作者：地產(chǎn)三哥

來(lái)源：地產(chǎn)三哥（ID:dichansange)

3月10日，龍光集團舉行交流會(huì )，公司管理層稱(chēng)，公司的資金很緊張。

昨天的發(fā)布會(huì )上，公司表示，之前做的償還公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)的預算是建立在銀行和預售資金監管賬戶(hù)正常的前提下，但事實(shí)是現金流入嚴重達不到預期。

這算是對業(yè)內消息的回復：此前一周多，龍光向投資人提出了多支境內債券的展期方案。

亭亭玉立的龍光是真的撐不住了還是不打算撐了？是能力問(wèn)題還是態(tài)度問(wèn)題？

本文整理了一些公開(kāi)數據，拋磚引玉。

一、高評級擋不住違約

如果單看2021年中的評級，出問(wèn)題怎么也不能輪到世茂集團和龍光集團：

但BB級的龍光集團、標普投資級評級的世茂集團違約來(lái)得如此之快，讓人意外。

進(jìn)入3月份，多年來(lái)一直BB評級的龍光集團的境內債券也要展期，更讓人意外，因為在市場(chǎng)的普遍印象中，龍光集團資產(chǎn)質(zhì)量尚可，風(fēng)格并不激進(jìn)，甚至是保守而穩健的。

二、“三條紅線(xiàn)”擋不住違約

即便扣除受限現金，龍光集團、世茂集團是少數幾家“三條紅線(xiàn)”全部達標的民營(yíng)房企。

但“三條綠線(xiàn)”也沒(méi)能擋住流動(dòng)性問(wèn)題。

除了預售資金的監管導致流動(dòng)性緊張之外，部分房地產(chǎn)企業(yè)存在明股實(shí)債以及其它表外負債，這導致“三道紅線(xiàn)”對流動(dòng)性及負債率的表征有直接偏差。

極端的看，如果把少數股東權益全部算成負債，以現金/（短債+少數股東權益）來(lái)看，龍光這一指標還可以。

當然，如果還有其他表外負債，是很難從公開(kāi)市場(chǎng)和披露的財務(wù)報告中獲得信息的。

按照3月10日交流會(huì )上龍光管理層的說(shuō)法，2022年1月份一筆私募美元債也是流動(dòng)性危機暴露的導火索?，F在來(lái)看，當時(shí)龍光的應對也過(guò)于聰明了。

三、較低的借貸成本擋不住違約

從融資成本來(lái)看，世茂、龍光都不應該出現問(wèn)題。

從它們的存款綜合利率來(lái)看，也不應該出現問(wèn)題，通常綜合存款利率越高，在財報時(shí)間節點(diǎn)之前大量回籠資金的嫌疑越小，賬上資金應該越穩定、寬裕。

世茂集團還是寬裕的，對向來(lái)穩健的世茂來(lái)說(shuō)，去年陸家嘴93套房的“烏龍”事件可能是個(gè)導火索，點(diǎn)燃了當時(shí)異常脆弱的市場(chǎng)情緒。

現在看來(lái)，當時(shí)的世茂不知道是過(guò)于聰明還是工作失誤。如果沒(méi)有這個(gè)事件，至少世茂的流動(dòng)性問(wèn)題不應該這么早公開(kāi)、發(fā)酵、擴大。

四、龍光拿地投資并不消極

從2021年拿地情況來(lái)看，龍光似乎并不緊張。

從新增土地來(lái)看，世茂集團和陽(yáng)光城的大幅度收縮已經(jīng)明顯顯示出來(lái)。

但龍光集團的拿銷(xiāo)售比并沒(méi)有異常。在克而瑞2021年度的榜單中，龍光的銷(xiāo)售和新增貨值在排名都在23位，比之前的年度排名還有進(jìn)步。所以，這種反差更突然。

五、審計機構名單中沒(méi)有線(xiàn)索

從上表中的審計機構和費用的角度，筆者不認為這里存在房企暴雷或者違約的線(xiàn)索。

為了幾百萬(wàn)的審計費，毀掉聲譽(yù)和職業(yè)生涯，是得不償失的。但是在合規范圍內，技術(shù)上是有彈性空間的。

小結

客觀(guān)來(lái)說(shuō)：

1、從三道紅線(xiàn)和評級指標來(lái)看，龍光、世茂不應該這么早暴雷。

2、世茂流動(dòng)性問(wèn)題的公開(kāi)可能源于陸家嘴賣(mài)房的導火索，當時(shí)市場(chǎng)情緒極度敏感，全年的拿地銷(xiāo)售比的數據能從側面印證公司的謹慎。

3、對龍光來(lái)說(shuō)，評級很穩健、賬戶(hù)貨幣資金穩定、拿地也不消極。除了表外負債，還存在什么客觀(guān)因素呢？

主觀(guān)來(lái)說(shuō)：

強力的政策、脆弱的情緒，讓房地產(chǎn)企業(yè)現在只剩一個(gè)最大公約數：

保交樓。

之前的不違約、高毛利、快發(fā)展、高品質(zhì)、回報社會(huì )、永續經(jīng)營(yíng)等等，這些公約數已經(jīng)全部失效。

殘酷的現實(shí)告訴絕大多數民營(yíng)房企的老板，這個(gè)本應該可持續發(fā)展的行業(yè)已經(jīng)變成了高頻雷區。

只要能滿(mǎn)足保交樓這個(gè)底線(xiàn)，為什么還要付出更多呢？

這是資本的趨利避害，也是人性。

不管是能力問(wèn)題還是態(tài)度問(wèn)題，龍光的表現，可能讓緊張的同行們松了一口氣，原來(lái)濃眉大眼、亭亭玉立也擋不住流動(dòng)性緊張啊。

但這同時(shí)也讓房地產(chǎn)行業(yè)的投資人又多捏了一把汗。

趨利避害一定會(huì )內卷，內卷之下，空間越來(lái)越逼仄，內卷的極限就是零。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標題： 龍光的襯托下，同行們都輕松一大截