近期，南京、濟南、青島都頻頻放出調控松動(dòng)的信號，目前南京已經(jīng)“落地”，即日起外地人在高淳區買(mǎi)房，只要持有南京市居住證，或者攜帶用工單位的勞務(wù)合同和營(yíng)業(yè)執照，即可開(kāi)具購房證明，對外地購房者不再需要個(gè)稅或社保證明。一葉知秋，高淳區的限購放開(kāi)是否意味著(zhù)南京限購的全面松綁，這一政策的落地又會(huì )對本地樓市造成怎樣的影響呢？

高淳區供求均衡、成交維穩  限購放開(kāi)有助于緩解庫存高企問(wèn)題

追根溯源，高淳區限購起始于2017年3月，南京市出臺《進(jìn)一步調整住房限購政策的通知》，外地人在六合區、溧水區、高淳區范圍內只能新購1套住房，同時(shí)，外地人在申請開(kāi)具購房證明時(shí)，要提供過(guò)去3年內在南京累計滿(mǎn)2年的個(gè)稅或社保證明，且不允許通過(guò)補繳的方式獲得購房資格。條件還是相對嚴苛的，主要是為了應對投機炒房帶來(lái)的短期市場(chǎng)過(guò)熱現象。 

時(shí)至今日，隨著(zhù)調控政策的不斷發(fā)酵，區域市場(chǎng)也發(fā)生了顯著(zhù)變化：一方面調控取得了階段性成果，供求大體均衡，整體成交維穩。據CRIC監測，2019年以來(lái)，高淳區商品住宅的月均成交量基本維持在7.31萬(wàn)平方米，較2018年有了穩步提升，前5月供求比維持在0.96，基本實(shí)現了供求平衡。另一方面區域市場(chǎng)暗藏下行風(fēng)險，高淳區的商品住宅庫存量自2018年以來(lái)節節攀升，2019年至今都維持在60萬(wàn)平方米左右的高位，去化周期維持在10個(gè)月左右，5月末降至8.24個(gè)月，仍顯著(zhù)高于南京整體水平。而南京政府選擇在此時(shí)局部放寬限購政策，也有利于刺激短期市場(chǎng)需求，達到促進(jìn)成交，謹防庫存風(fēng)險的目的。

區域限購放寬并不意味整體限購解綁  政府“因區施政”修正調控效果

而針對高淳區限購放寬意味著(zhù)南京限購松綁的說(shuō)法，我們認為這樣的解讀難免有夸大其詞的嫌疑，究其原因：一是高淳區屬于南京的遠郊區域，類(lèi)比于杭州、蘇州下屬縣市并不限購的情況，之前的限購“收緊”難免有矯枉過(guò)正的嫌疑，此次的 “放松”不失為一種修正調控的舉措，無(wú)需過(guò)分解讀。二是南京樓市成交維穩，除2月以外，月均成交量基本都維持在80萬(wàn)平方米，前5月累計成交量為342萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)27%，5月末消化周期在7個(gè)月左右，庫存風(fēng)險可控，暫無(wú)限購全面調控放松的迫切性。三是從目前樓市調控的思路來(lái)看，“房住不炒”仍是主基調，夯實(shí)地方政府主體責任使得“因城施政”細化到“因區施政”成為可能，針對部分商品住宅庫存量較大，存在去化壓力的區域，地方政府完全可以實(shí)現區域性的調控松綁，對市場(chǎng)暗藏的下行風(fēng)險做到防患于未然。

遠郊放開(kāi)限購有助于平抑房?jì)r(jià)  以居住需求拉動(dòng)人才導入

而此次高淳區的限購放寬究竟會(huì )對南京樓市產(chǎn)生怎樣的影響呢？我們認為大體可分為以下幾點(diǎn)： 

首先，成交層面，短期內勢必會(huì )刺激高淳區商品住宅整體成交量的攀升，毋庸置疑，區域的庫存壓力會(huì )得到部分緩解。對南京整體成交的帶動(dòng)作用有限，考量到前期需求透支嚴重，房?jì)r(jià)也的確到達階段性高點(diǎn)等客觀(guān)因素，即便南京整體成交量上漲，漲幅也不會(huì )過(guò)大。 

其次，房?jì)r(jià)層面，因高淳區屬于南京的遠郊區域，房?jì)r(jià)相對較低，成交占比的提升也會(huì )使得南京“控房?jì)r(jià)”取得顯著(zhù)成效，當前南京商品住宅的整體均價(jià)為23103元/平米，后期有望維穩或小幅下調。 

最后，結合南京近期在“搶人大戰”中種種亮眼的表現：頂級樓盤(pán)人才專(zhuān)購、人才安居房“先租后售”等等，區域的限購松綁一定程度也會(huì )加快外地人才的導入，為南京遠郊區域的經(jīng)濟發(fā)展注入新的活力。

綜上，推此即彼，對于當前部分城市諸如濟南、青島頻傳調控放松的信號，我們認為，需要理性看待：第一，中央層面“房住不炒”的政策主基調不會(huì )實(shí)質(zhì)性扭轉，意即在支持居民合理自住型需求的同時(shí)，著(zhù)力打壓投資、投機性需求。地方無(wú)論出臺何種“放松”措施，對于炒房等投機行為仍會(huì )持平抑和打擊的態(tài)度。第二，因強調城市政府主體責任，地方政府可依據實(shí)際情況調整政策走向，這也使得“因區施政”成為可能，后期調控也會(huì )逐步細化，更加具有針對性和有效性。第三，核心二線(xiàn)城市基本都加入了“搶人大戰”，未來(lái)還會(huì )有愈演愈烈的趨勢，與此相結合的調控政策“放松”也會(huì )層出不窮，諸如落戶(hù)門(mén)檻降低、購房?jì)?yōu)惠、契稅補貼等也將成為吸引人才的主要手段。