作者：任莊主

來(lái)源：國行投研室（ID：jinrongjianghu123123）

【正文】

2021年5月17日，證監會(huì )核準9只基礎設施證券投資基金（以下稱(chēng)公募REITs，即Real Estate Investment Trusts ）的注冊批復，在完成詢(xún)價(jià)后，5月31日便要向公眾投資者發(fā)售。

實(shí)際上自2020年4月30日證監會(huì )和發(fā)改委發(fā)布相關(guān)文件后，這一罕見(jiàn)采取詢(xún)價(jià)環(huán)節和投向基礎設施領(lǐng)域的公募基金便備受關(guān)注，本報告嘗試利用已有政策文件和9只公募REITs的相關(guān)信息對公募REITs進(jìn)行全面剖析。

一、首批9只公募REITs產(chǎn)品要點(diǎn)全解

目前這9只公募REITs產(chǎn)品均已完成了路演（5月19日至5月22日）、詢(xún)價(jià)（5月24日-25日），并計劃于5月31日（周一）進(jìn)行公開(kāi)發(fā)售（上市日期為6月中下旬）。而從詢(xún)價(jià)情況來(lái)看，均超額認購，表明市場(chǎng)對這類(lèi)產(chǎn)品較為期待。

（一）根據認購價(jià)格和募集份額計算，9只公募REITs產(chǎn)品的募集金額合計為314.03億元，最高者為91.14億元（平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎設施證券投資基金），最低者為13.38億元（中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎設施證券投資基金）。

（二）從認購價(jià)格來(lái)看，最高為13.38元（中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎設施證券投資基金）和13.02元（平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎設施證券投資基金），最低為2.30元（紅土創(chuàng )新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金）和2.31元（博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金）。

（三）從認購倍數來(lái)看，最高為15.31倍（博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金），最低為3.61倍（東吳蘇州工業(yè)園區產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金）。

（四）首批9只公募REITs的基金管理人包括8家公募基金和1家券商資管子公司（浙商證券資管），基金托管人則分別為招行（托管7只公募REITs產(chǎn)品）、工行（托管1只）和興業(yè)銀行（托管1只）。其中，管理人費率從0.10%-0.70%不等，托管人費率從0.01%-0.05%不等。

（五）由于投向底層資產(chǎn)為基礎設施（如產(chǎn)業(yè)園區、高速公路、倉儲物流等），因此期限較長(cháng)，20年至100年不等，目前9只公募REITs均為契約型封閉式，且封閉期內不得辦理申購與贖回，也即不存在申購費與贖回費。

（五）從目前9只公募REITs產(chǎn)品的代銷(xiāo)機構來(lái)看，基本上以券商為主，少量為銀行和三方獨立基金銷(xiāo)售機構。其中涉及到的銀行也主要為招商銀行、興業(yè)銀行、平安銀行、北京銀行與華夏銀行等。

二、9只公募REITs的基金架構圖

為有效理解各只公募REITs產(chǎn)品，現將各產(chǎn)品招募說(shuō)明書(shū)中的基金架構圖匯總如下：

（一）紅土創(chuàng )新鹽田港倉儲物封閉式基礎設施證券投資基金

（二）平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎設施證券投資基金

（三）博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金

（四）中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎設施證券投資基金

（五）富國首創(chuàng )水務(wù)封閉式基礎設施證券投資基金

（六）華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金（含反向吸收合并后）

（七）中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金

（八）浙商證券滬杭甬杭徽高速封閉式基礎設施證券投資基金

三、全面剖析公募REITs

（一）何為公募REITs？

1、公募REITs（即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）產(chǎn)生于美國20世紀60年代，投資領(lǐng)域包括房地產(chǎn)、酒店商場(chǎng)、工業(yè)地產(chǎn)、基礎設施等。因此我國推出公募REITs實(shí)際上是借鑒了國外的經(jīng)驗，彌補這一空白。不過(guò)和國外不同的是，我國公募REITs的底層資產(chǎn)是從基礎設施領(lǐng)域開(kāi)始，而非地產(chǎn)。

2、我國經(jīng)歷了前期私募REITs（或叫類(lèi)REITs）探索到公募REITs試點(diǎn)的階段，如上交所便有超過(guò)30單的類(lèi)REITs產(chǎn)品（涉及倉儲物流、高速公路等不動(dòng)產(chǎn)）。

3、公募REITs的本質(zhì)是公募基金，是進(jìn)行公開(kāi)募集和上市交易的標準化投融資產(chǎn)品，即基金投資者通過(guò)公募REITs間接持有基礎設施項目公司的股權，而當前政策所設計的SPV、基礎設施支持證券等是為了避開(kāi)公募基金的投向限制（公募基金只能投資標準化資產(chǎn)）。

4、公募REITs的產(chǎn)品模式大致可以表述為：

（1）城投平臺、國有企業(yè)、項目公司等市場(chǎng)主體通過(guò)銀行貸款、發(fā)行債券、非標融資等方式獲得融資，進(jìn)行基礎設施建設，形成一系列存量基礎設施項目。建設完成后通過(guò)使用者收費（如租金）等形式獲得穩定的現金流等。

（2）上述市場(chǎng)主體將符合條件的基礎設施項目轉讓給基礎設施資產(chǎn)支持計劃（證券公司與基金公司子公司發(fā)行），實(shí)現資產(chǎn)出表，獲得資金回收。

（3）具有公募基金管理資格的證券公司（含資管子公司）與基金管理公司以此為基礎設立公募基礎設施REITS基金，向戰略投資者（含原始權益人）、網(wǎng)下機構者與公眾者投資者募集資金，并通過(guò)上述資產(chǎn)支持計劃投向基礎設施項目，持有基礎設施項目所有權與經(jīng)營(yíng)權。

（4）市場(chǎng)主體通過(guò)公募REITs基金等實(shí)現資金回報，并以此回報的資金進(jìn)行基礎設施再投資，進(jìn)一步ABS，以此實(shí)現投資的良性循環(huán)。

（二）公募REITs產(chǎn)品要點(diǎn)有哪些？

1、80%以上的資金投資于基礎設施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額。同時(shí)通過(guò)基礎設施資產(chǎn)支持證券持有基礎設施項目公司全部股權。

2、采取封閉式運作（如目前9只公募REITs均為契約型封閉式），且封閉期較長(cháng)、封閉期內不辦理申購與贖回業(yè)務(wù)（不存在申購費與贖回費），但上市后可以通過(guò)二級市場(chǎng)交易。

3、根據交易所管理辦法，公募REITs上市首日有30%的漲跌幅限制和后續交易日10%的漲跌幅限制。

4、公募REITs主要涉及六類(lèi)參與主體，即原始權益人（基礎設施項目的原所有人）、基金管理人（對基礎資產(chǎn)進(jìn)行盡職調查以及對基礎資產(chǎn)進(jìn)行運營(yíng)維護）、資產(chǎn)支持證券管理人、托管人（為公募基金和資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃提供資金保管服務(wù)）、外部管理機構（或有）以及財務(wù)顧問(wèn)、會(huì )所、律所、評估機構等中介機構。

5、公募REITs沒(méi)有固定利息回報，其收益主要來(lái)源于持有期間分紅收益和資產(chǎn)價(jià)值提升帶來(lái)的份額價(jià)值增值，且具有強制分紅要求（每年至少一次），即收益分配比例不得低于基礎設施項目年度可供分配金額的90%。

6、在申報和證監會(huì )注冊之前，各省級發(fā)改委應出具專(zhuān)項意見(jiàn)。

7、和一般公募基金相比，公募REITs和一般公募基金有如下幾個(gè)區別：

（1）公募REITs的投資標的為基礎設施項目資產(chǎn)支持證券，其底層資產(chǎn)為成熟優(yōu)質(zhì)、運營(yíng)穩定的基礎設施項目，而一般公募基金的投資標的為股票、債券等。

（2）公募REITs的收益來(lái)源主要為分紅收益和資產(chǎn)增值收益，而一般公募基金的收益則主要有股息、利息收益以及資本利得收益等。

（3）公募REITs的投資人更關(guān)注項目，而一般公募基金的投資人更依賴(lài)基金管理人。

（三）基礎設施項目應滿(mǎn)足哪些條件？

前面已經(jīng)指出，與一般公募基金不同的是，公募REITs主要投資于基礎設施項目，因此對投資者來(lái)說(shuō)，基礎設施項目的運營(yíng)情況最為重要。

1、權屬應當清晰，資產(chǎn)范圍明確，原始權益人或所屬項目公司具有合法持有底層資產(chǎn)的財產(chǎn)權利。

2、應當已完成竣工驗收，規劃、用地、環(huán)評等審批、核準、備案、登記及其他應辦理的前期各項工作手續完備。

3、運營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年，現金流持續穩定且來(lái)源合理分散，投資回報良好，近3年內總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F金流為正。

4、預計未來(lái)3年凈現金流分派率（預計年度可分配現金流/目標不動(dòng)產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。

5、若為產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、數據中心等依托租賃收入的基礎設施項目，近3年出租率應較高，應主要關(guān)注出租率、租約期限、租金價(jià)格、租金收繳率、承租人分布以及主要承租人資信狀況等。

6、若為收費公路、污水處理等依托收費收入的基礎設施項目，近3年運營(yíng)收入較高或保持增長(cháng)，應關(guān)注主要產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)格、銷(xiāo)售數量變動(dòng)情況，使用者分布以及主要使用者資信狀況。

7、PPP項目申報還需要符合特別條件。

（1）2015年以后批復實(shí)施的PPP項目，應符合國家關(guān)于規范有序推廣PPP模式的規定。

（2）2016年以來(lái)批復實(shí)施的特許經(jīng)營(yíng)項目，應符合《基礎設施和公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》有關(guān)規定。此前BOT、TOT、股權投資等模式實(shí)施的特許經(jīng)營(yíng)項目，應符合當時(shí)國家關(guān)于固定資產(chǎn)投資建設、特許經(jīng)營(yíng)管理等相關(guān)規定。

（3）收入來(lái)源以使用者付費（包括按照穿透原則實(shí)質(zhì)為使用者支付的費用）為主，收入來(lái)源含地方政府補貼的，需在依法依規簽訂的PPP合同特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議中有明確約定。

（4）PPP項目運營(yíng)穩健正常，未出現暫停運營(yíng)等重大問(wèn)題或重大合同糾紛。

（四）公募REITs的發(fā)售環(huán)節是怎樣的？

公募REITs的發(fā)售過(guò)程類(lèi)似于IPO，即采取詢(xún)價(jià)模式發(fā)售。

1、公募REITs采取網(wǎng)下詢(xún)價(jià)的方式確定基金份額認購價(jià)格，公眾投資者以詢(xún)價(jià)確定的認購價(jià)格參與認購。具體分為戰略定向配售（不低于20%）、網(wǎng)下詢(xún)價(jià)并定價(jià)、網(wǎng)下投資者詢(xún)價(jià)發(fā)售（不低于56%）以及公眾投資者定價(jià)發(fā)售（不超過(guò)24%）等環(huán)節。

2、發(fā)售環(huán)節，基金管理人會(huì )披露基金詢(xún)價(jià)公告、招募說(shuō)明書(shū)、基金產(chǎn)品資料概要、基金合同、托管協(xié)議等文件。

3、參與網(wǎng)下詢(xún)價(jià)的投資者主要為專(zhuān)業(yè)機構投資者。

4、原始權益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方，以及符合網(wǎng)下投資者要求的專(zhuān)業(yè)機構投資者可以參與戰略配售。其中，證券投資基金、理財產(chǎn)品和其他資管產(chǎn)品可以參與網(wǎng)下詢(xún)價(jià)。

5、基金管理人、財務(wù)顧問(wèn)根據所有網(wǎng)下投資者報價(jià)的中位數和加權平均數（剔除不符合條件的報價(jià)及對應的擬認購數量）確定認購價(jià)格并及時(shí)公告。

（五）公募REITs的認購規則與鎖定期限制

1、為實(shí)現原始權益人與普通投資者的利益綁定，原始權益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方合計參與戰配的比例合計不得低于發(fā)售數量的20%，其中發(fā)售總量的20%部分持有期為自上市之日起不少于60個(gè)月、超過(guò)20%的部分持有期自上市之日起不少于36個(gè)月，且持有期間基金份額不允許質(zhì)押。

2、其他機構投資者的戰配比例由基金管理人確定，且持有期限自上市之日起不少于12個(gè)月。其中，公眾投資者參與認購的比例不得超過(guò)24%，即（100%-20%的戰略配售）*（100%-70%網(wǎng)下機構）

3、網(wǎng)下投資者和公眾投資者應在募集期內認購（以詢(xún)價(jià)確定的價(jià)格），募集期原則上不超過(guò)5個(gè)交易日（每個(gè)交易日的9：00-15：00）。認購包括場(chǎng)外與場(chǎng)內兩種方式，其中場(chǎng)外是指通過(guò)基金公司的直銷(xiāo)網(wǎng)點(diǎn)及代銷(xiāo)機構認購。

4、公眾投資者可以通過(guò)券商、基金管理人及代銷(xiāo)機構認購，認購方式與LOF一致，只需要持有交易所股票賬戶(hù)或基金賬戶(hù)即可。

（六）公募REITs涉及到哪些費用？

公募REITs涉及到兩部分費用，即基金銷(xiāo)售相關(guān)費用和運作相關(guān)費用。

1、基金銷(xiāo)售相關(guān)費用，即在投資者認購基金過(guò)程中收取的認購費用，一般是按認購金額區間設定不同費率。由于公募REITs為封閉式基金，不開(kāi)放申購與贖回，因此不存在申購費與贖回費。

2、運作費用主要包括固定管理費、托管費以及浮動(dòng)管理費。

（七）公募REITs的投資性?xún)r(jià)比為何？

1、公募REITs的投資收益主要來(lái)源于兩個(gè)方面：

（1）每年相對穩定的現金流收益，即固定的收益分配比率（即每年至少收益分配一次以及收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤的90%）。其中，2020年8月發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項目申報工作的通知》明確了項目預計未來(lái)3年凈現金流分派率（預計年度可分配現金流/目標不動(dòng)產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。

而從9只公募REITs產(chǎn)品來(lái)看，預計現金流分派率4-12%之間。

（2）基金份額帶來(lái)的資本利得收益。

2、公募REITs的風(fēng)險主要來(lái)源于以下幾個(gè)方面：

（1）相較于一般公募基金，公募REITs由于80%投向基礎設施類(lèi)資產(chǎn)，因此其集中度風(fēng)險一般較高；

（2）底層資產(chǎn)的項目運營(yíng)風(fēng)險，底層資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值每年評估1次，近三年的項目現金流情況會(huì )對公募REITs價(jià)值估值具有錨定作用。

（3）除流動(dòng)性風(fēng)險和集中度風(fēng)險外，基礎設施項目還會(huì )涉及到較復雜的政策和稅收風(fēng)險。

因此投資者在認購REITs應持續關(guān)注項目底層資產(chǎn)的運營(yíng)情況。

四、公募REITs政策背景：盤(pán)活基礎設施存量、拓寬增量基礎設施資金來(lái)源

公募REITs是標準化證券，其目的是盤(pán)活我國龐大的基礎設施存量資產(chǎn)、并拓寬增量基礎設施項目的資金來(lái)源和降低杠桿水平。

（一）通過(guò)公募REITs和基礎設施項目ABS盤(pán)活大量基礎設施存量資產(chǎn)

過(guò)去很長(cháng)一段時(shí)期我國的經(jīng)濟發(fā)展是靠基礎設施項目推動(dòng)起來(lái)的，由此形成了大量基礎設施項目，吸納并占用了大量金融資源，導致金融資源分配較為不均衡。此次通過(guò)公募REITs和基礎設施項目ABS可以有效地將存量基礎設施項目盤(pán)活，相當于另外構建了一個(gè)基礎設施項目的二級市場(chǎng)，不僅為投資者的大類(lèi)資產(chǎn)配置提供了新的投資品種，也為公眾投資者參與基礎設施項目提供了有效渠道，亦有利于對基礎設施項目進(jìn)行市場(chǎng)定價(jià)。

（二）變革現有基建投融資模式，拓寬基礎設施項目的資金來(lái)源渠道

公募REITs的推出實(shí)際上是對基建投融資模式領(lǐng)域的一種變革。傳統基建投資主要有城投平臺、國企等市場(chǎng)主體來(lái)運作，而其融資方式則主要通過(guò)銀行貸款、發(fā)行債券以及非標等方式完成。這種模式下，地方政府債務(wù)壓力不斷增大、杠桿率不斷提升、對銀行等間接金融體系的依賴(lài)程度也越來(lái)越高，使得金融風(fēng)險不斷累積。即便通過(guò)提升地方政府專(zhuān)項債資金用作項目資本金的比例（降低項目自身的資本金要求）、降低基建項目自身的資本金比例（提高項目資本金來(lái)源）等最近的兩種做法也沒(méi)辦法從根本上緩解債務(wù)壓力。

此次通過(guò)在交易所市場(chǎng)發(fā)行公募REITs基金，一定程度上實(shí)現了基礎設施項目的權益融資，或將其存量基礎設施項目最初的債權融資轉換成了權益融資，極大地化解了債務(wù)風(fēng)險。特別是由于公募REITs基金在交易所市場(chǎng)上募集的資金會(huì )通過(guò)基礎設施ABS等SPV的形式再次回流至城投平臺、國有企業(yè)和項目主體（即原始權益人），意味著(zhù)原基礎設施項目的承載主體真正實(shí)現了退出，并可進(jìn)一步利用此回流資金開(kāi)展新的基礎設施項目建設。

五、前景展望

公募REITs基金的推出是為了拓寬基礎設施項目的融資渠道、豐富融資方式，并寄希望通過(guò)資本市場(chǎng)來(lái)降低債務(wù)風(fēng)險，調動(dòng)全社會(huì )資金為基礎設施建設服務(wù)。

（一）對承載優(yōu)質(zhì)基礎設施項目的城投平臺、國有企業(yè)等是絕對利好

公募REITS是基礎設施項目的一種融資方式，因此這對基礎設施項目的承載主體顯然是利好，而城投平臺、國有企業(yè)等通常是基礎設施項目的主要推動(dòng)力量。公募REITs推出后，意味著(zhù)原有的城投平臺、國有企業(yè)可以通過(guò)將基礎設施項目轉讓給SPV（基礎設施項目ABS）實(shí)現退出，相當于拓寬了這類(lèi)城投平臺、國有企業(yè)的融資渠道。特別是對于這類(lèi)主體來(lái)說(shuō)，其可以通過(guò)開(kāi)展基礎設施項目、公募REITs等形式滾動(dòng)實(shí)現投資的良性循環(huán)，是穩投資和降杠桿的重要舉措。

（二）對城市群、高新區、經(jīng)開(kāi)區、產(chǎn)業(yè)園區等國家經(jīng)濟區是利好

中國未來(lái)經(jīng)濟發(fā)展的主要推動(dòng)力量是城市群、高新區、經(jīng)開(kāi)區等各類(lèi)國家級經(jīng)濟區域，而這些也是優(yōu)質(zhì)基礎設施項目和公募REITs的主要聚焦領(lǐng)域。例如，2020年8月發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項目申報工作的通知》便明確公募REUTs優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規劃綱要》《河北雄安新區規劃綱要》《長(cháng)江經(jīng)濟帶發(fā)展規劃綱要》《粵港澳大灣區發(fā)展規劃綱要》《長(cháng)江三角洲區域一體化發(fā)展規劃綱要》《海南自由貿易港建設總體方案》、國家級新區、國家級經(jīng)開(kāi)區等國家重大戰略區域范圍內的基礎設施項目，優(yōu)先支持基礎設施補短板項目，鼓勵新型基礎設施項目以及國家戰略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開(kāi)展試點(diǎn)。

（三）公募REITs的底層資產(chǎn)拓寬至地產(chǎn)是未來(lái)方向

目前公募REITs的底層資產(chǎn)不包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)，不過(guò)未來(lái)應值得期待。理由如下：

1、從全球經(jīng)驗來(lái)看，REITs最早是集中在商業(yè)地產(chǎn)而非基礎設施領(lǐng)域，且在運行過(guò)程中前者也一直保持著(zhù)較高的份額，基礎設施領(lǐng)域的REITs比例僅有20%。

2、對于我國而言，基礎設施領(lǐng)域與房地產(chǎn)領(lǐng)域之間有著(zhù)密不可分的關(guān)系，二者在發(fā)展方向和路徑上即便不同步也不會(huì )相差太遠。

3、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制的建立已成為國家戰略，其中租售并舉是主要方向，在發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的過(guò)程中，以租賃住房和商業(yè)地產(chǎn)為基礎的持有型房地產(chǎn)REITs亦將有較大的發(fā)展空間。

4、目前之所以未推出房地產(chǎn)公募REITs，其原因主要是公募REITs是一種融資方式，若在當前推動(dòng)房地產(chǎn)公募REITs，與政策導向不符。

5、房地產(chǎn)信托基金的歷史更為悠久，特別是早在美國次貸危機后，房地產(chǎn)信托基點(diǎn)試點(diǎn)的問(wèn)題便已基本成型。例如，2009年1月6日，央行金融市場(chǎng)司副司長(cháng)霍穎勵便表示“人民銀行最近幾年來(lái)一直會(huì )同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行研究，現在已經(jīng)形成了初步的試點(diǎn)總體構架”。只不過(guò)受次貸危機影響，當時(shí)市場(chǎng)對結構性產(chǎn)品有一定顧慮。其中2017年以來(lái)，住房租賃REITs產(chǎn)品便已加速獲批。而2016年6月國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》便明確提出“穩步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)”。

（四）銀行該如何參與基礎設施領(lǐng)域公募REITs？

基礎設施基金ABS和公募REITs化后，意味著(zhù)部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將被拿到交易所市場(chǎng)定價(jià)，相當于部分資產(chǎn)被證監會(huì )體系下的金融機侵蝕，對此商業(yè)銀行本身應該要有危機感。當然銀行也會(huì )積極參與公募REITs，大致的參與方式如下：

1、做好相關(guān)客戶(hù)與項目?jì)?/p>

政策向哪方面傾斜、哪些客戶(hù)或區域更為受益，銀行也應該往哪個(gè)方向努力。如之前所述，公募REITs基金的推動(dòng)對承載優(yōu)質(zhì)基礎設施項目的市政主體（如城投平臺、國有企業(yè)等）以及城市群、高新區、經(jīng)開(kāi)區、產(chǎn)業(yè)園等國家區域有明顯利好效應，因此銀行也應該在這一方向做好相應項目?jì)?。畢竟與此相關(guān)的客戶(hù)對資金的調動(dòng)能力也更強。

2、一級市場(chǎng)：客戶(hù)推介、托管與監管、過(guò)橋融資、項目?jì)涞确?wù)

（1）可以通過(guò)大量拓寬承載基礎設施項目的市場(chǎng)主體（如城投平臺、國有企業(yè)、項目公司等），并將有發(fā)行REITs需求的客戶(hù)推介給券商或基金公司，以收取手續費，相當于幫助客戶(hù)拓寬融資渠道。

（2）由于REITs基金為封閉式運作，商業(yè)銀行還可以借此提供諸如租金和收費資金的托管和監管服務(wù)，或者對現金流提供保證融資服務(wù)。

（3）由于公募REITs基金向SPV收購基礎設施項目所有權或特許經(jīng)營(yíng)權需要大量資金，銀行可以為其提供短期過(guò)橋融資服務(wù)。

（4）銀行可以通過(guò)加強與地方政府及相關(guān)部門(mén)之間的合作，拓展城投平臺、國有企業(yè)、項目公司等市場(chǎng)主體，并向其提供基礎設施項目貸款，作為項目?jì)?，后續則通過(guò)基礎設施基金ABS以及公募REITs基金等形式實(shí)現出表。

3、二級市場(chǎng)：可以將其作為大類(lèi)資產(chǎn)配置的一部分，平滑收益波動(dòng)

（1）公募REITs基金需要將其募集資金的80%投向單一基礎設施項目，并將應稅收入的90%以上以分紅形式分配給投資者，同時(shí)基礎設施項目的運營(yíng)期限一般較好，因此公募REITs的收益更穩定，表面上看是權益類(lèi)資產(chǎn)，實(shí)際上收益的穩定性要更優(yōu)，介入股債之間，具有分散風(fēng)險的作用，完全可以將其作為大類(lèi)資產(chǎn)配置的一部分，以平滑收益的波動(dòng)。

（2）發(fā)行公募REITs基金的券商與基金公司比較擅長(cháng)于標準化資產(chǎn)的處置，但對非標準化資產(chǎn)來(lái)說(shuō)則顯得無(wú)能為力，而商業(yè)銀行則更擅長(cháng)處置非標準化資產(chǎn)，因此在這方面商業(yè)銀行與券商、基金公司之間應該會(huì )有更多的合作機會(huì )（如代銷(xiāo)）。

附件：公募REITs相關(guān)政策文件梳理

【完】

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原標題： 公募REITs手冊