商業(yè)地產(chǎn)與電商 作者：明哥
來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與電商（ID：smartplaza）
收益法是普遍認可的商業(yè)地產(chǎn)估值方法，收益法可進(jìn)一步細分為直接資本化法、折現現金流法，租期及回收金額折現法。
1、直接資本化法
估值 V = A / r
其中A為毛租金或凈租金收益，r為對應的毛資本化率或凈資本化率。直接資本化法是一種靜態(tài)估值方法，適用于租金收益穩定的情況。
例1：某購物中心NOI值1億，資本化率6%
估值=NOI/資本化率=1億/6%=16.67億
2、折現現金流法（DCF）
折現現金流法通過(guò)預測商業(yè)物業(yè)的現金流并按照一定的貼現率計算物業(yè)的現值：
其中A為“凈物業(yè)收益”現金流，r為折現率。折現現金流法屬于動(dòng)態(tài)估值方法，是理論上最準確的估值方法。
例2：接上例1，該購物中心
--初始投資成本10億；
--持有期5年，期末處置資本化率6.5%；
--租金增長(cháng)率3%；
--貼現率9%；
（1）期末處置收入=第6年NOI/期末資本化率=11593/6.5%=178350萬(wàn)元；
（2）各年現金流按9%貼現率折現，合計得到物業(yè)估值15.7億元；
（3）IRR為10.9%；
（4）內含資本化率=1億/15.7億=6.4%
3、租期及回收金額折現法（T&R）
通過(guò)計算商業(yè)地產(chǎn)租期內和租期外的價(jià)值后加總形成整體物業(yè)的價(jià)值，
其中A1為現有租約租金收益，r1為租期內資本化率，n1為現有租約剩余租期；A2為市場(chǎng)租金水平，r2為租期外資本化率，n2為租約外剩余土地年期。
例3：接上例2，該購物中心
--現有租約租期5年，租約外剩余土地使用年限35年；
--現有租約年毛租金收益14286萬(wàn)元，市場(chǎng)租金水平15000萬(wàn)元；
--租約內毛資本化率8%，租約外9%
（1）租期內價(jià)值=毛租金收益/毛資本化率*年期調整系數
14286/8%*(1-1/(1+8%)^5)=57039萬(wàn)元
（2）租期外價(jià)值
15000/9%*(1-1/(1+9%)^35)*（1+1/(1+8%)^5）=107874萬(wàn)元
（3）市場(chǎng)估值=租期內價(jià)值+租期外價(jià)值
57039+107874=164913萬(wàn)元
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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