地產(chǎn)三哥 作者：地產(chǎn)三哥
來(lái)源：地產(chǎn)三哥（ID：dichansange）
巴菲特說(shuō)：“我一直認為從事經(jīng)濟預測工作的人，唯一的價(jià)值就是使得算命先生的存在具有合理性?！?/p>
算命先生都是心理咨詢(xún)師，怎么理解都是對的。
他還說(shuō)過(guò)：
“在投資的時(shí)候，我們把自己看成是企業(yè)分析師，而不是市場(chǎng)分析師，也不是宏觀(guān)經(jīng)濟分析師，更不是證券分析師?！?/p>
“如果你是投資家，你會(huì )考慮你的資產(chǎn)——即你的企業(yè)——將會(huì )怎樣。如果你是投機家，你主要預測價(jià)格會(huì )怎樣而不關(guān)心企業(yè)故意以超過(guò)股票計算價(jià)值的價(jià)格購買(mǎi)股票，應該稱(chēng)作投機?！?/p>
所以，作為一個(gè)價(jià)值投資者，研究同行業(yè)的情況也許更勝于研究宏觀(guān)和證券市場(chǎng)的波動(dòng)。
一、TOP30房企的毛利率與融資利率
借款利率是個(gè)好指標。
它也是市場(chǎng)博弈的結果，綜合了很多因素在其中。
它更多的決定于公司的資產(chǎn)質(zhì)量、運營(yíng)的穩定性和安全性。
毛利率也是一個(gè)好指標，直接指向效率。
尤其是同行之間比較的時(shí)候，這兩個(gè)指標都更有價(jià)值。
如果，我們把TOP30地產(chǎn)股的這兩個(gè)指標做一個(gè)散點(diǎn)圖，會(huì )是個(gè)什么情況呢？
同行之間比較，融資利率越低越好，毛利率越高越好。
為了讓兩個(gè)指標保持同向，我們對融資利率取倒數，而后取自然對數（這個(gè)數值沒(méi)有實(shí)際意義，只是為了改變融資坐標系的方向，看上去更直觀(guān)。）
二、融資利率-毛利率散點(diǎn)圖
如果這個(gè)趨勢線(xiàn)（虛線(xiàn)）代表房企的成長(cháng)進(jìn)階之路的話(huà)，那么就像爬坡一樣。
虛線(xiàn)下方絕大多數企業(yè)規模重于毛利，所以融資利率偏高。
虛線(xiàn)上方，是更關(guān)注平衡勝于規模。
第一象限中，是國企背景+龍湖、世茂，同時(shí)“混進(jìn)去了”美的、龍光、濱江，還有富力。
在這個(gè)第一象限中，各自的市盈率市凈率是個(gè)什么情況呢？
列表如下：
濱江的市凈率偏低，2020年市盈率高的原因，去年計提了一大筆壞賬。
富力的市盈率和市凈率明顯偏低。
三、其他象限的情況
巴菲特說(shuō)他對待上市公司信息披露的態(tài)度如同看待冰山，大部分在水面以下，看不到。
“我們的工作就是專(zhuān)注于我們所了解的事情，這一點(diǎn)非常非常重要?！?/p>
就三哥現在了解的情況，看圖說(shuō)話(huà)：
融信顯然是在主動(dòng)收縮。
金科、奧園有點(diǎn)自主進(jìn)化的意思。
如果沒(méi)有去年王振華事件，以新城控股現在的融資利率-毛利率水平應該進(jìn)入第一象限。
綠城和遠洋，從毛利率和市凈率來(lái)說(shuō)，它倆沒(méi)有現在，那么，有沒(méi)有未來(lái)呢？
算命先生說(shuō)：“一飛沖天，原地踏步”，然后，仰天大笑出門(mén)去。
融創(chuàng )只有改善毛利和融資利率，才有可能搞好市值管理，所以，賣(mài)資產(chǎn)和運營(yíng)精細化都是趨勢。
最后說(shuō)一句，這兩個(gè)指標更多的代表了公司的現狀，并不能代表預期。
通常很多時(shí)候，預期已經(jīng)來(lái)了，并且已經(jīng)在股價(jià)上表現了。
個(gè)人意見(jiàn)，不作為投資參考。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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