觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
盡管相較于過(guò)往，房地產(chǎn)行業(yè)總體融資難已屬事實(shí)，但房企仍在努力地尋找不同的融資工具。
比如招商蛇口、華潤置地近期與銀行簽署貸款協(xié)議，金地、保利則新發(fā)中期票據。
11月10日晚間，萬(wàn)科亦宣布，重慶萬(wàn)科擬通過(guò)保險資金不動(dòng)產(chǎn)債權投資計劃向平安資管申請融資，融資本金金額不超過(guò)人民幣58億元，期限最長(cháng)15年，增信方式為萬(wàn)科提供全額擔保。
保險資金債權投資計劃是一種由保險資管公司設立的“創(chuàng )新型債務(wù)融資工具”，主要投向基礎設施、不動(dòng)產(chǎn)。由于這類(lèi)債權計劃綜合成本較低，審批程序相對簡(jiǎn)單，同時(shí)作為保險資金，并不受信貸政策調整影響，一度被稱(chēng)作是僅次于銀行信貸的最佳資金來(lái)源。
自2011年以來(lái)，尤其是2013年債權投資計劃從備案制改為注冊制，險資不動(dòng)產(chǎn)債權投資計劃獲得了迅猛發(fā)展。包括恒大、綠地、越秀地產(chǎn)、天房、北辰、中華企業(yè)、首開(kāi)、招商蛇口等房企都曾借助該工具獲得資金，萬(wàn)科商業(yè)今年1月也與泰康設立30億元的投資計劃。
根據銀保監會(huì )2020年出臺的新規，險資債權投資業(yè)務(wù)已明確不得投資商業(yè)住宅項目。這意味著(zhù)，萬(wàn)科此番尋求的58億融資，只能運用于非住宅業(yè)務(wù)之中。
一位華南房企人士向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，險資目前仍面臨不投住宅的紅線(xiàn)。
對于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，培養經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)造血能力屬于重要的工作內容。除了債權投資計劃，過(guò)去一個(gè)月以來(lái)，該公司推出的融資渠道包括申請授權在不超300億元的范圍內發(fā)行直接債務(wù)融資工具，推進(jìn)印力13.54億元ABS申請工作，以及正式公布萬(wàn)物云分拆上市計劃。
今年前三季度，萬(wàn)科在手資金減少至1386.66億元，面對開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)減緩，增強經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)品流動(dòng)性成為另一條出路。
保險資金的投資計劃主要指保險資管公司作為受托人，募集資金以債權、股權、物權等方式投資基礎設施、不動(dòng)產(chǎn)項目。其中2006年，保險資金已開(kāi)始試點(diǎn)投資基礎設施債權計劃，至2010年，增加了不動(dòng)產(chǎn)投資計劃；2012年，險資投資計劃比例可達上季末總資產(chǎn)的20%。
從誕生時(shí)起，債權投資計劃便是由中國保監會(huì )（如今為銀保監會(huì )）負責備案審核，通過(guò)私募或注冊方式設立的類(lèi)信托性質(zhì)產(chǎn)品。這意味著(zhù)，債權投資計劃不受信貸政策調整所影響，加上期限較長(cháng)，這成為它區別于銀行貸款、公司債券、中票等工具的重要優(yōu)勢。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún)，對于不動(dòng)產(chǎn)投資標的，2010年相關(guān)暫行辦法僅對項目“四證”、項目類(lèi)型、項目所在地等方面制定要求。2013年，彼時(shí)的保監會(huì )124號文，也主要用“不動(dòng)產(chǎn)”概念表述，并未具體提及其它限制。
一般而言，不動(dòng)產(chǎn)投資計劃的融資主體多屬于央企、大型國企或者排名較為靠前的房企或上市房企，投資標的也主要是國內一線(xiàn)城市或發(fā)達城市的寫(xiě)字樓、綜合體、高端酒店、保障房、棚戶(hù)區改造等項目。
但也有個(gè)別例外，比如越秀地產(chǎn)2017年9月曾披露，附屬公司廣州南沙與平安不動(dòng)產(chǎn)訂立不動(dòng)產(chǎn)債權計劃協(xié)議，注冊總投資額不超30億元，期限5年，募集資金主要用作開(kāi)發(fā)及建設廣州南沙濱?；▓@七期。
資料顯示，廣州南沙濱?；▓@七期也稱(chēng)為越秀天珹，屬于越秀國際總部廣場(chǎng)二期開(kāi)發(fā)住宅項目，總建面15.96萬(wàn)平方米，越秀國際總部廣場(chǎng)項目總建面則達209萬(wàn)平方米。
直到2020年9月，銀保監會(huì )發(fā)布《保險資產(chǎn)管理產(chǎn)品管理暫行辦法》配套規則，其中明文規定：保險資產(chǎn)管理機構開(kāi)展債權投資計劃業(yè)務(wù)，不得投資商業(yè)住宅項目。兩個(gè)月后，銀保監會(huì )還規定，險資財務(wù)性股權投資不能開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售商業(yè)住宅的公司。
考慮到監管規則的收緊，最新于11月10日披露向平安資管融資的萬(wàn)科，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)債權投資計劃融資不超過(guò)58億元的主要用途，也基本排除商業(yè)住宅方向。
華南房企人士向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體證實(shí)，現階段只有非住宅項目才可以做債權投資計劃，“險資不能投住宅是紅線(xiàn)”。從過(guò)去一年的實(shí)際操作看，包括首開(kāi)股份、招商蛇口等房企都將投資計劃用于綜合體、產(chǎn)業(yè)園等項目。
最新的不動(dòng)產(chǎn)債權投資計劃主要由重慶萬(wàn)科作為債權人，該公司是萬(wàn)科中西部區域的主要城市公司之一。2019年以來(lái)，中西部區域發(fā)展迅速，銷(xiāo)售面積已躍居萬(wàn)科幾大區域之首。
根據萬(wàn)科公告，重慶萬(wàn)科截止今年6月底凈資產(chǎn)僅4.46億元，資產(chǎn)負債率達到97.9%，高于同期萬(wàn)科水平（81.4%）。
但從盈利看，去年全年及今年1-10月，重慶萬(wàn)科凈利潤分別為11.56億元、7.51億元，對應凈利率高達106%、382%，凈資產(chǎn)收益率202%、168%。
目前，重慶萬(wàn)科在推進(jìn)的主要商業(yè)項目包括渝中區化龍橋片區“萬(wàn)科重慶天地”。
該項目79.2%股權最早于2017年由瑞安房地產(chǎn)以總價(jià)41.33億元出售予萬(wàn)科，地上總建面約126萬(wàn)平方米。2019年重慶萬(wàn)科披露，項目B11地塊打造重慶最高建筑（458米），建面68萬(wàn)平方米，總投資已超100億元。
萬(wàn)科公布58億融資計劃的前一天即11月9日，重慶渝中區領(lǐng)導還會(huì )見(jiàn)了重慶萬(wàn)科總經(jīng)理易平安一行人，并表示希望重慶萬(wàn)科進(jìn)一步加快化龍橋片區項目建設進(jìn)度，高標準、高品質(zhì)打造新的商業(yè)樣板。
經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)流動(dòng)性
實(shí)際上，萬(wàn)科并非首次采用險資不動(dòng)產(chǎn)債權投資計劃這一融資工具。
早在2017年9月，中國保險資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì )就批準了泰康資管的“泰康-萬(wàn)科商業(yè)1號不動(dòng)產(chǎn)債權投資計劃”，主要用途為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項目建設，規模約30億元。
據了解，此類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)債權投資計劃的融資成本一般參照同資質(zhì)、同期限其它債務(wù)融資工具，同時(shí)與企業(yè)綜合融資成本接近，總體較低。比如天房發(fā)展2017年推出5億元債權投資計劃，年收益率6.5%；同年，越秀地產(chǎn)30億債權投資計劃應付利息為每年5.8%。
而且從萬(wàn)科此番所委托的平安系角度看，截至今年上半年，中國平安債權計劃及債權型理財產(chǎn)品規模為4567.34億元；其中不動(dòng)產(chǎn)部分約占881.5億元，名義投資收益率5.54%。
債權投資計劃有利于拓寬融資渠道，優(yōu)化債務(wù)期限結構，并有利于對中長(cháng)期資金的統籌及相關(guān)目標實(shí)施。對于萬(wàn)科而言，這種工具用在非住宅類(lèi)項目身上，一定程度上也有助于推進(jìn)戰略轉型。
今年6月下旬，萬(wàn)科在內部轉型發(fā)展通氣會(huì )上提出，經(jīng)營(yíng)策略將從開(kāi)發(fā)為主轉向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重。6月底年度股東會(huì )上，該公司指，堅持開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重，實(shí)現項目全周期價(jià)值最大化。
另于投資者關(guān)系平臺上，萬(wàn)科被問(wèn)及轉型成功的標準時(shí)表示，對于經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，不能繼續沿用地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的評價(jià)體系，需要從長(cháng)期最大化市場(chǎng)價(jià)值的角度來(lái)衡量業(yè)務(wù)價(jià)值。這意味著(zhù)，在每個(gè)選定賽道上建立領(lǐng)先競爭優(yōu)勢，用盡可能少的資源消耗更好地滿(mǎn)足客戶(hù)需求。
在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)以外，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)主要包括物業(yè)、印力、物流、長(cháng)租公寓、酒店與度假、梅沙教育、食品等。不同于快周轉模式，這部分業(yè)務(wù)大多屬于重投入、慢回報性質(zhì)，對企業(yè)的流動(dòng)性造成了較大負擔。
萬(wàn)緯物流管理層于2020年的一次公開(kāi)演講曾談及證券化的邏輯：物流地產(chǎn)要投入很多錢(qián)，而錢(qián)一直在資產(chǎn)里就很難運作。在項目穩定運營(yíng)階段，萬(wàn)緯物流會(huì )尋求包括類(lèi)REITs在內的形式進(jìn)行資產(chǎn)管理。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統計，過(guò)去兩年間，萬(wàn)科已分別對萬(wàn)緯物流、印力進(jìn)行資產(chǎn)證券化探索，包括完成印力旗下項目的CMBS發(fā)行，推出萬(wàn)緯物流首期類(lèi)REITs產(chǎn)品等；同時(shí)，該公司截至今年三季度已大約發(fā)行9筆租房租賃專(zhuān)項公司債，對應債券余額逾129億元。
今年10月以來(lái)，深交所還受理了印力一筆13.54億元ABS申請，目前尚處于“已反饋”階段；10月28日，萬(wàn)科董事會(huì )決議向股東大會(huì )申請授權在不超過(guò)300億元的范圍內，發(fā)行直接融資債務(wù)工具，用途預計為補充流動(dòng)資金，或投資包括但不限于長(cháng)租、物流、產(chǎn)業(yè)園、養老公寓等項目；11月5日，萬(wàn)科董事會(huì )決定分拆旗下萬(wàn)物云上市。
對經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)加速使用債權、股權融資工具，增強這部分流動(dòng)性，反過(guò)來(lái)對萬(wàn)科降低開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)依賴(lài)度亦有促進(jìn)作用。
截至2021年三季度末，萬(wàn)科現金及現金等價(jià)物余額為1386.66億元，較6月底減少483.2億元；其中第三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為-556.19億元，期內公司合同銷(xiāo)售額下降27.6%，而經(jīng)營(yíng)性現金流主要與銷(xiāo)售回款相關(guān)。
在房地產(chǎn)調控收緊的大形勢下，房企銷(xiāo)售與融資都遭遇不小的限制，這使得它們普遍面臨資金鏈風(fēng)險。萬(wàn)科年內發(fā)行6筆住房租賃專(zhuān)項公司債，對應余額75.66億元，大部分可用于住房租賃項目；借新還舊的融資則主要僅在銀行間市場(chǎng)發(fā)行2筆中票，對應余額40億元。
如今萬(wàn)科暫時(shí)只能尋求經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)融資方面的突破，盡管對控股子公司新增的擔保額度將反映在合并報表，產(chǎn)生新的有息負債。截至9月底，該公司凈負債率31.9%，而上半年該指標為20.2%。
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