商業(yè)地產(chǎn)與電商 作者：明哥
來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與電商（ID：smartplaza）
1、基本概念
房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅，每年度稅金由兩部分組成：
（1）自用部分從價(jià)計征：一般按房產(chǎn)原值的70%%為計稅依據，年稅率1.2%；
（2）出租部分從租計征：按租金收入作為計稅依據，稅率12%；
即年度稅金=房屋原值*70%*1.2%*自用比例+房屋出租租金*12%；
2、稅籌原理
業(yè)主將房屋整體出租給新成立的商管公司，由于整體出租，自用比例為0，則無(wú)需承擔原值部分的房產(chǎn)稅，僅需按籌劃后的整租租金水平承擔房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅稅金承擔方為業(yè)主，而商管公司作為二房東按照市場(chǎng)租金水平開(kāi)展轉租活動(dòng)，轉租收入不承擔房產(chǎn)稅，且對外出租的面積越多，租金越高，籌劃收益越高。
3、實(shí)際案例節選
該商業(yè)綜合體項目總建面15萬(wàn)平米，房產(chǎn)原值12億元，其中購物中心9萬(wàn)平米占比60%平均租金2元/平米/天，自用部分6萬(wàn)平米占比40%。
（1）籌劃前
自用部分從價(jià)計征，需繳納房產(chǎn)稅稅額為：
12億元*40%*70%*1.2%=403.2萬(wàn)元；
購物中心部分從租計征，需繳納房產(chǎn)稅稅額為：
9萬(wàn)平米*2元/平米/天*365天*12%=788萬(wàn)元；
房產(chǎn)稅合計：
403.2+788=1192萬(wàn)元；
（2）籌劃后
業(yè)主將項目整體出租給新成立商管公司，租金0.8元/平米/天。由于整體出租，自用比例為0，則無(wú)需承擔原值部分的房產(chǎn)稅，僅需按籌劃后的整租租金水平承擔房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅稅額為：
15萬(wàn)平米*0.8元/平米/天*365天*12%=526萬(wàn)元；
籌劃收益為：
1192-526=666萬(wàn)元；
節稅比例為：
666/1192=55%；
小結：
該案例節稅比例55%，節稅額666萬(wàn)/年，相應增加稅前利潤666萬(wàn)/年；由于業(yè)主、商管公司同為集團內企業(yè)，此模式涉及關(guān)聯(lián)交易，稅務(wù)機關(guān)可能對業(yè)主方整租租金水平的合理性提出質(zhì)疑，所以整租租金水平的確定方法是該方案實(shí)施中需重點(diǎn)考慮的關(guān)鍵因素。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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