商業(yè)地產(chǎn)與電商 作者：明哥
來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與電商（ID：smartplaza）
相比成本法和市場(chǎng)法而言，收益法是資本市場(chǎng)普遍認可的商業(yè)地產(chǎn)估值方法。因為資本市場(chǎng)對商業(yè)物業(yè)的估值，取決于未來(lái)能賺多少錢(qián)，而不是建造項目已經(jīng)花了多少錢(qián)。
收益法中常見(jiàn)的有：
--直接資本化法；
--租期及回收金額折現法；
--折現現金流法。
1、直接資本化法
估值 V = noi / cap rate
其中noi為首年凈收益，cap rate為資本化率。
例：某購物中心NOI值為1億，假設資本化率5%，則該物業(yè)估值為：
1億/5%=20億
資本化率取值是估值的關(guān)鍵參數：資本化率越低，商業(yè)地產(chǎn)估值越高。
不同資本化率下1億NOI值對應的估值水平
直接資本化法是一種靜態(tài)估值方法，適用于租金收益穩定的情況，不適合培育期簡(jiǎn)單套用。
某微友反饋：我們面臨的問(wèn)題是做大城市運營(yíng)項目，往往地塊體量巨大，人口導入周期長(cháng)，起租低。如果在培育期內簡(jiǎn)單套用直接資本化法，很容易出現估值金額甚至低于土地建安成本的狀況。
2、租期及回收金額折現法（T&R）
實(shí)際物業(yè)都是有使用年限的。租期及回收金額折現法考慮了物業(yè)的剩余年限，加總租期內和租期外價(jià)值形成物業(yè)的整體價(jià)值。
其中A1為現有租約租金收益，r1為租期內資本化率，n1為剩余租期；
A2為市場(chǎng)租金收益水平，r2為租期外資本化率，n2為剩余土地年期。
例：某購物中心
--現有租約剩余租期3年，租約外剩余年期37年；
--現有租約年毛租金收益14286萬(wàn)元，市場(chǎng)租金收益水平15000萬(wàn)元；
--租約內毛資本化率8%，租約外9%
（1）租期內價(jià)值
直接資本化法計算結果=14286/8%=178571萬(wàn)元
年期調整系數=1-1/(1+8%)^3=0.21
租期內價(jià)值=178571*0.21=36816萬(wàn)元
（2）租期外價(jià)值
直接資本化法計算結果=15000/9%=166667萬(wàn)元
年期調整系數=1-1/(1+8%)^3=0.96
折現調整系數=1/(1+9%)^3=0.77
租期外價(jià)值=166667*0.96*0.77=123391萬(wàn)元
（3）整體估值=36816+123391=160207萬(wàn)元
3、折現現金流法（DCF）
折現現金流法通過(guò)預測商業(yè)物業(yè)的現金流并按照一定的貼現率計算物業(yè)的現值：
其中Ai為“凈物業(yè)收益”現金流，r為折現率。
折現現金流法的難點(diǎn)是參數多，需要對長(cháng)達n年的剩余使用年限進(jìn)行現金流預測。實(shí)踐中更具可操作性的方法是持有+轉售模型，即假設一個(gè)持有期，在期末按市場(chǎng)價(jià)值轉售。
例：某購物中心
--初始投資成本10億；
--持有期5年，期末處置資本化率6.5%；
--年租金增長(cháng)率3%；
--貼現率9%；
（1）第1-5年凈現金流分別為10000，10300，10609，10927和11255萬(wàn)元；
（2）第6年末凈現金流為11593萬(wàn)元，期末處置收入為：
11593/6.5%=178350萬(wàn)元
（3）各年現金流按9%貼現率折現，合計得到物業(yè)估值15.7億元；
（4）對應IRR為10.9%
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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