1. 要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險，守住不發(fā)生系統性風(fēng)險底線(xiàn)。要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

2. 要及時(shí)回應市場(chǎng)關(guān)切，穩步推進(jìn)股票發(fā)行注冊制改革，積極引入長(cháng)期投資者，保持資本市場(chǎng)平穩運行。

3. 要促進(jìn)平臺經(jīng)濟健康發(fā)展，完成平臺經(jīng)濟專(zhuān)項整改，實(shí)施常態(tài)化監管，出臺支持平臺經(jīng)濟規范健康發(fā)展的具體措施。

本以為本次政治局會(huì )議會(huì )給樓市帶來(lái)巨大的信心，遺憾的是，五一假期期間中指研究院重點(diǎn)監測城市的新房成交規模同比仍下降了超過(guò)五成，也即購房者市場(chǎng)信心尚未明顯改善，政策層面的刺激效果或許需要更長(cháng)時(shí)間才能顯現。

客觀(guān)地說(shuō)，此次的政治局會(huì )議對房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)極為關(guān)鍵的轉折點(diǎn)，高層不僅在加強預期的管理，還針對性地解決了一些根源性的問(wèn)題。具體來(lái)看，一是通過(guò)對平臺經(jīng)濟的重新審視和支持，以及對資本市場(chǎng)的預期引導，解決居民購買(mǎi)端的穩就業(yè)和穩收入的問(wèn)題（尤其是平臺經(jīng)濟可以起到的穩就業(yè)作用）；二是通過(guò)支持剛性和改善性住房需求，比如近期越來(lái)越多的城市發(fā)布的針對改善性需求降低二手房貸利率、縮短增值稅免交年限、放松限售等加強二手房市場(chǎng)流動(dòng)性的措施，用改善性住房需求撬動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉；三是優(yōu)化預售資金監管，這在當下對房企來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，尤其是前期大部分爆雷房企都存在預售監管賬戶(hù)資金很難提取使用導致現金流惡化的問(wèn)題，因此適當放松預售資金提取要求，適當減少預售資金提取審批流程，比如適當用銀行保函等方式替換預售資金等，對于房企流動(dòng)性的恢復也至關(guān)重要。

不少同行問(wèn)我們這次政治局會(huì )議定調之后，是否意味著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)將真正實(shí)現觸底反彈，比如熱點(diǎn)城市的樓市是否會(huì )逐步拉升。我們認為，會(huì )議后的市場(chǎng)反應情況仍有待觀(guān)察，整體可能是緩慢回暖，不同城市間的分化會(huì )明顯加?。狳c(diǎn)城市或熱點(diǎn)區塊會(huì )先行復蘇），但投資投機需求仍會(huì )被抑制（尤其是房地產(chǎn)稅的預期影響），爆炒則更不可能。從根源上來(lái)說(shuō)，本次會(huì )議繼續強調了“房住不炒”，這意味著(zhù)政策方面雖然“支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，也即因城施策情況下政策方面雖然存在大幅松動(dòng)和調整的空間，但監管層也不會(huì )縱容無(wú)底線(xiàn)地刺激樓市，因為當前樓市繼續下行很大程度上與疫情影響有關(guān)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，監管層所提及的政策修復本身是以長(cháng)效機制作為前提的，市場(chǎng)回暖和預期改善也需逐步完成，如果急轉彎、急剎車(chē)、急轟油，樓市的長(cháng)效機制仍舊很難建立。

早在4月26日，大大主持召開(kāi)了中央財經(jīng)委員會(huì )第十一次會(huì )議，會(huì )議強調了“統籌發(fā)展和安全，要引導好市場(chǎng)預期，講清楚政策導向和原則，穩定市場(chǎng)信心”，并且重點(diǎn)研究了“全面加強基礎設施建設”的問(wèn)題。政治局4月29日會(huì )議的核心內容屬于中央財經(jīng)委員會(huì )第十一次會(huì )議精神的深化，大基建對今年經(jīng)濟的托底功能仍在被強化，但大基建的核心是錢(qián)從哪來(lái)，發(fā)行國債？央行印錢(qián)？財政補貼？還是地方發(fā)行專(zhuān)項債？事實(shí)上，在目前地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)受挫、疫情反復的復雜背景下，因上述解決巨額大基建所需資金的方式都是“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，加上基建項目投資收益率偏低和投資回收周期過(guò)長(cháng)帶來(lái)的天然短板（比如前幾年風(fēng)風(fēng)火火的PPP項目至今未激起水花），因此大基建的落地效果還是有待觀(guān)察。從我們近半年城投非標業(yè)務(wù)的投資情況來(lái)看，核心難點(diǎn)還是經(jīng)濟下行引起的項目還款來(lái)源障礙問(wèn)題，另外優(yōu)質(zhì)主體和優(yōu)質(zhì)項目其實(shí)并不容易遇到。

很多同行問(wèn)我們如何預估房地產(chǎn)行業(yè)的回暖時(shí)間，我們認為，目前的居民購買(mǎi)力并無(wú)法支撐房地產(chǎn)行業(yè)的整體回暖，因此除了熱點(diǎn)城市或核心、熱點(diǎn)區域的項目外，對其他城市、區域的樓市回暖僅能保持謹慎地樂(lè )觀(guān)，比如即便是在政策大幅放松的當下，武漢大部分樓盤(pán)的降價(jià)拋售也仍未停止。普通居民的購買(mǎi)力恢復情況不容樂(lè )觀(guān)，尤其是對就業(yè)、收入、資產(chǎn)減值的預期并未好轉，按今年的形勢預估，經(jīng)濟的全面向好仍舊面臨很多不確定的因素，尤其是時(shí)不時(shí)的疫情沖擊及封控管理。

我們注意到，在目前的國際、國內復雜局勢下，剛需型客戶(hù)仍舊面臨買(mǎi)不起，改善型客戶(hù)仍舊面臨購房門(mén)檻太高等普遍性的問(wèn)題，因此當前樓市政策松綁的刺激效果仍有待觀(guān)察。事實(shí)上，對于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，居民端的穩就業(yè)、穩收入、穩預期才是解決問(wèn)題的根本。有同行笑稱(chēng)，窮人從來(lái)都不是購房的主力，在資產(chǎn)減值損失的預期下，富人的錢(qián)寧可存在銀行，也即房地產(chǎn)投資投機的需求下滑會(huì )根本上斬斷房地產(chǎn)行業(yè)的復蘇動(dòng)力。

當然，我們對房地產(chǎn)行業(yè)倒始終充滿(mǎn)信心，我們認為行業(yè)回暖也是遲早的事情，因為房地產(chǎn)在全世界任何一個(gè)權重國家都屬于支柱產(chǎn)業(yè)。就最近的市場(chǎng)情況而言，優(yōu)質(zhì)房企（尤其是國央企開(kāi)發(fā)商）在收并購方面的實(shí)質(zhì)性動(dòng)作已讓我們重新燃起了地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的熱情，盡管投資收益率已明顯走低，但至少看到了盼頭。