克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
穗蓉二城預售監管放松對于其他城市的確有一定的“示范”效應。
11月23日，成都市住房和城鄉建設局發(fā)布《關(guān)于精準應對疫情沖擊全力實(shí)現年度目標的通知》，出臺12條促進(jìn)企業(yè)穩產(chǎn)滿(mǎn)產(chǎn)措施，其中指出要促進(jìn)房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展，主要涵蓋四點(diǎn)：提高房地產(chǎn)審批效率、鼓勵項目加快上市銷(xiāo)售、提高預售資金監管使用效率、協(xié)調金融機構加大支持力度。無(wú)獨有偶，早在11月初廣州市人民政府第15屆160次常務(wù)會(huì )議也通過(guò)了《廣州市房屋交易監督管理辦法》，其中對商品房預售款使用額度及留存比例也進(jìn)行了調整，為房企“減負”意圖明顯。究竟政策出臺背后動(dòng)因幾何？又能否助力房企熬過(guò)樓市“寒冬”？
01 穗蓉放松預售資金監管，貫徹中央“兩維護”
“紓困”房企更為保交付
對比廣州、成都此輪新政，共性特征在于都不約而同放松了對預售資金的監管，調低了處于不同工程進(jìn)度的留存比例：廣州將項目封頂前，封頂后、排柵未拆除前和拆除排柵后的留存比例分別降低至累積核準使用預售款的8%，6%和3%，較之前分別降低了2個(gè)，4個(gè)和2個(gè)百分點(diǎn)；成都如是，在項目主體結構工程完成四分之三以及主體結構封頂兩個(gè)節點(diǎn)，監管額度內預售資金留存比例分別降低了5個(gè)百分點(diǎn)，項目并聯(lián)竣工驗收備案后，監管額度內預售資金支取比例可達到 95%。
值得關(guān)注的是，成都為房企“減負”意圖更為明顯，還出臺了提前上市的項目予以信用激勵、總體審批時(shí)限壓縮三分之一以上、協(xié)調金融機構加大支持力度，增加房地產(chǎn)信貸投放額度,加快發(fā)放速度，給予重點(diǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸展期、降息等配套措施。
在樓市行情轉淡，市場(chǎng)持續下行的大背景下，對于預售資金監管放松和協(xié)調金融機構加大支持力度也算是地方政府能為房企“紓困”所能盡到的一些綿薄之力，此舉也符合中央對于房地產(chǎn)信貸政策“兩個(gè)維護”（即：維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益）的客觀(guān)要求，不過(guò)究其根本還是為了保交付，維護住房消費者合法權益，避免房企爆雷衍生出更大的系統性危機。
放松監管可解房企資金“燃眉之急”
要論政策落地對于企業(yè)的“紓困”效應究竟幾何，就不得不提及房企的資金結構，房企的資金主要來(lái)源于國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個(gè)人按揭貸款和其他資金。而占比超30%的主要是定金及預收款和自籌資金兩部分，且近年來(lái)企業(yè)對銷(xiāo)售回款的依賴(lài)度持續提升，定金及預收款占比已反超自籌資金，成為房企最為重要的資金渠道來(lái)源。
據統計局數據顯示，2021年1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金16.7萬(wàn)億元，其中定金及預收款達6.2萬(wàn)億元，占比達37.2%，較2020年末增加2.8個(gè)百分點(diǎn)。而自籌資金僅5.3萬(wàn)億元，占比為31.6%，較2020年末減少1.2個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)目前來(lái)看，定金與預收款月度同比增速正在持續走低，2021年10月，定金及預收款新增5351億元，同比下降12.9%，已降至年內低位。
由此可見(jiàn)，此次廣州、成都放松對預售資金的監管無(wú)疑于為房企注入一針“強心劑”，尤其是在市場(chǎng)行情轉冷背景下，銷(xiāo)售去化已屬不易，若還要面臨嚴苛的預售資金監管，房企的日子也將更加難熬，降低預售資金監管占壓可幫助企業(yè)加快銷(xiāo)售資金回籠，提升資金使用效率。
03 熱點(diǎn)城市“先熱后冷”預示行業(yè)信心告急
政策若不“加持”，下行還將加劇
目前來(lái)看，全國樓市“轉冷”已是不爭的事實(shí)，與此前城市熱度分化略有不同，此次“寒意”不僅滲透了內陸基本面較差的三四線(xiàn)，而且也開(kāi)始逐步侵入前期“萬(wàn)人搖”的熱點(diǎn)城市，廣州、成都便是最好的例子：
廣州2021年上半年整體樓市還是保持了較高熱度，月均成交突破100萬(wàn)平，不過(guò)步入下半年便開(kāi)始“急轉直下”，即便8-9月供應倍增也難挽成交頹勢，近3個(gè)月月度成交基本都在80萬(wàn)平方米左右低位徘徊，月度同比降幅也一路走低至36%。
項目降價(jià)更是層出不窮，部分樓盤(pán)甚至推出了“工抵房”，以廣州奧園云和公館為例，項目降價(jià)加推，降幅達14%，包含20套中秋工抵房（需5成首付），價(jià)格大“跳水”，但周邊配套欠缺、環(huán)境較差，去化率僅18%，仍處較低水平。陽(yáng)光城翡麗山也因企業(yè)資金緊張，項目降價(jià)幅度達17%，但去化率也僅有19%。值得關(guān)注的是，為了降低購房門(mén)檻，部分項目實(shí)行首付延期，可在3個(gè)月內付清首付，外圍區域的部分樓盤(pán)更是出現“首付貸”等亂象，不過(guò)對去化的刺激作用仍然較弱。
從土地市場(chǎng)我們也不難看出端倪，9月26-27日，廣州迎來(lái)二次集中供地，不過(guò)掛牌的48宗宅地僅成交23宗，流拍率達52.08%，而首輪流拍的土地僅6宗，最終，廣州市第二輪集中供地成交金額為569億元，較首輪的906億元銳減近四成。11月初廣州公共資源交易中心公布第三批集中供地名單，本次共推出17宗地塊，較之前大幅減少，同時(shí)也放寬了部分地塊的出讓條件：部分“回爐”地塊起拍價(jià)小幅下調，一些地塊也取消了限制新房售價(jià)，以及一個(gè)月內一次性付清總價(jià)的要求，釋放友好信號，也從側面反映了市場(chǎng)“寒意”。
成都如是，整體樓市熱度正逐步從此前“萬(wàn)人搖”到復歸理性：10月商品住宅成交量?jì)H82萬(wàn)方，同環(huán)比分別下降49%和4%，二手房更為慘淡，10月迎來(lái)“三連降”，單月僅成交19萬(wàn)平方米，達到了去年疫情以來(lái)的“新低”，究其原因，一方面是由于供應面積和置業(yè)門(mén)檻逐步加大，拖累產(chǎn)品去化速率；另外一方面則受近期行業(yè)調控基調影響，房地產(chǎn)稅政策出臺、藍光等本土房企相繼爆雷等也加劇了市場(chǎng)的觀(guān)望情緒，導致“銀十”表現不佳。
不得不說(shuō)，此次熱點(diǎn)城市樓市熱度的回落也意味著(zhù)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)信心“告急”，對房企而言可謂是“始料未及”，嚴苛的樓市調控和供需端信貸全面收緊成為了樓市的“降壓藥”，也成為部分房企的“催命符”，融資受阻，去化堪憂(yōu)，加之集中供地帶來(lái)的“內卷”加劇，一系列都使得房企的現金流“捉襟見(jiàn)肘”。
而此次兩地政府對預售資金管控的“松口”無(wú)疑可解房企的“燃眉之急”，一方面可以加速上半年銷(xiāo)售項目的部分資金回籠，保持后續的開(kāi)發(fā)進(jìn)程不受影響，保證交付；另一方面，也可以以時(shí)間換空間，保證后續更多項目入市，實(shí)現自身的良性循環(huán)。
04 穗蓉“珠玉在前”，三類(lèi)城市或將“跟進(jìn)”
房企不能“躺平”，仍需積極“自救”
目前來(lái)看，穗蓉二城預售監管放松對于其他城市的確有一定的“示范”效應，在中央信貸“從嚴”的大背景下，地方政府在不違背“房住不炒”主基調下進(jìn)行適當“騰挪”還是能夠為房企“紓困”起到一定的積極作用，除了放松預售資金監管外，還可適當調降預售門(mén)檻，加快預售證審批；降低土地競買(mǎi)保證金，延期繳納土地出讓金等。
以下三類(lèi)城市后續大概率“跟進(jìn)”出臺類(lèi)似新政：第一類(lèi)，庫存風(fēng)險過(guò)高城市，譬如北海、防城港、肇慶、煙臺、寶雞等庫存去化周期超24個(gè)月的城市。第二類(lèi)，高土地流拍率且高土地財政依賴(lài)度的城市，如太原、哈爾濱、沈陽(yáng)、昆明等更具放松調控的動(dòng)機。第三類(lèi)，房?jì)r(jià)下滑過(guò)快城市，譬如岳陽(yáng)、唐山、江陰、株洲、菏澤、桂林、張家口等落地“限跌令”的城市。
不得不說(shuō)，近期房地產(chǎn)信貸政策卻有放松征兆：個(gè)人住房貸款發(fā)放提速、穗蓉二城的預售監管放松，各類(lèi)政策都是緊緊圍繞央行兩個(gè)“維護”展開(kāi)，對此前過(guò)緊的信貸政策進(jìn)行了“糾偏”，防止樓市“急轉直下”衍生出更大的系統系危機，這些并不意味著(zhù)房地產(chǎn)調控政策的轉向，事實(shí)上，只要“房住不炒”的總基調不變，“大水漫灌”式刺激性政策就很難再現，房企更多仍需“自救”，不能“躺平”，合理利用地方政府的相關(guān)扶持政策，努力在調控新常態(tài)背景下尋求更多的生存機會(huì )。
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