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今天這篇文章是交易架構系列專(zhuān)題文章的第二篇，主講資產(chǎn)收購的交易架構，重點(diǎn)、難點(diǎn)的分析。
關(guān)于資產(chǎn)轉讓?zhuān)拔抑v過(guò)資產(chǎn)轉讓包括法拍、在建工程轉讓兩種主要的形式。本文主要以在建工程為例，進(jìn)行講解。
在建工程轉讓的交易達成，需要滿(mǎn)足兩個(gè)前提條件：一是土地合法取得，已經(jīng)繳清全部的土地出讓金以及滯納金，土地已經(jīng)完成國土證的辦理。二是商住用地需要滿(mǎn)足達到25%的開(kāi)發(fā)強度要求，至于這25%的標準是怎樣，一般是按項目的財務(wù)報表認定，不含土地金額。但是每個(gè)地區的政府執行標準不同，需要到當地國土部門(mén)咨詢(xún)。法拍項目的交易，以法院裁判書(shū)為依據，一般不需要強制滿(mǎn)足前述兩個(gè)條件。因此，本文中講的資產(chǎn)收購，指的主要是在建工程這種較為常見(jiàn)的方式。
資產(chǎn)收購交易架構要點(diǎn)：
1、已經(jīng)開(kāi)盤(pán)并公開(kāi)預售的項目，若有實(shí)質(zhì)的購房者的，因為購房者在權屬關(guān)系上，已經(jīng)是屬于項目的業(yè)主，項目的部分物權在購房者手中。根據物權法的相關(guān)規定，項目轉讓必須取得已經(jīng)簽約購房者總數的三分之二以上同意，并且獲得公證處公證，此為根據物權法規定。
2、如果一個(gè)項目?jì)?，有多宗土地，這個(gè)25%的投資強度怎么界定？是按照每一宗地都滿(mǎn)足25%的強度，還是所有地塊的總投資額滿(mǎn)足25%就可以呢？規定投資強度的《城市房地產(chǎn)管理法》，并沒(méi)有給出具體的解釋。這個(gè)問(wèn)題目前各個(gè)地區的做法差距很大，大家在實(shí)操中有很大的操作空間，盡量爭取按有利于自己的交易方案去向國土局申請。我曾經(jīng)就操作過(guò)一個(gè)在建工程轉讓項目，同一項目有4宗土地的，其中一宗已經(jīng)竣工，最終做成了按四個(gè)地塊總的投資額滿(mǎn)足25%的情形，完成了在建工程轉讓。
3、關(guān)于劃撥土地的交易問(wèn)題，雖然這類(lèi)項目現在比較少見(jiàn)，但還是需要講一下。劃撥類(lèi)土地，原則上不得改變原有的用途，使用權歸屬，一般需要獲得當地政府的審批同意，并且需要補交土地出讓金。如果需要改變土地性質(zhì)，較為常見(jiàn)的是，要經(jīng)過(guò)政府收儲再統一經(jīng)過(guò)招拍掛出讓?zhuān)斎贿@基本上也就沒(méi)你收購方什么事了。
4、墊資及風(fēng)險把控。在建工程轉讓項目，不管是基于投資強度不滿(mǎn)25%還是解決債務(wù)問(wèn)題，大概率會(huì )遇到墊資的問(wèn)題?；诖藛?wèn)題，有三種情況需要區別對待：
一是項目投資強度不足25%，但土地方有資金可以墊資修建，基于鎖定項目的考慮，可以先行簽訂收購協(xié)議，支付一定金額的定金，待項目開(kāi)發(fā)至25%的投資強度時(shí)，再進(jìn)行交易。
二是項目投資強度不足25%，土地方無(wú)法墊資修建，需要收購方進(jìn)行直接的借款，對全程資金監管，做到專(zhuān)款專(zhuān)用。待項目開(kāi)發(fā)至25%的投資強度時(shí)，再進(jìn)行交易。
三是項目投資強度不足25%，土地方無(wú)法墊資修建，收購方可以進(jìn)行委托貸款，貸款專(zhuān)項用于項目的開(kāi)發(fā)建設。待項目開(kāi)發(fā)至25%的投資強度時(shí)，再進(jìn)行交易。但是目前委貸基本上都不怎么用了，大度還是直接借款為主。
其中第二和第三種情況，基于資金安全的考慮，需要被收購方將印章、資料證照進(jìn)行共管，并且將土地抵押，股權質(zhì)押給收購方，如有必要還可要求土地方提供其他財產(chǎn)擔保措施。為方便收購方后期接手后進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，項目的建設施工需提前約定妥當，按照收購方修改后的施工圖進(jìn)行，或者調整后的方案進(jìn)行。施工的全過(guò)程，可以由收購方派駐工程人員，全程監管，具體進(jìn)度款的支付，由收購方監督進(jìn)行。
收購方在前期墊付的款項，在后期交易交款計算時(shí)，可以抵扣掉一部分前期投入的在建工程成本，然后再補足剩下的在建工程價(jià)款，以及項目交易對價(jià)轉讓款。
5、轉讓對價(jià)地計算問(wèn)題。在建工程轉讓交易形式，價(jià)格的構成包括兩個(gè)方面，一是土地使用權本身的價(jià)值，二是項目拿地至今投入的開(kāi)發(fā)成本。
這其中的價(jià)格，是按實(shí)際發(fā)生的進(jìn)行評估。為了避免出現價(jià)值認定上的不一致，出現重大分歧的，一般由雙方共同委托獨立的第三方資產(chǎn)評估公司，對項目的價(jià)值進(jìn)行客觀(guān)公正的評估。
6、稅費約定。在建工程轉讓?zhuān)皇召彿缴婕霸鲋刀?、土地增值、企業(yè)所得稅、印花稅，收購方涉及契稅和印花稅。被收購方的稅負較重，需要提前進(jìn)行稅負的分擔劃分，如果由收購方代為支付相關(guān)稅款的，需要在后期交易價(jià)款中進(jìn)行抵扣。
在項目開(kāi)發(fā)中涉及的大量增值稅、土增稅、所得稅的票據，需要進(jìn)行詳細的列舉并附上清單。對遺失的票據，是否由被收購方補全或者相應進(jìn)行交易支付金額抵扣，需要約定明晰。對票據上的金額，是按票面金額抵扣，還是按最終發(fā)生金額進(jìn)行抵扣進(jìn)行約定。無(wú)票部分，需在附件里備注發(fā)生原因，雙方是否認可需進(jìn)行最終約定，避免后期出現爭議。
7、地上附著(zhù)物拆除。項目上如果存在部分附著(zhù)物，例如不滿(mǎn)足收購方要求的售樓部，臨時(shí)建筑等，需提前約定由被收購方完成前期的拆除和清表工作。如果相關(guān)建筑的拆除，需要取得政府部門(mén)的審批手續的，需要由被收購方完成相關(guān)審批工作，再進(jìn)行交付。
8、項目移交標準工作。已經(jīng)開(kāi)發(fā)的項目，需要約定土地方必須按照收購方的設計方案，產(chǎn)品標準施工，并且符合國家相關(guān)質(zhì)量規范。交樓和竣工部分，需按照收購方的竣工交付標準，確保無(wú)明確質(zhì)量問(wèn)題，對相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題，需要預留兜底措施。項目中如有其它未開(kāi)發(fā)的地塊，需進(jìn)行凈地交付，且滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)條件。項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的審批文件、圖紙、證照需全部、無(wú)保留移交地給收購方。
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