2021年2月18日，國家衛健委官網(wǎng)表示，人大代表提出的“建議國家率先在東北地區全面放開(kāi)人口生育限制”很有參考價(jià)值，“東北地區可以立足本地實(shí)際進(jìn)行探索”。一石激起千層浪，關(guān)于我國何時(shí)全面放開(kāi)生育限制，以及東北地區的發(fā)展等話(huà)題都引起了公眾的廣泛討論。討論背后實(shí)則是經(jīng)濟發(fā)展停滯，區域人口外流等問(wèn)題愈發(fā)凸顯。

聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，自2010年開(kāi)始，東北樓市成交也偏離了全國整體趨勢，走出了獨立的行情，一方面東北銷(xiāo)售面積增速明顯不及東、中、西部城市，2018年起連續3年負增長(cháng)；另一方面，整體開(kāi)發(fā)投資增速雖然在2017年由負轉正，但還是低于全國平均水平。不過(guò)核心二線(xiàn)城市諸如沈陽(yáng)、長(cháng)春表現還是可圈可點(diǎn)，均在2019年迎來(lái)一波放量小高峰，2020年受新冠影響下皆有回調。

究竟東北核心二線(xiàn)樓市發(fā)展又怎樣的周期變化規律？未來(lái)3-5年能否迎來(lái)新的發(fā)展契機？又是哪些原因驅動(dòng)或制約成交規模的增長(cháng)？

2010年起，東北地區包括黑龍江、吉林、遼寧3省受經(jīng)濟增長(cháng)失速和人口連年外流相互糾葛影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展偏離全國整體趨勢，行情逐漸獨立。全地區投資、銷(xiāo)售增速屢屢負增長(cháng)，核心城市沈陽(yáng)、長(cháng)春、大連等缺乏韌性，住宅銷(xiāo)售規模長(cháng)線(xiàn)下行。

（一）東北樓市行情相對獨立，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售落后于東、中、西部（本節有刪減）

1、東北銷(xiāo)售面積增速自2010年來(lái)急跌緩增，2018年起連續3年負增長(cháng)

東北地區行業(yè)銷(xiāo)售規模長(cháng)勢下行，2018年起已連續3年負增長(cháng)。東北地區商品房銷(xiāo)售面積自2010年起增速逐年回落，并增速長(cháng)期低于全國及其他地區。具體來(lái)看：

2010年起東北地區商品房銷(xiāo)售增速長(cháng)勢下行，與其他地區波動(dòng)行情相獨立。2013年起行業(yè)規模進(jìn)入負增長(cháng)，2014年達到歷史低點(diǎn)，銷(xiāo)售面積同比下降34%。2016年-2017年短暫復蘇，2018年起樓市連續3年負增長(cháng)。2020年?yáng)|北地區商品房銷(xiāo)售面積同比下降6%，降幅較受疫最為嚴重的中部地區仍大4pts。此外，橫向來(lái)看東北地區商品房銷(xiāo)售面積同比降幅逐年擴大，2020年較2018年擴大2pts。

2、東北開(kāi)發(fā)投資增速自2017年由負轉正，目前仍顯著(zhù)低于全國平均（本節有刪減）

（二）沈陽(yáng)、長(cháng)春、大連2020年成交量負增長(cháng)，市場(chǎng)熱度顯著(zhù)低于東部二線(xiàn)（本節有刪減）

（三）經(jīng)濟增速大幅落后導致人口年流失超40萬(wàn)，內需匱乏，房地產(chǎn)勢微

從根源來(lái)說(shuō)，東北地區房地產(chǎn)市場(chǎng)所出現的“負增長(cháng)”、“背離”等都是由于近十年黑吉遼3省經(jīng)濟發(fā)展失速后人口增長(cháng)的倒退。

經(jīng)濟層面，東北地區GDP增速大幅落后其他地區。隨著(zhù)國民經(jīng)濟的發(fā)展，東北地區普遍以傳統重工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)對整體經(jīng)濟增長(cháng)的支撐愈發(fā)有限。隨著(zhù)地區資源逐漸枯竭，產(chǎn)能落后下東北地區GDP名義增速自2012年起逐步下行，2015年甚至同比負增長(cháng)1%。至2019年雖有所回升，但GDP名義增速僅5%，大幅落后于東中西部地區。

隨著(zhù)經(jīng)濟增長(cháng)動(dòng)力愈發(fā)落后于中東西部地區，勞動(dòng)人口逐漸由資源日漸枯竭的東北地區向經(jīng)濟富足地區轉移，人口流失現象逐年嚴重。

2010年起東北地區常住人口增長(cháng)量開(kāi)始逐年走低，2015年以后人口開(kāi)始負增長(cháng)且有逐年加劇趨勢。2019年年末黑吉遼3省常住人口分別減少7.6萬(wàn)人、13.33萬(wàn)人和21.8萬(wàn)人，合計減少42.7萬(wàn)人。

總而言之，東北地區人口流出與經(jīng)濟倒退是一個(gè)復雜問(wèn)題，二者相互糾葛下共同導致了黑吉遼3省房地產(chǎn)市場(chǎng)近十年背離全國走勢，投資、銷(xiāo)售增速屢見(jiàn)負增長(cháng)等現象。

就對東北地區城市中長(cháng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)預判而言，我們認為由于各城市秉性不同不可一概而論，因此下面選取商品住宅年成交規模較大的沈陽(yáng)、長(cháng)春、大連3城，依城市秉性從不同角度對未來(lái)3-5年樓市能否上行“因地制宜”地進(jìn)行研判。

（一）發(fā)展脈絡(luò )：“10年3階梯”新房規模錨定至1450萬(wàn)平，單周期40個(gè)月（略）

1、大周期：2019年沖高,2020年回調，年成交規模持穩1450萬(wàn)平（略）

2、小周期：?jiǎn)蝹€(gè)周期持續40個(gè)月上下，月成交規模穩定于120平（略）

（二）市場(chǎng)特征：沈北成為市場(chǎng)成交主力，收緊性政策延長(cháng)樓市周期（略）

1、區域輪動(dòng)：2018年后蘇家屯、沈北為成交主力，支撐全市規模階梯爬升（略）

2、政策影響：成交走勢與調控政策高度相關(guān)，4次收緊延長(cháng)樓市回調周期（略）

（三）3-5年預判：樓市成交進(jìn)入穩升期，年成交規模預計上探至1500萬(wàn)平（略）

1、市場(chǎng)預將進(jìn)入穩升期，沈北熱區延續支撐全市規模上探1500萬(wàn)平方米（略）

2、城鎮居民房?jì)r(jià)收入比低于7年，購買(mǎi)力可支撐中期需求穩定釋放（略）

與東三省省會(huì )城市相比，大連房地產(chǎn)發(fā)展可以用“遙遙領(lǐng)先”來(lái)形容，雖然成交量不及沈陽(yáng)，但是整體商品住宅成交均價(jià)已近1.5萬(wàn)元/平方米，顯著(zhù)高于沈陽(yáng)、哈爾濱、長(cháng)春等城，目前整體成交規模增速已然放緩，預計3-5年內仍難以突破此前高點(diǎn)，年成交量大概率持穩500-600萬(wàn)平方米。

（一）發(fā)展脈絡(luò )：成交量劇烈波動(dòng)后進(jìn)入慢增長(cháng)期，難漲難跌，持穩600萬(wàn)平

大連市場(chǎng)發(fā)展總體可分為兩個(gè)階段，2011年之前為“大漲大跌”的劇烈波動(dòng)期，2012年之后高位持穩，波動(dòng)加劇，波幅減小。而細化到月度數據，可以看出大連成交變動(dòng)每一個(gè)波段周期基本都持續在30-40個(gè)月之間，即3年為一周期，紡錘波動(dòng)期和狹長(cháng)上&下行周期緊密相連。

1、大周期：2011年為界，“大漲大跌”向平穩期過(guò)渡，房?jì)r(jià)逼近1.5萬(wàn)元/平

縱觀(guān)大連2007年以來(lái)商品住宅成交量變化情況，以2011年為界，分為兩個(gè)區間：

2007-2011年為“大漲大跌”的劇烈波動(dòng)期，這點(diǎn)與全國樓市行情表現基本一致。2008年受全球金融危機影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)不振，中央開(kāi)始陸續出臺免稅、降稅、降低首付比例等各類(lèi)優(yōu)惠政策刺激樓市，2009年初更是提出了“7折利率購房”的概念，大連樓市在這波強刺激下，2009年迎來(lái)一波放量高點(diǎn)，年成交量達834萬(wàn)平方米。2010年隨著(zhù)“國十一條”出臺，樓市調控轉向，“防范泡沫擴大，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”成為主基調，以此也帶來(lái)了大連樓市穩步回調，2011年降至低點(diǎn)，僅為485萬(wàn)平方米。

2012年-2020年為漲跌幅均持續放緩的平穩期，高點(diǎn)、低點(diǎn)均未突破。2012-2014年市場(chǎng)小幅波動(dòng)，2014-2017年迎來(lái)穩步上行，至2017年上行至階段性高點(diǎn)772萬(wàn)平方米，不過(guò)隨著(zhù)2018年3月大連相繼加碼限購、限售、限貸，整體市場(chǎng)由升轉降，迎來(lái)穩步下行，2020年全年商品住宅成交量?jì)H為508萬(wàn)平方米。

房?jì)r(jià)層面，大連商品住宅成交均價(jià)呈現出“階梯性”爬升特點(diǎn)：2017-2011年逐年遞增至房?jì)r(jià)破萬(wàn)，2012-2016年高位持穩，并無(wú)太大波動(dòng)，甚至出現小幅微降趨勢，2017年開(kāi)始進(jìn)入新一輪爬升，2020年再度達到階段性高點(diǎn)，商品住宅成交均價(jià)高位維持在14842元/平方米。

2、小周期：3年一周期，紡錘波動(dòng)期與狹長(cháng)上&下行期交替，高低點(diǎn)難突破

為了更好的分析大連樓市周期變化的規律，將時(shí)間尺度細化到月度，再用濾波進(jìn)行平滑處理，將高點(diǎn)與高點(diǎn)相連，低點(diǎn)與低點(diǎn)相連，大體可以分為以下幾個(gè)波段：

一是紡錘波動(dòng)期，主要特征為高低點(diǎn)波幅較大，且相鄰高點(diǎn)之間和低點(diǎn)之間并無(wú)顯著(zhù)的上行或下調趨勢，市場(chǎng)波動(dòng)持續加劇。大連樓市成交量在2007年1月-2009年9月、2012年3月-2014年11月、2018年3月-2020年12月皆呈現出此類(lèi)特征。

二是狹長(cháng)下行期，主要特征為高點(diǎn)更低，低點(diǎn)更低，市場(chǎng)波動(dòng)下行，大連樓市在2009年10月-2012年2月月度成交量回調顯著(zhù)。

三是狹長(cháng)上行期，主要特征為高點(diǎn)更高，低點(diǎn)更高，市場(chǎng)波動(dòng)上行，2014年12月-2018年2月，市場(chǎng)熱度持續回升，迎來(lái)了又一輪成交高點(diǎn)。

目前來(lái)看，大連每一個(gè)波段周期基本都持續在30-40個(gè)月之間，即3年為一周期，紡錘波動(dòng)期和狹長(cháng)上&下行周期緊密相連，紡錘波動(dòng)后期就是低點(diǎn)和高點(diǎn)的互相彌合，然后就進(jìn)入緩慢爬升的上行期或穩步回調的下行期。

而從拉升和回調的幅度來(lái)看，以2011年為界，此前基本處于“大漲大跌”，中央政策利導是主要因素，2011年之后，大連基本呈現出相對獨立的樓市行情，即便出臺調控，力度尚屬溫和，對市場(chǎng)波動(dòng)影響不算太大，此前的月度高低點(diǎn)均未突破，整體趨穩。

（二）市場(chǎng)特征：成交主力集中在外圍金普新區，市場(chǎng)由剛需向剛改過(guò)渡

大連市場(chǎng)區域輪動(dòng)的特征還是比較顯著(zhù)，一方面隨著(zhù)城市開(kāi)發(fā)的逐步深入，市場(chǎng)成交的主力放量區域開(kāi)始由內向外轉移，即由主城中心區向外圍諸如金普新區等規劃利好區域轉移，而從目前的成交結構來(lái)看，90-120平面積段占比穩步上升，市場(chǎng)逐步由剛需向剛改過(guò)渡。

1、區域輪動(dòng)：主城向外圍轉移，金普新區憑價(jià)格優(yōu)勢、經(jīng)濟發(fā)展吸納剛需

雖然大連商品住宅成交量整體趨穩，但是區域輪動(dòng)方興未艾，市場(chǎng)熱度由原來(lái)的主城區向城市外圍區域轉移。一方面，核心主城沙河口區、西崗區成交占比穩步回落，2020年兩區域商品住宅成交面積僅為28萬(wàn)平方米，累計成交占比不足5%，另一方面，邊緣主城甘井子區（含高新區）和外圍城區金普新區（含金州區、開(kāi)發(fā)區、普灣新區）仍舊是成交主力，尤其是金普新區，成交面積占比自2017年以來(lái)節節攀升，2020年已達40%，成為新的成交熱點(diǎn)板塊。

究其原因，金普新區尚屬整個(gè)大連的價(jià)格洼地，以低于城市均價(jià)的價(jià)格優(yōu)勢，即2020年商品住宅成交均價(jià)僅為10732元/平方米，吸引了大量剛需客群置業(yè)，尤其是2019年-2020年，成交量均超過(guò)甘井子區，成為區域成交量TOP1，此外，也與近幾年來(lái)金普新區經(jīng)濟的飛速發(fā)展密切相關(guān)。

據統計局數據，2018年全區實(shí)現地區生產(chǎn)總值2311.2億元，增長(cháng)8%，占大連經(jīng)濟總量的30%，且營(yíng)商環(huán)境穩步改善， 2018年全區新增市場(chǎng)主體2.7萬(wàn)戶(hù)，其中外資企業(yè)178戶(hù)，分別增長(cháng)6.3%和10.6%。全年共簽約聯(lián)東U谷、恒大養生谷、巨人集團文化產(chǎn)業(yè)、科達利電池等重點(diǎn)內資項目54個(gè)，輝瑞制藥三期、柏德汽車(chē)皮革三期、格勞博EV、松下電池二期等重點(diǎn)外資項目19個(gè)，儲備重點(diǎn)在談項目200多個(gè)。在年底舉行的“項目浪潮年”啟動(dòng)暨項目簽約大會(huì )上，現場(chǎng)簽約項目達20個(gè)，投資總額超400億元。

2、成交結構：80平回落，100-120平上升，80-100平持穩，剛改持續釋放

從大連2007年以來(lái)成交面積段占比變化情況，我們也不難看出，整體市場(chǎng)由剛需向改善逐步過(guò)渡，主力成交面積段有穩步上揚趨勢， 80平以下成交占比已由2007年的31%跌至15%，基本“腰斬”；80-120平穩中有增，尤其是100-120平剛改戶(hù)型，2020年成交占比已增至21%，究其原因，一方面與品牌開(kāi)發(fā)商供應結構密切相關(guān)，隨著(zhù)樓面價(jià)逐步提升，房企為拓展利潤空間，戶(hù)型設計也有大型化趨勢；另一方面，房?jì)r(jià)穩步上揚下，更多居民置業(yè)考慮功能性和性?xún)r(jià)比，更愿意“一步到位”，100-120平基本可以滿(mǎn)足“三口之家”或“二孩家庭”基本居住需求，加之總價(jià)適中，因而整個(gè)成交占比也呈現出穩中有增態(tài)勢。

（三）3-5年預判：波動(dòng)增加，波幅減小，成交規模穩定在500-600萬(wàn)平

從周期波動(dòng)趨勢來(lái)看，目前處于盤(pán)整期末期，3-5月之后預計重回下行周期，且持續時(shí)間大概在30個(gè)月左右，但是即便成交回調，預期年成交量也將持穩在500-600萬(wàn)平方米，并不會(huì )突破此前低點(diǎn)，主要是基于當前漲跌幅收窄，整體購房需求也趨于穩定。具體來(lái)看，

1、供地規模抑制需求釋放，2019-2020年供求趨穩，3-5年高點(diǎn)難突破

經(jīng)歷了2010年的供地過(guò)量，大連政府為解決“高庫存”問(wèn)題不斷調整供地規模，整體涉宅用地成交量開(kāi)始呈現逐年下行趨勢，2014年開(kāi)始年涉宅用地成交規模開(kāi)始低于商品住宅成交面積，供不應求的局面持續了5年，至2020年，大連因存在冷鏈輸入風(fēng)險，全年遭遇三波疫情，成交大打折扣，也使得2020年涉宅用地成交量略高于商品住宅成交量，達547萬(wàn)平方米，基本實(shí)現供需平衡。

值得關(guān)注的是，2014年以來(lái)大連年均涉宅用地成交面積均值僅為405萬(wàn)平方米，一方面達到了“去庫存，調結構”的目的，另一方面，也從某種程度上抑制了成交的持續放量，可以推斷，自2021年開(kāi)始未來(lái)3年，若土地市場(chǎng)仍保持持續低迷的情況，整體成交量仍很難有進(jìn)一步突破的空間，大概率重回下行通道。

2、非私營(yíng)單位在崗職工數回落帶動(dòng)成交下行，預期3年內成交規模持穩

樓市中長(cháng)期成交規模與人口增長(cháng)密切相關(guān)，因大連不公布常住人口總量數據，我們以非私營(yíng)單位在崗職工人數變化進(jìn)行指標替代，可以看出，在崗人數與成交規模變化存在一定的延遲現象，延遲期在4年左右，2011-2013年大連非私營(yíng)單位在崗職工人數呈現出穩步上行趨勢，這部分增量需求在2014-2017年迎來(lái)了集中釋放，使得大連商品住宅成交量也保持節節攀升態(tài)勢，而后2014-2017年大連非私營(yíng)單位在崗職工人數呈現出高位回落趨勢，2018年-2020年大連商品住宅成交量也隨之遞減，由此可以預判，2021年整體成交量還將延續穩中微降態(tài)勢，2022年之后隨著(zhù)在崗職工量整體趨穩，購房需求也將保持平穩釋放。

3、城鎮居民可支配收入增速下次致購買(mǎi)力受限，成交增長(cháng)動(dòng)能轉弱

從購買(mǎi)力層面來(lái)看，大連房?jì)r(jià)屬于東北區域“高位”且逐年增長(cháng)，整體房?jì)r(jià)水平甚至高于省會(huì )沈陽(yáng)，而依據統計局數據來(lái)看，大連城鎮居民人均可支配收入雖然逐年遞增，但是總體同比增速有逐步放緩趨勢，2020年穩定在7%左右，基本與房?jì)r(jià)年度增幅持平，房?jì)r(jià)收入比達9.36年，購房壓力適中，暫未出現顯著(zhù)的購買(mǎi)力“瓶頸”，因而預判3-5年整體成交量還將維穩，不會(huì )出現顯著(zhù)的“大起大落”態(tài)勢。

長(cháng)春樓市處房地產(chǎn)發(fā)展初期，與東北核心城市諸如沈陽(yáng)、大連、哈爾濱等同類(lèi)二線(xiàn)城市相對比，整體成交量處于中等水平，僅次于沈陽(yáng)，不過(guò)商品住宅成交均價(jià)相對較低，目前尚不破萬(wàn)，算是整個(gè)東北二線(xiàn)的“價(jià)格洼地”，中長(cháng)期來(lái)看，長(cháng)春樓市成交規模尚有上升空間，3年有望再上一臺階。

（一）發(fā)展脈絡(luò )：政策寬松，成交規模3年上一臺階，當前持穩900萬(wàn)平

長(cháng)春樓市整體發(fā)展相對平穩，波動(dòng)上行，受政策影響較小，即便在全國行情較好的2009年，成交量也未出現顯著(zhù)提升，基本保持每3年年成交量增長(cháng)100萬(wàn)平方米的速度緩步爬升，市場(chǎng)行情相對平穩，房?jì)r(jià)同樣“階梯式”上行，目前房?jì)r(jià)基本“見(jiàn)頂”，2020年甚至有小幅下行趨勢。

1、大周期：年成交量“兩升一降”3年周期顯著(zhù)，房?jì)r(jià)“階梯”上升尚未破萬(wàn)

縱觀(guān)長(cháng)春2006年以來(lái)商品住宅成交量變化情況，基本處于房地產(chǎn)發(fā)展初期，總體呈現出波動(dòng)爬升態(tài)勢，“兩升一降”，3年一周期特征顯著(zhù)，2006-2008年年均商品住宅成交量為400萬(wàn)平方米左右，2009-2011年年均成交量跳增至600萬(wàn)平方米，而后每三年年均成交量跳增100萬(wàn)平方米的速度穩步增長(cháng)，至2018-2020年這一周期，年均成交量已達900萬(wàn)平方米，達到了階段性高點(diǎn)。

總體來(lái)看，長(cháng)春樓市受政策波動(dòng)性較小，目前并未出臺嚴格的限購政策，只在三環(huán)內限售，充分貫徹中央“房住不炒”總基調，因而整體成交始終能保持穩步上行趨勢。

房?jì)r(jià)層面，長(cháng)春商品住宅成交均價(jià)如大連一樣，也呈現出“階梯性”爬升特點(diǎn)：2017-2010年逐年遞增至房?jì)r(jià)破5000元/平方米，2011-2016年高位持穩在6000元/平方米，并無(wú)太大波動(dòng)，2017年開(kāi)始進(jìn)入新一輪爬升，2019年再度達到階段性高點(diǎn)，商品住宅成交均價(jià)高位維持在9756元/平方米,2020年小幅微降至9566元/平方米，至今房?jì)r(jià)尚未破萬(wàn)。

2、小周期：平臺波動(dòng)持續，3年一爬升，漲幅高位維持，跌幅收窄

為了更好的分析大連樓市周期變化的規律，將時(shí)間尺度細化到月度，再用濾波進(jìn)行平滑處理，將高點(diǎn)與高點(diǎn)相連，低點(diǎn)與低點(diǎn)相連，可以發(fā)現以下規律：

一是長(cháng)春樓市周期性特征顯著(zhù)，如上文所述，3年一輪長(cháng)周期，成交上一臺階，1年一輪小周期，一般2-3月是成交低點(diǎn)，9-10月“金九銀十”為成交高點(diǎn)，主要源于東北氣候原因，年末年初基本都處于“凍土期”，停止施工也會(huì )對樓市銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的負面影響。目前來(lái)看，長(cháng)春樓市還處于發(fā)展初期階段，成交規模、房?jì)r(jià)穩步上行，并無(wú)明顯的回調趨勢。

二是2020年新冠疫情對于長(cháng)春樓市的影響也比較顯著(zhù)，出現了“大漲大跌”行情，2月成交量驟降至“冰點(diǎn)”后，隨著(zhù)疫情得以控制，熱度穩步回升，9月再迎成交高點(diǎn)，正負相抵之后，整體樓市成交還是保持了穩中有增態(tài)勢。

三是目前來(lái)看，長(cháng)春每一個(gè)波段周期基本都持續在35-40個(gè)月之間，即3年為一周期，成交增速基本維持在20%左右，而從相鄰高低點(diǎn)的拉升和回調的幅度來(lái)看，刨除2020年疫情因素影響，漲幅高位維持，跌幅穩步收窄，市場(chǎng)增長(cháng)動(dòng)力相對持久。

（二）市場(chǎng)特征：外圍南、北區域持續放量，80-100平占比提升，剛需主導（略）

1、區域輪動(dòng)：“南拓北優(yōu)”下南北板塊活躍度較高，凈月、北湖占比提升（略）

2、成交結構：全域剛需，80-100平占比穩中有增，中高端需求疲軟（略）

（三）3-5年預判：涉宅用地放量帶動(dòng)成交回升，GDP拉動(dòng)行業(yè)規模再上臺階

從周期波動(dòng)趨勢來(lái)看，長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍處于波動(dòng)上行周期，度過(guò)2021年2月低點(diǎn)之后，9月份還將迎來(lái)新一輪拉升，按照3年一周期，成交再上一臺階的變化規律，2021-2024年仍有望在1000萬(wàn)平方米持穩。具體來(lái)看，

1、宅地成交激增或將帶動(dòng)供應穩中有增，3年年均成交量預期1000萬(wàn)平

若要預判未來(lái)3-5年成交總量，我們認為與商品住宅供應密切相關(guān)，一方面市場(chǎng)供應和存量決定了成交的發(fā)揮空間，即成交的上限；另一方面，通過(guò)對比長(cháng)春歷年來(lái)商品住宅的供求面積，我們不難發(fā)現，供求基本呈現出“纏繞”走勢，顯示出高度趨同性，相關(guān)性比值達到0.63，供不應求與供過(guò)于求交替顯現，2019-2020年供求基本重合，整體趨穩。

而商品住宅供應量大部分原因取決于涉宅用地的成交量，1-2年算是房企從拍地到項目入市的較為普遍的開(kāi)發(fā)節奏，從長(cháng)春2006年以來(lái)涉宅用地成交建面和商品住宅供應面積對比情況我們也可看出，涉宅用地成交量呈現出“大起大落”，2010-2013年維持高位，2014-2018年重回低位，2019-2020年則保持穩步上揚，相較而言，供應趨勢保持平穩，根據歷史規律，涉宅用地突破2000萬(wàn)平方米的年份，第二年一半地塊左右將會(huì )入市，以此推斷2021年供應量會(huì )在900-1000萬(wàn)平方米左右，以此也會(huì )帶動(dòng)成交小幅攀升。

2、產(chǎn)業(yè)升級帶動(dòng)GDP增速由降轉增，3年內樓市成交規模有望持續爬升

城市的成交規模除了受限于宅地成交量之外，也與城市經(jīng)濟發(fā)展、基礎設施配套完善度等城市基本面情況息息相關(guān)，以GDP為例，依據統計局數據，長(cháng)春GDP增速自2007年開(kāi)始便波動(dòng)下行，自2015年開(kāi)始重回上行區間，目前持穩在10%左右，這與長(cháng)春近年來(lái)產(chǎn)業(yè)轉型密不可分，東三省曾是老牌老工業(yè)基地，在最早的1945年民國時(shí)期，東北三省的工業(yè)經(jīng)濟十分發(fā)達，占到全國比重的80%，后期隨著(zhù)第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，東北城市普遍面臨經(jīng)濟增速放緩、人才外流等諸多問(wèn)題。長(cháng)春也不例外，支柱性企業(yè)一汽集團產(chǎn)銷(xiāo)不理想，跌出第一陣營(yíng)；農業(yè)疲軟，農產(chǎn)品加工龍頭企業(yè)大成集團銷(xiāo)售出現大幅下滑。在多重因素的影響下，長(cháng)春GDP增速波動(dòng)下行。

中央強調，東北老工業(yè)基地振興發(fā)展不能再唱工業(yè)“一柱擎天”、結構單一的“二人轉”，要做好“加減乘除”。此后長(cháng)春也不斷進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級，目前已形成以新能源、新材料、大數據、生物和醫藥等產(chǎn)業(yè)為主導的多元經(jīng)濟發(fā)展體系。長(cháng)春的汽車(chē)制造業(yè)正在向新能源汽車(chē)轉型，新能源汽車(chē)的發(fā)展離不開(kāi)新能源技術(shù)的研發(fā)與應用，這也帶動(dòng)了新能源相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展；同樣，新能源汽車(chē)的生產(chǎn)涉及到新材料的使用，也涉及到物聯(lián)網(wǎng)系統，長(cháng)春同時(shí)發(fā)展配套的新材料和大數據產(chǎn)業(yè)，令當前的新能源汽車(chē)處于優(yōu)勢地位。正是依托不同產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)同帶動(dòng)，整體長(cháng)春經(jīng)濟也煥發(fā)出新的生機，從而也為樓市規模增長(cháng)提供了有有力支撐。