以激進(jìn)聞名的閩系房企還高。
此外，2019年上半年，融創(chuàng )中國的加權平均融資成本為7.17%，明顯高于萬(wàn)科、碧桂園等龍頭?？梢?jiàn)融創(chuàng )的融資成本并不低。
融創(chuàng )在兩年前曾表示，未來(lái)將逐步降低負債率，計劃到2019年凈負債率和總資產(chǎn)負債率都降低到70%以下?，F在都快2019年年底了，這個(gè)目標都還差的遠呢。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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