作者：投拓江湖

來(lái)源：投拓江湖（ID：TT707276146）

今年的土地公開(kāi)市場(chǎng)可謂水火兩重天，上半年疫情結束后土地市場(chǎng)高溢價(jià)，地王頻出，下半年融資收緊，很多城市流拍加劇。

很多城市公開(kāi)市場(chǎng)的土地，存在一個(gè)問(wèn)題，按照大部分公司現行的投資測算模板來(lái)測算，基本上都只能勉強能算過(guò)賬，或者是略高于公司要求的財務(wù)指標，但是舉牌及溢價(jià)能力并不強。

這是哪里出了問(wèn)題？是政府的預期太高了，還是大部分公司對項目的財務(wù)指標的設置太苛刻了？

兩者兼有，地方政府對于土地財政的依賴(lài)性在往縱深方面發(fā)展，上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情，普遍抬高了地方政府對地價(jià)的預期，因此反饋在土地起拍價(jià)方面。

另一方面，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代早已經(jīng)結束，進(jìn)入了一個(gè)白銀的時(shí)代，這個(gè)階段典型的特征是行業(yè)利潤降低，而且更加關(guān)注規范性、專(zhuān)業(yè)度?，F在還有不少公司固守10%-15%凈利潤指標，以及4-6個(gè)月內開(kāi)盤(pán)的高周轉要求，并以此指導拿地。結果就是很少有地能夠符合要求，拿不到地。

上一個(gè)十年中國平均的經(jīng)濟增速在7%-8%，居民收入增長(cháng)在10%以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的購買(mǎi)了和房?jì)r(jià)增長(cháng)的預期有比較好的購買(mǎi)力基礎。但是未來(lái)中國經(jīng)濟增長(cháng)率會(huì )在6%以下，居民收入增長(cháng)也會(huì )走低，支撐未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的預期是不足的。這就直接導致了在預測市場(chǎng)時(shí)，不能有太樂(lè )觀(guān)的價(jià)格預期，同時(shí)部分房企在固守高利潤指標的同時(shí)陷入了不敢拿地，無(wú)地可拿的境地。

為了緩解拿地焦慮癥，很多公司選擇了拿地區域下沉，即一二線(xiàn)城市主城—遠郊區—三四線(xiàn)城市的擴張策略。但是有這個(gè)拿地思路的不止一家，大部分房企都不約而同地選擇了此策略，導致三四線(xiàn)城市的土地成交均價(jià)暴漲。同時(shí)隨著(zhù)廣大三四線(xiàn)城市棚改紅利接近尾聲，市場(chǎng)重新補庫存的階段，市場(chǎng)風(fēng)險在累加。拿地策略再次遇到了困難。

你的拿地觀(guān)念是不是不行了。

1、想做快周轉，追求利潤指標，本是無(wú)可厚非的。但需要找到自己的核心優(yōu)勢在哪里，產(chǎn)品和品牌有技高一籌的優(yōu)勢能做出高溢價(jià)的產(chǎn)品？還是團隊專(zhuān)業(yè)化，配合程度高，能夠實(shí)現高周轉。很多中小房企都在學(xué)習一些高周轉的頭部房企，制定一些高周轉和高利潤的經(jīng)營(yíng)模式，并以此來(lái)指導拿地策略。品牌和產(chǎn)業(yè)溢價(jià)能力不足導致市場(chǎng)價(jià)格預期比較保守，團隊的專(zhuān)業(yè)性、配合度和執行力，導致原先制定的開(kāi)盤(pán)和現金流回正時(shí)間往往滯后，現金流的緊張又導致后續拿地困難，如此循環(huán)往復。

實(shí)現高利潤還有一個(gè)巨大的障礙，那就是地方政府對土地價(jià)格的高預期。房?jì)r(jià)增長(cháng)是有盡頭的，經(jīng)濟新常態(tài)下居民收入的放緩，決定了國內的房?jì)r(jià)是不可能向過(guò)去十年一樣再有成倍地增長(cháng)，未來(lái)拿地階段對房?jì)r(jià)的增長(cháng)預期是有限的，這會(huì )成為一種常態(tài)。這會(huì )直接倒逼大部分房企降低拿地的財務(wù)指標要求。

2、提前預判市場(chǎng)，而不是在市場(chǎng)熱點(diǎn)時(shí)“硬杠”。有對恒大、萬(wàn)科、保利等穩健型房企進(jìn)行研究的人，會(huì )發(fā)現一個(gè)規律，這類(lèi)房企不會(huì )在市場(chǎng)最熱的時(shí)候去拿地，也很少拿地王。因為手中的土地儲備豐富，拿地策略相對理性，避開(kāi)公開(kāi)市場(chǎng)競爭最熱的階段，選擇窗口期拿地。反觀(guān)部分盲目沖規模，補土儲的房企，高價(jià)地拿得不少，代價(jià)極高，而且去化困難?；蛘呤窃谄磧r(jià)格的競爭中，落后于其他更激進(jìn)的房企，從而落得顆粒無(wú)收的情況。

提前預判市場(chǎng)，從容等待拿地窗口期，跨越周期拿地，理性拿地，這是最優(yōu)的路徑。

3、想只賣(mài)房子掙快錢(qián)，這條路越來(lái)越窄了。要獲得超額利潤和持續現金流需要關(guān)注存量資產(chǎn)，并做好增值服務(wù)。國內房地產(chǎn)在過(guò)去二十年的城市化浪潮中，眾多房企依靠快速銷(xiāo)售，規模擴張站在了千億甚至是五千億的臺階上。截止今年7月，已有11家國內房企進(jìn)入了世界五百強。

但是這種模式是不可持續的，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量在未來(lái)不會(huì )像過(guò)去十年一樣還能迅猛擴張。想要擴充規模的房企，必須要改變現有的經(jīng)營(yíng)模式，而關(guān)注存量資產(chǎn)和自持物業(yè)就是一個(gè)不錯的選項。

國際全方面，以美國為例，大名鼎鼎的美國總統特朗普，也同時(shí)是美國排名靠前的地產(chǎn)公司的大BOSS。但是特朗普公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)不是賣(mài)房子，而是持有并長(cháng)期經(jīng)營(yíng)的遍布美國的“特朗普大廈”以及酒店等資產(chǎn)。在美國市值靠前房企主營(yíng)不是做物業(yè)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，而是做持有和長(cháng)期經(jīng)營(yíng)的。

國內方面，現在地方政府制定的拍賣(mài)文件動(dòng)輒要求自持物業(yè)的比例，或者是在競拍達到限價(jià)時(shí)競自持。這其實(shí)就是在引導房地產(chǎn)企業(yè)更多關(guān)注存量資產(chǎn)，更多地去做經(jīng)營(yíng)和招商，做強房地產(chǎn)的實(shí)體經(jīng)濟屬性，而不是只做開(kāi)發(fā)商。目前國內的長(cháng)租公寓、大型商業(yè)、產(chǎn)城等開(kāi)發(fā)模式其實(shí)就是在對自持物業(yè)的一種嘗試。但是基于目前國內相關(guān)金融工具，以及金融支持遠不能滿(mǎn)足，這條路還很長(cháng)。

國內關(guān)注存量資產(chǎn)，做商業(yè)運營(yíng)的優(yōu)秀代表，如華潤置地的租金收入已破百億，未來(lái)的市場(chǎng)大有可期。

4、能不能做強金融屬性。

由于監管層面對金融行業(yè)的限制，目前所有行業(yè)特別是房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)都是在為銀行打工。相比于國外的房企，國內房企的融資成本時(shí)高出了一大截的，銀行拿走了房企利潤的大部分。因此未來(lái)做強金融屬性，降低融資成本，是提升房企拿地能力的命門(mén)。

自2009年以來(lái)，各大房企的紛紛在金融領(lǐng)域進(jìn)行了探索，房企的金融化趨勢越來(lái)越明顯。包括綠地集團、星河集團、華潤置地、魯能集團、萬(wàn)科、恒大等紛紛進(jìn)入金融業(yè)。做強金融屬性有多重好處：一是能夠拓寬融資渠道，擴大資金來(lái)源，特別是在當前融資政策收緊的情況下，有個(gè)金融平臺的優(yōu)勢就顯得尤為重要了；二是有利于拓展新的業(yè)務(wù)板塊，打造多元化的業(yè)務(wù)布局，創(chuàng )造新的贏(yíng)利點(diǎn)；三是獲取投資收益；四是促進(jìn)地產(chǎn)于金融的協(xié)同，甚至是實(shí)現產(chǎn)融結合，相輔相成無(wú)限放大。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 拿不到地，可能是觀(guān)念不行了