自“雙集中”供地政策發(fā)布已有4個(gè)月，首批22城供地也已全部收官，“兩集中”的政策推出以及行業(yè)市場(chǎng)的變化推動(dòng)了房企投資態(tài)度的轉變，在大家紛紛把目光放在集中供地的22城之時(shí)，我們也需要關(guān)注除了這22城之外，房企的投資究竟又有何變化，下面我們以TOP50房企為例，對企業(yè)22城之外的投資策略做出分析。

實(shí)際上房企非22城投資趨于保守，TOP50房企拿地金額占比由2020年的45.9%下降至36.6%,其中近7成房企非22城投資占比下降。盡管在年初多數房企都給出了中性的預判，但是實(shí)際上根據CRIC監測，面對政策和市場(chǎng)環(huán)境的變化，2021年上半年TOP50房企在非22城拿地的力度有明顯的削減，更熱衷于投資集中供地22城。以拿地金額口徑計，TOP50房企在非22城拿地的金額占比由2020年的45.9%下降至2021年上半年的36.6%，下滑9.3個(gè)百分點(diǎn)，TOP50房企中有近7成在非22城投資占比出現了下降。另外據CRIC調研了解，部分房企已經(jīng)明確集中力量爭取二線(xiàn)以上投資機會(huì )，對于三四線(xiàn)城市要更加謹慎進(jìn)入。

圖：2021年上半年剔除22城后房企投資熱力

備注：顏色越深代表投資熱度越高，此圖僅監測TOP50房企投資省份（不含港澳臺三地）

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策系統

區域高度重疊，房企紛紛涌向長(cháng)三角、珠三角，浙江、江蘇、廣東三省的非22城是TOP50房企投資三甲，三者占TOP50房企非22城投資總額的63.7%。以房企非22城拿地金額口徑來(lái)看，現階段房企投資區域十分聚焦，以東南沿海為主，主要是長(cháng)三角和珠三角兩大板塊。其中長(cháng)三角的浙江和江蘇是房企最為熱衷的省份，TOP50拿地投資金額超過(guò)千億，珠三角的廣東則緊隨其后。

具體到城市層面而言，房企同樣更熱衷選擇強城進(jìn)駐。以熱度最高的浙江、江蘇和廣東為例，可以發(fā)現房企投資也以一些具有產(chǎn)業(yè)支撐經(jīng)濟發(fā)達的城市為主，像浙江的溫州、金華、紹興，廣東的佛山、中山、東莞以及江蘇徐州、鹽城、南通等市，TOP50房企投資拿地均在百億以上，熱度要超過(guò)一些集中供地的二線(xiàn)城市。另外，一些省會(huì )城市例如陜西西安、云南昆明、廣西南寧等由于并未列入22城范圍之內，對省內投資熱度起到了明顯的帶動(dòng)作用。

盡管以TOP50房企為樣本來(lái)看，房企正在集中力量搶占22城市場(chǎng)，但是其中也不乏一些企業(yè)出于自身戰略、區域布局、以及等城市市場(chǎng)前景看好等考慮，積極尋求22城以外的投資機會(huì )：

中梁、祥生專(zhuān)注深耕大本營(yíng)長(cháng)三角區域，尋求三四線(xiàn)城市投資機會(huì )。根據CRIC監測，2021年上半年祥生非22城投資金額占比達72.2%，相比2020年略有提高；中梁非22城投資占比則上升14.5個(gè)百分點(diǎn)達到了81.6%，均明顯超出TOP50房企36.6%平均水平。這兩家企業(yè)起家于浙江，二者長(cháng)三角區域銷(xiāo)售占比一直比較高。尤其是祥生，始終堅持立足浙江省，深耕長(cháng)三角的“1+1+X”布局戰略，上半年非22城投資中，浙江省占比就超過(guò)80%，省內的溫州、紹興、臺州、衢州等均有進(jìn)駐。年初業(yè)績(jì)會(huì )上中梁管理層提出在22個(gè)城市以外有很多比較好的城市，從企業(yè)拿地分布來(lái)看，主要也是挖掘一些長(cháng)三角三四線(xiàn)城市的投資機會(huì )。

榮盛、金科調整區域布局，避開(kāi)長(cháng)三角、珠三角熱門(mén)城市，尋求三四線(xiàn)城市投資契機。榮盛起家于河北，金科起家于重慶，從二者近年來(lái)的布局來(lái)看，企業(yè)正積極調整投資布局，弱化大本營(yíng)投資，向長(cháng)三角、珠三角等熱點(diǎn)區域進(jìn)軍。然而由于土地市場(chǎng)持續高熱，競爭壓力較大，作為新晉房企，榮盛和金科選擇避開(kāi)熱點(diǎn)的22城，尋求其他三四線(xiàn)城市布局契機。根據CRIC監測，2021年上半年榮盛發(fā)展非22城拿地金額占比達61.3%，明顯高于TOP50房企平均水平的36.6%。

美的置業(yè)持續鞏固深耕優(yōu)勢城市，上半年僅在22城斬獲一幅土地。美的置業(yè)同樣采取深耕策略，不過(guò)與中梁、祥生不同的是，美的置業(yè)持續加碼自身的高市占率城市。企業(yè)2010年走出珠三角，其全國化布局便是從長(cháng)三角的徐州開(kāi)始，之后進(jìn)駐邯鄲，根據CRIC的統計，2020年美的置業(yè)在兩城的市占率均居首位。2021年上半年，美的置業(yè)持續擴大在徐州和邯鄲的布局，分別拿下3幅、2幅土地，合計拿地金額達63.69億元。

基于長(cháng)三角、珠三角的發(fā)展前景，萬(wàn)科下沉兩地非22城尋求投資契機。根據CRIC監測，在保持了一定投資力度的前提之下，上半年萬(wàn)科投資力度向非22城傾斜，占比相比2020年上升了9.3個(gè)百分點(diǎn)達到了62.0%，上半年并未在一線(xiàn)城市納儲。并且萬(wàn)科則出現了非常典型的區域集中情況，2021年上半年，萬(wàn)科非22城投資金額中超過(guò)8成投向了長(cháng)三角、珠三角兩大區域，以金華、溫州、中山等熱點(diǎn)城市為主，相比2020年的均衡型投資有明顯調整。不過(guò)在6月底，萬(wàn)科進(jìn)行了新的組織架構變革，由五大區裂變成七大區，主要是將北方區域裂變?yōu)楸本?、東北，中西部裂變成華中、西南區域，組織先行，未來(lái)企業(yè)仍有望擴大兩地拿地份額。

整體來(lái)看，22城集中供地政策推出之后，TOP50房企中近7城房企都積聚力量擴大在22城的拿地力度，對于非22城的投資力度出現了收縮。區域布局上，房企向長(cháng)三角的浙江、江蘇和珠三角的廣東聚集，對這三個(gè)省份采取全面布局策略，占非22城投資金額比例超過(guò)6成，在其他區域則主要選擇一些省會(huì )城市如西安、南寧、南昌、昆明等點(diǎn)狀布局。然而正如部分管理層所言，非22城仍然有很多值得投資的機會(huì )，不少房企也正在挖掘這些契機，有時(shí)候“人棄我取”反而會(huì )收獲意想不到的效果。