投拓江湖 作者：投拓江湖團隊
來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
經(jīng)常蹲在拿地一線(xiàn)的地產(chǎn)投資人，這兩年應該有一個(gè)非常深切的體會(huì )：在無(wú)數次的努力上會(huì )達到土拍現場(chǎng)，然后希望破滅之后發(fā)現一個(gè)真理 — 招拍掛拿地越來(lái)越?jīng)]意思了。
各大城市的核心區域，成熟區域的地塊，非常稀少，有的話(huà)也是50畝以?xún)鹊男〉貕K，以20-30畝的居多。地塊不僅小，而且報名參拍的公司不在少數，溢價(jià)率非常高，直呼來(lái)不起。主城區的地塊，越來(lái)越“土豪化”，開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品也呈現“豪宅化”，沒(méi)有拿得出手的TOP系產(chǎn)品的房企，注定在測算時(shí)是吃虧的。
近些年出來(lái)的地塊，越來(lái)越偏僻，基本都是在城市的新區，或者主城的近郊區。很多大家往年壓根就看不上的地，現如今成了炙手可熱的，起拍價(jià)還不低，更不能理解的是，很多房企還趨之若鶩，最終成績(jì)也是極高的溢價(jià)率。
這種側面表現出來(lái)的土地“稀缺性”，讓越來(lái)越多投資人工作難到懷疑人生。其實(shí)這個(gè)問(wèn)題的核心，出在起拍價(jià)的抬高上，很多城市的土地起拍價(jià)都在變相抬高，地方政府的地價(jià)預期增加了，反饋的是對土地財政的依賴(lài)在加深。
地方政府不僅對土地的預期越來(lái)越高，起拍價(jià)越來(lái)越高，要求還越來(lái)越多。具體來(lái)講，衍生出了四種花式玩法：
1、配建幼兒園、道路、公共綠地、社區活動(dòng)房、甚至是體育場(chǎng)什么的。更過(guò)分的，還得要求配建先竣工，不然不給辦項目的預售；
2、動(dòng)輒無(wú)償移交人才用房，租賃用房，統籌房，比拼為國家做貢獻；
4、最狠的，還是限房?jì)r(jià)，限成本和利潤（例如2019年長(cháng)沙住建部門(mén)那個(gè)發(fā)文），以及要求封頂后才能開(kāi)盤(pán)的。
在這四種花式玩法下，根本不用考慮什么IRR，現金流回正周期，也不用做敏感性分析了。更不需要那么多專(zhuān)業(yè)程序，費那事干嘛，政府都給你設定好了，按照模板來(lái)，直接套表就行了?？赡芫兔考夜镜某杀竞湍玫貥藴事杂胁顒e而已。
不過(guò)，好在第二波集中供地暫停又重新掛網(wǎng)以來(lái)，很多城市都修改了土拍規則，原來(lái)讓大幾千都很受傷的競自持和無(wú)償移交的方式，逐漸退出歷史舞臺，改為競品質(zhì)和現房銷(xiāo)售。
膽大的怕不要命的
既然套路都很明了，前期研判那些都很簡(jiǎn)單了，剩下的就是看哪家公司給的售價(jià)預期高，成本價(jià)格低了，這個(gè)直接決定了拿地時(shí)的舉牌能力。
拿地這種事，純粹比拼的是公司的整體決策能力，以及對市場(chǎng)信息的及時(shí)反饋能力。有部分短平快，決策效率高，或者純粹追求土儲的高周轉房企，在這方面的優(yōu)勢就體現出來(lái)了?？赡苣慵夜緢猿值?%的凈利潤率，最低6%的利潤率，不能再低了。但是在別家公司5%就可以了，甚至更低。
有的瘋狂求規模的房企，在某個(gè)階段的土儲擴張訴求下，只要能拿地，只要不虧就敢繼續舉牌，反正招拍掛做到風(fēng)險相對可控。因此這兩年在土拍市場(chǎng)上，能看到一些新晉房企，敢拿地，更敢拿高價(jià)地。其鋒芒正盛，正所謂膽大的不怕要命的。
還是國企厲害
國家隊的力量，在2019年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，可謂是大放異彩。這兩年國有房企在公開(kāi)土地市場(chǎng)上的拿地表現，可謂是羨煞了一幫民企?？們r(jià)地王，單價(jià)地王，都頻現國企的身影。一些地方性國企，在高價(jià)地面前從不手軟，嚇退一眾競爭對手。
中指公布的今年1-8月拿地排行榜
國企在資金成本，融資渠道方面有著(zhù)民企不可比擬的優(yōu)勢。在拿地決策方面，以及后期的開(kāi)發(fā)方面，也沒(méi)有民企那么多高周轉的運營(yíng)目標。因此可以在價(jià)格預期，產(chǎn)品品質(zhì)，追求產(chǎn)品高溢價(jià)方面做足功夫，競爭力比很多民企高出不少。前兩年國企的杠桿控制得很好，負債率普遍不高，到了現在成了一個(gè)獨特的優(yōu)勢，有更多的資金可以用于拿地，沒(méi)有民企那么沉重的降負債的負擔。
特別是各地的平臺國企，當仁不讓地承擔了托底的功能，充當了攪局的角色，原本的地價(jià)預期，屢屢被刷新。這讓參拍的民企異常尷尬，不拍吧，這么好一塊地錯過(guò)了可惜；拍吧，這么高的地價(jià)，拿到了非常難受。
房企態(tài)度分化
其中一種是，新出來(lái)的地塊都會(huì )研判，自知溢價(jià)舉牌能力不如人，極少參與公開(kāi)市場(chǎng)土拍，默默研判地塊，自己內部上會(huì )決策練練手的。這種房企大多是進(jìn)入某個(gè)城市多年，但是因為在價(jià)格授權、拿地策略等方面略顯保守，特別是現在資金情況不樂(lè )觀(guān)，拿地已經(jīng)短期暫停了的。這種房企在當下，占了很大一部分。
其中一種是，新出來(lái)的地塊只保持關(guān)注，很少研判，也極少參拍，基本屬于看熱鬧的。這種房企往往有巨量的土地儲備，所謂手中有糧，心中不慌，找準時(shí)機再下手。
另一種是，新出的地塊，選擇重點(diǎn)進(jìn)行精細研判，對看中的地塊，極力爭取公司內部授權，決心拿地的。這種公司一般新進(jìn)某城市有一段時(shí)間，土地儲備已不多，但是拿地策略相對穩健。
還有一種是，新出來(lái)的地塊都會(huì )研判，而且每個(gè)地只要沒(méi)有硬傷，都會(huì )要求上會(huì )，參與報名的地塊也比較多的。這種公司一般新進(jìn)某個(gè)城市不久，或者急于進(jìn)入某個(gè)城市，拿地策略相對激進(jìn)，對利潤要求放得較低。到最后，拿了高價(jià)地的房企并不好受，大家在默默關(guān)注其怎么解套；沒(méi)拿地的，在拿與不拿之間繼續猶豫糾結；能力強資源多的，在勾地的路上越走越遠。
對于投資人，牢騷歸牢騷，該做的研判還得做，該寫(xiě)的報告還得寫(xiě)，還是要保持積極的心態(tài)，在失敗100次也不打緊，萬(wàn)一第101次就拿到地了呢。
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