所謂購房人的優(yōu)先權，來(lái)源于《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》第1條、第2條，以及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第29條，是指當消費者購房人（所購商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋）已付款額超過(guò)合同總價(jià)款的50%時(shí)，其對房屋享有的權利可以對抗優(yōu)先于普通債權的建筑工程承包人的工程價(jià)款及抵押權。

在破產(chǎn)程序中，購房人優(yōu)先權其實(shí)是在繼續履行合同的情況下購房人請求交付房屋現狀的物權請求權，不是在解除合同情況下購房人請求退還購房款的金錢(qián)請求權。實(shí)質(zhì)是繼續履行購房合同，使購房人取得房屋現狀，使之脫離出破產(chǎn)財產(chǎn)的范疇。但需要主要的是，僅對滿(mǎn)足條件的購房者才享有物權請求權，并非所有的購房者都具有優(yōu)先權。

管理人解除權的行使與限制

《破產(chǎn)法》第18條賦予管理人決定雙方均未履行完畢的合同是否解除的權利，其目的是擴大債務(wù)人的財產(chǎn)范圍、減輕債務(wù)人的義務(wù)負擔，從而最大限度的保障全體債權人的概括受償。出于此目的，當解除合同有利于擴大債務(wù)人財產(chǎn)時(shí)，管理人應當行使解除權。

但當購房人主張繼續履行購房合同，且滿(mǎn)足下列條件之一時(shí)，可以對抗管理人的解除權：

1. 購房人已經(jīng)付清全款?！镀飘a(chǎn)法》僅賦予管理人解除待履行的雙務(wù)合同的權利，購房人如果已經(jīng)付清全款，則已全部履行完自己的義務(wù)，那么無(wú)論購房人購買(mǎi)的是商鋪還是住宅，也無(wú)論是否為一套住宅，均可對抗管理人的解除權。但對于付清全款的非消費者購房人而言，其是否能夠取得優(yōu)先權，還取決于工程價(jià)款優(yōu)先權人及抵押權人的同意。

2. 消費者購房人（所購商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋）付款額超過(guò)合同總價(jià)款的50%。依據為前文所述的《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》第1條、第2條，以及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第29條，已付款超過(guò)50%的消費者購房人的權利在執行中能夠對抗工程款及抵押債權，則在破產(chǎn)程序中同樣能夠對抗管理人的解除權，但只適用于購買(mǎi)一套住宅、付款超過(guò)50%的購房者。

3. 購房合同已經(jīng)辦理預告登記?！段餀喾ā返?8條使辦理預告登記的債權產(chǎn)生物權對抗的效力。對于已經(jīng)辦理預告登記的購房者，管理人不能恣意行使解除權。但購房人是否能夠取得優(yōu)先權，也取決于工程價(jià)款優(yōu)先權人及抵押權人的同意。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，對于未辦理物權登記的購房人而言，其權利主張是基于與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂的購房合同。因此，購房人一是可以要求繼續履行合同、交付房屋，二是可以要求解除合同、退還購房款并依據合同承擔違約責任、賠償損失；前者為物權請求權，后者為債權請求權。

正如前文所述，所謂的購房人優(yōu)先權，適用于購房人主張繼續履行合同的情況下，并且其優(yōu)先范圍僅及于房屋現狀。如果其主張解除合同，則與其他普通債權人一樣不享有優(yōu)先受償的權利。

在主張繼續履行合同的情況下，付款超過(guò)合同總額50%的消費者購房人，其優(yōu)先權利優(yōu)先于建設工程價(jià)款優(yōu)先權人及抵押權人。對于其他兩種購房人，若抵押權人和建設工程價(jià)款優(yōu)先權人未釋放優(yōu)先性，且抵押登記在預告登記之前，購房人只有代償了標的房屋項下的抵押債權和建設工程價(jià)款，才能取得無(wú)負擔的房屋現狀。

在購房人享有優(yōu)先權的情況下，對處于在建工程狀態(tài)下的項目，購房人若選擇取得建成房屋，需按比例承擔續建資金；若選擇出售在建工程，則取得該部分在建工程的轉讓款。

總 結

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)后，管理人有權對于雙方均沒(méi)有履行完畢的購房合同進(jìn)行解除。但已支付50%以上購房款的消費者購房人、已經(jīng)支付全款的購房人、已經(jīng)辦理預告登記的購房人有權對抗管理人的解除權從而要求繼續履行合同、交付房屋并辦理產(chǎn)權登記。其中，已支付50%以上購房款的消費者購房人，優(yōu)先于建設工程價(jià)款優(yōu)先權和抵押權，可以取得房屋的現狀。如果購房人選擇解除合同，則不享有優(yōu)先權。對于在建工程，享有優(yōu)先權的債權人若要取得建成房屋，需按比例承擔續建資金；若要出售在建工程，可取得該部分在建工程的轉讓款。

法律法規

1. 《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》

第一條  人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照 《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。

第二條 消費者交付購買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人。

2. 《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》

第二十八條 金錢(qián)債權執行中，買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持： 

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。

第二十九條  金錢(qián)債權執行中，買(mǎi)受人對登記在被執行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同； 

（二）所購商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

3. 《中華人民共和國物權法》

第二十條 【預告登記】當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內未申請登記的，預告登記失效。

4. 《中華人民共和國破產(chǎn)法》

第十八條 人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個(gè)月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同。

管理人決定繼續履行合同的，對方當事人應當履行；但是，對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的，視為解除合同。