地產(chǎn)資管界 作者：地產(chǎn)資管君
來(lái)源：地產(chǎn)資管界（ID：reamdaily）
6月2日，據華爾街日報報道，黑石集團正購買(mǎi)普洛斯位于美國的工業(yè)物流倉庫，收購金額為187億美元，其中80億美元用于處理債務(wù)。報道稱(chēng)，正式收購公告最快于美東時(shí)間周日公布。
華爾街日報稱(chēng)，這是有史以來(lái)全球規模最大的一宗私有不動(dòng)產(chǎn)交易。收購完成后，黑石將躋身美國最大的倉儲物流業(yè)主之一。
據了解，普洛斯原本在4月份打算將美國業(yè)務(wù)上市，但消息傳出后引發(fā)了買(mǎi)家的收購興趣，公司隨后順水推舟將其出售。
4月29日，據《華爾街日報》報道，物流地產(chǎn)商普洛斯正計劃將美國業(yè)務(wù)IPO，并以200億美元（約1347億人民幣）估值募集資金30億美元。
報道援引一位接近普洛斯的人士稱(chēng)，上市有可能將于2019年年內完成?！岸凑者@樣的募資額度，普洛斯股東被允許向市場(chǎng)出售相當于約全球四分之一倉儲面積的股份?！?/p>
普洛斯曾被萬(wàn)科等財團收購
1991年，普洛斯（ProLogis）前身Security Capital Industrial Trust 成立，投資領(lǐng)域較為多元化，包括工業(yè)用地、商業(yè)及寫(xiě)字樓盤(pán)等地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)，但此后為降低空置率、提高運營(yíng)效率以及與美國其他房地產(chǎn)企業(yè)區分，專(zhuān)注于當時(shí)由于美國經(jīng)濟高速發(fā)展而出現大量需求的物流地產(chǎn)細分行業(yè)。
1994年，普洛斯于紐交所上市；2003年，普洛斯進(jìn)入中國，通過(guò)并購與合資獲取土地，而后憑借物流園區的示范效應獲得地方政府青睞。
2008年12月，新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司（GIC RE）以13億美元現金收購ProLogis在中國和日本的資產(chǎn)，ProLogis在中日兩國的品牌更名為GLP，沿用“普洛斯”譯名；2010年10月，GLP于新加坡交易所上市，中國社?；?、阿里巴巴、周大福及中投公司等參與認購。
黑石原本打算在2017年初普洛斯從新加坡退市并尋求被收購時(shí)出手競價(jià)，無(wú)奈時(shí)任總裁梅志明領(lǐng)銜的中國財團也在參與對普洛斯的競購，使得當時(shí)那宗競購變得毫無(wú)意義，黑石隨后退出。
2017年7月，以萬(wàn)科為首的中國財團以116億美元（約790億元人民幣）正式收購普洛斯，造就了亞洲歷史上最大的私募股權并購案。交易完成后普洛斯將于新加坡交易所退市。收購前，持股比例GIC為36.57%、高瓴資本為8.14%、萊德集團為6.99%、美銀美林集團為5.31%；收購完成后，持股比例萬(wàn)科集團為21.4%、厚樸投資為21.3%、高瓴資本為21.2%、中銀集團投資有限公司為15%、普洛斯管理層為21.2%。
圖：收購后普洛斯股權結構
普洛斯的運作模式
傳統物流地產(chǎn)企業(yè)是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加物業(yè)管理，自身前期投入巨大，資金負擔重。普洛斯的運作模式是，在全球范圍內投資建設優(yōu)質(zhì)高效的物流倉儲設施，出租給客戶(hù)并為其提供物業(yè)管理服務(wù)，但不參與客戶(hù)的日常物流業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，收益來(lái)源于租金、物業(yè)增值與管理費。
普洛斯通過(guò)設立基金管理平臺將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、地產(chǎn)運營(yíng)和地產(chǎn)基金管理三項業(yè)務(wù)連接起來(lái)，實(shí)現了物業(yè)與資本的閉合循環(huán)，同時(shí)基金管理部門(mén)又可收取管理費和分紅獲利。
普洛斯目前擁有三大業(yè)務(wù)。一是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)負責經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，把地產(chǎn)建設成可以使用的物流中心，然后將開(kāi)發(fā)建成的物流中心出售給普洛斯地產(chǎn)基金或是第三方獲取收益，或者將建成的地產(chǎn)交付給地產(chǎn)運營(yíng)部門(mén)用于出租。
二是地產(chǎn)運營(yíng)：地產(chǎn)運營(yíng)部門(mén)負責管理和運營(yíng)現代物流設。項目完工后，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)將項目移交給運營(yíng)部門(mén)管理，運營(yíng)部門(mén)通過(guò)進(jìn)一步的招租和服務(wù)完善，使項目達到穩定運營(yíng)狀態(tài)。
三是地產(chǎn)基金管理：基金管理業(yè)務(wù)主要是指組織投資者募集資金、收購地產(chǎn)、設立基金，并由普洛斯作為基金經(jīng)理管理基金旗下的地產(chǎn)，獲取基金管理費收入和基金分紅收益。主要通過(guò)向地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)收購或是向第三方收購獲取地產(chǎn)。
2018年9月11日，普洛斯宣布與GIC在中國聯(lián)合設立新基金。該基金為總額20億美元的收益增值型基金，將用于在中國收購有穩定收益的物流資產(chǎn)。倉儲類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要以持有運營(yíng)為主，其回報周期長(cháng)，無(wú)法像住宅一樣通過(guò)銷(xiāo)售變現實(shí)現資金的快速回籠，而通過(guò)與REITs產(chǎn)品的對接，則可實(shí)現產(chǎn)融結合，形成資本運營(yíng)的良性循環(huán)。
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