隨著(zhù)中建智地的“一錘定音”，今年北京的三次集中土拍落下了帷幕。

最后一宗土地，出現了今年罕有的“競拍”環(huán)節。中建智地與龍湖先后舉牌，到了第28輪，中建智地以18.63億元的價(jià)格勝出，溢價(jià)率15%，樓面價(jià)約1.82萬(wàn)/平。

最后一塊土地出現了競拍現象，這讓整個(gè)拍地場(chǎng)景有了活躍的氣氛，只是，競爭的味道卻不濃，整個(gè)競拍過(guò)程的節奏十分緩慢，平均1.6分鐘舉一次手。

與前兩次集中供地的成交情況不同，三批次供地顯然“平穩”了很多：共掛出12宗地，7宗以底價(jià)成交，2宗以線(xiàn)上最高報價(jià)成交，1宗現場(chǎng)競拍。12塊土地成交10塊，有2宗土地流拍，第三批次的流拍率為16.7%。

與前兩次相比，第三批次地塊的特征主要體現在“地價(jià)單價(jià)低，有較大利潤空間”。

這讓房企捕捉到了一絲希望。從第三批次土拍情況可以看出，房企在拿地結構和思路發(fā)生了轉變，已由“高周轉、快銷(xiāo)”轉向“剛需、穩健”。

不管怎樣，第三次土拍現場(chǎng)的氛圍和最終的結果，給了市場(chǎng)向好的信號。

2021年，北京樓市的三場(chǎng)集中供地，可以用冷熱交替來(lái)形容。 

整個(gè)市場(chǎng)態(tài)勢，十一郎總結了三個(gè)特點(diǎn)。

其一，一些曾經(jīng)輝煌的房企，在周期轉換和激烈競爭中，黯然退場(chǎng)。比如招商集團退出了朝陽(yáng)某項目，宋都集團寧可賠償也要退地。

其二，有的企業(yè)被拍在沙灘，規模大不大已經(jīng)不重要，更多的是要看能不能賺錢(qián)。沒(méi)有凈利潤，規模再牛X也得成為“前浪”。

其三，房地價(jià)差縮小，房企利潤空間也越來(lái)越小。

 數據來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)

綜合三次集中拍地的情況看，一批次新增了政府共有產(chǎn)權份額、配建公租房、競高標準建設方案等多種競拍環(huán)節，開(kāi)發(fā)商拿地熱情高漲，30宗地全部成交。已有大部分項目入市。

二批次流拍率60%，17宗地延期上架，也似乎成了行業(yè)下行的風(fēng)向標。

三批次有些“找補”的味道，不能讓土地市場(chǎng)再這樣冷下去！這是房企的聲音，更是ZF的聲音。9宗地塊在第一天成交，最后一塊壓軸的房山拱辰0017、0019地塊，引來(lái)了金茂、中建和龍湖三只金鳳凰。在寒冬尚未過(guò)去帝都，三家房企上演了和平之愛(ài)的戲碼，金茂全程沒(méi)有出價(jià)，龍湖和中建的競價(jià)拉鋸了40分鐘，把百米賽跑成了馬拉松，難關(guān)旁邊觀(guān)眾都打哈欠了。

在即將過(guò)去的一年中，北京的土拍市場(chǎng)有期許落空，也有意料之外。

期待已久的超級王炸太陽(yáng)宮地塊并沒(méi)有出現在地塊之列，更有豐臺區的部分地塊被延期，據說(shuō)會(huì )在2022年一批次出現。而過(guò)去一直是土地市場(chǎng)集中營(yíng)的海淀區，在過(guò)去的一年中暫停了快進(jìn)鍵，過(guò)度到了平穩推地的節奏，由量多到質(zhì)高，樹(shù)村、北沙灘、永豐等6塊土地都可謂是王炸級別地段。

從數量上看，2021年三次集中土拍累計供應住宅用地85宗，成交57宗。其中，第一批次成交30宗，第二批成交17宗，第三批成交10宗?；仡櫧衲耆渭型僚?，第一次可謂火熱，第二次是冷靜，第三次則是克制和平穩了。

2021年的土拍市場(chǎng)，供地85宗，成交57宗，成交總金額1900.41億元，這三個(gè)數字均為近年高位。與此“三高”之相反的是，在嚴格的競拍規則之下，土地成交平均溢價(jià)率僅為5.6%，為近年最低。

如果加上延期地塊及集體經(jīng)營(yíng)性用地，2021年，北京全年成交宅地64宗，總成交金額2126.7億，總建筑規模693萬(wàn)平。

我們一起來(lái)對比下2020年的供地情況，將2021與2020年的情況做個(gè)對比，也許可以從中看出市場(chǎng)的未來(lái)走向和端倪。

與2020年相比，2021年的供應數量要多出9宗，總成交額高出約14.4億元，總建筑面積約598.98萬(wàn)平，總規劃建筑面積953.71萬(wàn)平。

與2020年相比，2021年的規劃建筑規模增長(cháng)約12%?？傆玫孛娣e約333萬(wàn)平，規劃建筑規模約683萬(wàn)平，完成年度供應計劃300萬(wàn)的111%。成交商品住宅用地面積、規劃建筑規模較去年全年增加一成以上。

由此可見(jiàn)，從供應量上來(lái)看，今年的供應還是很充足的。

我們再來(lái)看一下成交價(jià)格。數據顯示，2021年，成交的平均樓面價(jià)約31354元/平，同比2020年北京平均住宅樓面價(jià)28822元/平上漲約9%。

所以，2021年的成交價(jià)格雖然出現了不同地塊價(jià)格相差懸殊，但整體上看，成交均價(jià)并沒(méi)有上漲的過(guò)于猛烈。

從位置看，2021年度北京在土地供應中選址中心城區、多點(diǎn)及副中心區域毗鄰產(chǎn)業(yè)園區、軌道交通站點(diǎn)的項目。具體，城四區出讓29宗宅地，通州副中心出讓3宗。五環(huán)內地塊僅10宗。

從結構看，2021年實(shí)現保障性租賃住房、共有產(chǎn)權住房等76萬(wàn)平方米。

再來(lái)看下三次集中供地的參與者畫(huà)像。

第三批次參與住宅用地競拍的15家房企中，國企和央企占12家。比如，京投、葛洲壩、保利、電建、金地、招商、金茂、中建一局、首開(kāi)等。

十一郎預測，2022年一批次將仍會(huì )繼續保持這樣的態(tài)勢，央企、國企為主，財務(wù)穩健的民企、或部分保存實(shí)力的房企也會(huì )積極參與。

比如，門(mén)頭溝兩宗地塊受到金地、電建、金茂、招商4家房企青睞，但無(wú)人參與線(xiàn)下競拍報名。

金地以14.84億摘得門(mén)頭溝永定鎮0002、0005地塊，溢價(jià)率1.64%。該宗地起拍價(jià)為14.6億元，建設用地面積2.5萬(wàn)㎡，建筑面積約6.8萬(wàn)㎡，需配建6800㎡“保障性租賃住房”。地塊容積率2.7，建筑控高60米。

金茂以11.68億摘得門(mén)頭溝永定鎮0001、0003等地塊，溢價(jià)率1.57%。該宗地起拍價(jià)為11.6億元，建設用地面積2.68萬(wàn)㎡，建筑面積約5.36萬(wàn)㎡，需配建5400㎡“保障性租賃住房”。地塊容積率2.0，建筑控高45米。

2宗地價(jià)均價(jià)為2.4萬(wàn)/㎡，銷(xiāo)售指導價(jià)均為6.1萬(wàn)/㎡。房地價(jià)差明顯，價(jià)格仍有下探空間，利潤有保障?？纱蛟炷壳笆袌?chǎng)稀缺的低總價(jià)小戶(hù)型臨鐵新盤(pán)，走快速清盤(pán)路線(xiàn)。

門(mén)頭溝2宗地，位于地鐵S1線(xiàn)四道橋站南側，緊鄰二批次集中供地成交的項目龍湖北辰攬境。周邊房?jì)r(jià)均價(jià)為4.5~5.5萬(wàn)/㎡，例如西長(cháng)安壹號30號院均價(jià)約為2.5萬(wàn)/㎡，永興嘉園價(jià)格約在3.9萬(wàn)/㎡。而一河之隔的石景山區可達到6萬(wàn)/㎡左右，價(jià)格對剛需人群比較友善。

再比如，房山拱辰地塊是中建在良鄉拿的第三塊地。該企業(yè)對于房山本地的地緣人群理解以及產(chǎn)品打造能力都有獨特優(yōu)勢。在此前項目開(kāi)發(fā)中，企業(yè)已經(jīng)建立一定的客戶(hù)基礎，所以繼續深耕房山在情理之中。

以國企首開(kāi)為例，全部以聯(lián)合體方式，獲得9宗地的開(kāi)發(fā)權，成為拿地大戶(hù)。保利與中建6宗，城建5宗，華潤、建工、住總均4宗地，中海和中鐵各3宗。中綠時(shí)隔7年后再拿地。

金地、融創(chuàng )、卓越3家民企均拿4宗地，旭輝聯(lián)合拿地3宗，龍湖、碧桂園各取得2宗。建發(fā)首進(jìn)京城，在朝陽(yáng)崔各莊拿下政府共有產(chǎn)權地塊。

從拿地企業(yè)分布來(lái)看，央企國企成市場(chǎng)主力，險些流拍的地塊由國企接盤(pán)。

第三次土拍現場(chǎng)的氛圍沒(méi)有第一次的火熱，也沒(méi)有第二次的涼涼，但也是曲折離奇的精彩。

全部地塊本以為都能找到主人，但實(shí)際并沒(méi)有。三批次拿地底價(jià)成交占比多，溢價(jià)率低位徘徊。2021年三批次10宗地總成交價(jià)達277.25億，較第二批次土拍成交金額下降約46％，幾近腰斬。

十一郎認為，在一些細枝末節上面做出的短期政策調整力度還是低于市場(chǎng)預期了。當然，在接下來(lái)的1月份，是2022年第一次集中供應時(shí)間段，或許有部分房企等到新的財務(wù)周期出手，也是一種戰略選擇。

與第二次集中土拍相比，第三次成交金額幾近腰斬的最直接的原因是2宗流拍地塊，分別是豐臺王佐鎮地塊和朝陽(yáng)管莊鄉GZGJC-02地塊。 

據了解，豐臺王佐鎮地塊其實(shí)有一家房企報名，但最終沒(méi)有出價(jià)。北京規自委方面發(fā)文稱(chēng)，該參與競買(mǎi)企業(yè)（村集體企業(yè)）不具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)，不符合競買(mǎi)資格，且無(wú)其他企業(yè)報名。

關(guān)于競買(mǎi)公司資格審查的原因，是第一輪土拍中，部分房企通過(guò)設置資管公司或者其它競買(mǎi)主體間接參與土地競買(mǎi)，后續通過(guò)股權轉讓等方式獲得項目，無(wú)形中加大了企業(yè)杠桿。針對房企多樣而繁雜的融資手段，加大競買(mǎi)資金的審查主要是為了貫徹三線(xiàn)四檔融資管理規則。

這個(gè)政策也延續到了三批次供地。十一郎認為，今年以來(lái)多家房企發(fā)生流動(dòng)性危機，這個(gè)考慮也是為了避免類(lèi)似事情發(fā)生，旨在引導企業(yè)降負債運營(yíng)，走向穩健經(jīng)營(yíng)的投資策略。

公開(kāi)信息顯示，上述地塊起拍價(jià)格33.6億，競買(mǎi)保證金6.8億，按慣例將于3個(gè)工作日內返還。有業(yè)內人士提出了利息損失的疑慮。

另一宗流拍的是朝陽(yáng)區管莊地塊，有消息稱(chēng)路勁、京能兩家房企意向參與競拍，但最終結果，無(wú)人報價(jià)?；氖?，報名截止房企調整股權比例，需要重新走申報流程，最終錯過(guò)保證金繳納時(shí)間，成了一場(chǎng)聯(lián)合體間的“事故”。

不管如何，2021年的土拍已落下帷幕。一些房企求而不得，一些房企集中爆發(fā)，在即將過(guò)去的2021年，有人歡喜有人愁。但我們總得往前看，接下來(lái)，就是特別期待的2022年1月份的又一次土拍掛牌。具體可參考：2022年北京一批次供地全名單出爐（值得收藏?。?/p>

會(huì )有哪些看點(diǎn)呢？十一郎這里有四點(diǎn)預測：

其一，2022年北京土地市場(chǎng)出讓保持長(cháng)期穩定態(tài)勢，短期內仍以集中式供應為主，供應體量穩定在300公頃左右。

其二，供地結構看，未來(lái)將繼續向保障性租賃住房?jì)A斜。

其三，央企、地方企業(yè)仍為主力，部分財務(wù)穩健的房企參與。

其四，產(chǎn)品同質(zhì)化的大背景下，房企開(kāi)發(fā)速度更快，品質(zhì)更高成為未來(lái)趨勢。

那真實(shí)的情況會(huì )是如何呢？我們敬請期待。