TOP10城市貢獻度達77.3%
1-7月目標完全率63%

2021上半年，正榮實(shí)現全口徑銷(xiāo)售金額822.99億元，同比增長(cháng)46.98%，超出TOP30同期的銷(xiāo)售額增速32.59%，全年目標完成率54.05%，銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)36.19%至497.74萬(wàn)平。根據披露的權益拿地銷(xiāo)售比，可計算出正榮期內權益銷(xiāo)售444.85億元，銷(xiāo)售權益比54.05%，未來(lái)權益比應控制在適當范圍內以保障后續母公司結轉的盈利空間。

從銷(xiāo)售額的結構來(lái)看，正榮以長(cháng)三角和海西為戰略重點(diǎn)區域，期內兩大區域銷(xiāo)售貢獻度分別56.7%和24.7%。2018年首入佛山以來(lái)，伴隨對當地市場(chǎng)的深耕，期內于佛山的銷(xiāo)售額突破22億元，珠三角銷(xiāo)售貢獻度升至2.7%，中西部和環(huán)渤海的銷(xiāo)售占比均有小幅度下滑。

城市能級上，以一、二線(xiàn)城市貢獻為主，二線(xiàn)銷(xiāo)售額占比86.7%；單城市貢獻上，銷(xiāo)售貢獻前十城市銷(xiāo)售額占比達77.3%，其中前三城市銷(xiāo)售貢獻達46.2%，深耕優(yōu)勢凸顯。核心城市群經(jīng)濟與人口基本面良好，深耕高能級城市群為正榮提供有效需求支撐的同時(shí)，也需警惕熱點(diǎn)城市政策調控帶來(lái)風(fēng)險的可能。比如，期內銷(xiāo)售貢獻前十城市基本都面臨按揭利率上調、放貸周期拉長(cháng)的現象，對回款端可能產(chǎn)生一定的影響。

值得注意的是，庫存結構方面，上半年正榮對長(cháng)庫齡的項目資源進(jìn)行加大去化，但期末已竣工未銷(xiāo)售土儲265萬(wàn)平，仍較年初增長(cháng)28.64%，占土儲的比重從年初的7%提升至9%。未來(lái)正榮在加大推貨力度的同時(shí)，要進(jìn)一步加強項目的去化率，尤其是長(cháng)庫齡項目的去化程度。2021年正榮銷(xiāo)售目標1500億元，1-7月目標完全率62.89%，疊加9月的推貨旺季以及營(yíng)銷(xiāo)公司化的變革，全年目標完成可期。

首輪集中供地斬獲頗多

權益拿地銷(xiāo)售比0.33

2021上半年正榮投資相對穩健，購地節奏較前期略有加快。期內于廈門(mén)、南京、無(wú)錫、西安等14個(gè)城市獲取24個(gè)項目，并首入杭州和廣州，新增土儲建面355.64萬(wàn)平。土地成交價(jià)325.78億元，權益土地款同比增長(cháng)19.4%至146.79億元，按金額計，權益拿地銷(xiāo)售比0.33，全口徑拿地銷(xiāo)售比升至0.4，高于TOP30同期均值0.34，但整體投資力度仍處40%的政策紅線(xiàn)內。

正榮上半年積極參與廈門(mén)、天津、南京、杭州和廣州等地集中供地的競拍，受一、二線(xiàn)新增土儲面積占比同比增長(cháng)19.2pct的影響，期內平均拿地成本同比增長(cháng)55.7%至9160元/平，土儲成本占銷(xiāo)售均價(jià)略升至32.67%。為了分散投資風(fēng)險、分攤投入資金，期內新增土儲權益比和并表比有所下滑，拿地建面權益比46%，并表建面比43%。管理層表示，未來(lái)正榮對合作開(kāi)發(fā)保持積極開(kāi)放的態(tài)度。

從新增土儲結構來(lái)看，期內投資主要聚焦長(cháng)三角、海西和珠三角，92%的土地成交金額均投入以上三大區域，其中長(cháng)三角占比38.6%、海西28.07%、珠三角25.23%。城市能級上，投資聚焦一二線(xiàn)，高能級拿地金額占比超85%，尤其是加大廣州、廈門(mén)、南京和杭州等地的布局力度，抗風(fēng)險能力有效提升。

截至2021上半年底，正榮土地儲備2930萬(wàn)平，權益建面比56%，總貨值約5100億元，保障未來(lái)2-3年的需求，去化周期適中。從各區域來(lái)看，62.1%的土地儲備集中于長(cháng)三角和海西，兩大核心區域去化周期2-3年，與集團平均水平相匹配；而中西部、環(huán)渤海和珠三角土儲去化周期處4年以上，未來(lái)要加快以上區域項目的推盤(pán)和去化。

2021上半年正榮實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入160.11億元，同比增長(cháng)10.1%，其中開(kāi)發(fā)結轉收入157.64億元，同比增長(cháng)10.24%，主要由于中西部結轉大幅增長(cháng)所致。隨著(zhù)近年銷(xiāo)售規模的穩增長(cháng)，預收賬款較期初明顯增長(cháng)31.28%至799.05億元，對2020全年開(kāi)發(fā)收入的覆蓋倍數提升至2.24，為后續營(yíng)業(yè)收入的結轉提供有效保障。

盈利方面，期內毛利潤30.51億元，同比增長(cháng)3.28%，綜合毛利率19.06%，同比減少1.26pct，緣于一、二線(xiàn)城市的高溢價(jià)地塊陸續進(jìn)入結轉所致。受出售附屬公司的收益、匯兌收益和遞延稅項的影響，期內凈利潤15億元，同比增長(cháng)17.98%，凈利率同比增加0.6pct至9.4%，核心凈利率9.6%，核心盈利能力仍具備改善空間。

三道紅線(xiàn)歸為黃檔
計劃年底轉

至2021上半年底，正榮有息負債713.38億元，較期初增加6.02%；若算上永續債14.17億，有息負債規模達727.55億元，較期初增加5.9%，有息債務(wù)規模維持適度增長(cháng)；持有現金較期初同比增長(cháng)3.44%至444.5億元。期末“三條紅線(xiàn)”指標處于黃檔范疇，現金短債比2.19，凈負債率57.16%，均處政策紅線(xiàn)內，剔除預收后的資產(chǎn)負債率較期初減少4.2pct至72.4%，高于70%的紅線(xiàn)。管理層披露，爭取2021年底進(jìn)入綠檔范疇。

債務(wù)結構方面，從期限上來(lái)看，上半年成功發(fā)行兩筆期限為5年和5.5年債券，為正榮發(fā)行年限最長(cháng)債券，通過(guò)以長(cháng)換短的置換方式，期末長(cháng)短債務(wù)比優(yōu)化至2.5，其中5年以上有息債務(wù)占比較期初提升2.9pct至4.5%，1年內到期的短債占比改善至28.5%，短期流動(dòng)性壓力不大。從渠道上來(lái)看，正榮減少對高息、期限短非標的依賴(lài)，非標依賴(lài)度從2020年的5.93%下降至期末的4.79%，低息銀行貸款占比較期初提升2.6pct至58.77%。

期內，正榮新發(fā)行的優(yōu)先票據成本較期初下降60bps至6.7%，境外人民幣點(diǎn)心債成本從期初的7.4%下滑至7.125%，境內公司債票息下行至6.3%，并通過(guò)借新償舊的方式成功贖回13億美元的境外債（票息5.6%-9.8%）。債務(wù)置換實(shí)現綜合融資成本的改善，2021上半年融資加權利率6.35%，較年初減少0.15pct，資金成本優(yōu)勢凸顯。

表外債務(wù)方面，2021上半年應占合聯(lián)營(yíng)擔保從年初26.05億元增加至期末的31.16億元，表外應占權益現金24億元，表外凈負債約7億元，表外負債規模相對可控。