一直以來(lái)，粵系房企的標簽是低調務(wù)實(shí)、重視利潤。不論是大灣區，還是全國布局，十強房企中也不乏粵系的身影，比如碧桂園、萬(wàn)科等。

進(jìn)入存量房時(shí)代的當前，卓越2021年全國化布局可圈可點(diǎn)，發(fā)揮所深耕區域投研、品牌等優(yōu)勢，在優(yōu)勢城市精準拿地擴大區域市場(chǎng)競爭力，原有標簽逐漸減弱。

01 高調向北 

1996年起家于深圳的卓越，是粵系房企的代表之一。

目前為止，卓越總資產(chǎn)已超2600億元，資產(chǎn)管理規模達1萬(wàn)億元，累計開(kāi)發(fā)3100萬(wàn)㎡，公司目前持有一線(xiàn)核心城市120萬(wàn)㎡商業(yè)面積。土地儲備面積為6900萬(wàn)㎡，這其中70%的儲備面積，位于粵港澳大灣區以及長(cháng)三角經(jīng)濟發(fā)達地區，和主要的一二線(xiàn)核心城市，達到集團所提出的“1+1+X”戰略格局。

深耕粵港澳多年的卓越，一直圖謀北方版圖。

快，是卓越高調北上的秘方之一。

即使有“兩集中”供地政策在前，2021年，東至湖州、西至昆明、南至廣州、北至京城，到處是卓越忙碌拿地的身影。

北京，更是卓越著(zhù)重發(fā)力的城市。

在2021年第一次集中土拍中，卓越在5月10日和5月11日兩天花了214.1億，拿到5塊地，甚至壓過(guò)了融創(chuàng )。

5塊地分別是：

與旭輝、首開(kāi)合作拿下金盞02地塊打造青云上府；

與融創(chuàng )、陜建合作拿下金盞08地塊打造朝陽(yáng)一墅；

與首開(kāi)合作拿下豐臺張郭莊地塊打造熙悅晴翠；

與中交合作拿下昌平中關(guān)村生命科學(xué)園和昌平東小口2宗地塊打造北清云際和奧海春曉。

北京拿地表

大刀闊斧的拿地是有回報的，2021年，卓越的新增土地貨值高達1330億元，擠進(jìn)第16位。

與此同時(shí)，卓越銷(xiāo)售也在加快。

據億翰智庫數據顯示，卓越2021年實(shí)現合約銷(xiāo)售金額1250億元，同比增長(cháng)21%，行業(yè)排名由2020年的41名提升12名，成功躋身30強。

2021年，卓越產(chǎn)品晴翠在成都、東莞、嘉興、揚州等城市均實(shí)現“開(kāi)盤(pán)勁銷(xiāo)”，深受認可，成為繼蔚藍系之后的又一IP。

2021年1月，成都晴翠首開(kāi)熱銷(xiāo)9億；

2021年2月，東莞晴翠首開(kāi)熱銷(xiāo)6億；

2021年5月，嘉興平湖晴翠首開(kāi)熱銷(xiāo)10億；

2021年5月，揚州晴翠首開(kāi)熱銷(xiāo)5億。

在北京，項目周轉速度也在驟然提速。比如金盞02地塊，5月拿地，不到2個(gè)月就完成報建，速度跑在了“高周轉大王”碧桂園的前面。

最典型的是卓越與中交聯(lián)合打造的昌平雙子北清云際、奧森春曉項目。

據統計，在并無(wú)樣板間開(kāi)放展示的情況下，北清云際首次開(kāi)盤(pán)推出的360套房源，在僅20分鐘內，便被認購一空，當天達成的意向銷(xiāo)售金額累計22.19億元。

奧森春曉2021年10月底正式開(kāi)盤(pán)，卓越宣布銷(xiāo)售成績(jì)23.75億。但其實(shí)成績(jì)略有水分。

也許，很多業(yè)內人都是在20201年一批次土拍中第一次看到卓越的影子，但他們并不知道，這并非卓越首次進(jìn)京。

卓越在2002年就已進(jìn)京，2005年成立北京公司。

2015年、2017年與其他企業(yè)合作在北京公開(kāi)市場(chǎng)成功拿地，與萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā)了翡翠公園和翡翠山曉，但都是萬(wàn)科營(yíng)銷(xiāo)操盤(pán)。

一直以來(lái)，卓越都在與深耕北京、在北京有著(zhù)良好開(kāi)發(fā)基礎的企業(yè)有著(zhù)深度合作，與包括萬(wàn)科、首開(kāi)、中交在內。但一直都相對低調。

而在2021年，卓越相當激進(jìn)，連續大手筆拿地，在北京和行業(yè)大佬爭奇斗艷，暗含上市野心及擴展市值的迫切期望。

上市之心，是有跡可循的。

成立至今，卓越嘗試過(guò)兩次沖刺IPO，無(wú)奈都鎩羽而歸。

但卓越老板曾表態(tài)：隨時(shí)準備上市。

還記得曾經(jīng)的愿望，“要在2021年實(shí)現千億目標”，這么一看，卓越或將在2022年前再次推動(dòng)上市？

02 賠本的事實(shí)

 為了補上遲到十年的“上市”一課，卓越蒙眼狂奔。但如今回看搶一批次的幾家房企，并不是“勇者無(wú)敵”，而是成為土拍變革的“前浪”。

看似光鮮的背后，卻是高昂的土地成本和壓縮到極低的利潤空間，現金流或會(huì )捉襟見(jiàn)肘。后續建安、稅務(wù)、管理、銷(xiāo)售、財務(wù)等一條龍的成本，怎么回本？怎么賺錢(qián)？

如何盈利，是擺在一批次“勇士”面前的未解難題。而最勇猛的卓越，如今看來(lái)是最頭大的那個(gè)。 

以金盞鄉02地塊青云上府為例：成交樓面價(jià)5.3萬(wàn)/平，但銷(xiāo)售價(jià)格上限為7.6萬(wàn)/平，其中還有13%的產(chǎn)權歸屬政府，那么中間只有1.3萬(wàn)元/平的賺頭，如果上述成本可以壓縮到1萬(wàn)/平（最保守估計），那么，算下來(lái)項目收益率只有4%，比許多銀行定期存款都低。

再比如，卓越聯(lián)合體奪下的昌平區中關(guān)村地塊，樓面價(jià)高達5.32萬(wàn)/平，但售價(jià)上限6.3萬(wàn)/平。銷(xiāo)投比1.18。

樓面價(jià)加上4000-4200元/平方米的建安成本和5%左右的銷(xiāo)售、管理費用以及融資成本。肉眼可見(jiàn)的利潤空間基本不存在。 

精品化，產(chǎn)品口碑良好是粵系產(chǎn)品的優(yōu)勢。但此次在算不過(guò)來(lái)賬的情況下，卓越產(chǎn)品力如何提升，是一個(gè)大大的問(wèn)號。

此外，項目的違規動(dòng)作也被頻頻爆出。

2021年9月10日，經(jīng)查，青云上府尚未取得《北京市商品房預售許可證》，在售前展示過(guò)程中，該項目存在銷(xiāo)售人員未佩戴銷(xiāo)售人員信息卡(部分信息卡已過(guò)期)，不實(shí)宣傳，未按規定設置交付樣板間，設置的展示樣板間與交付標準不一致，樣板間部分展示內容存在誘導購房人將部分沒(méi)有防水要求的房間改為衛生間等情況。同時(shí)，還存在涉嫌違規推廣使用“驗資寶”軟件驗資蓄客等問(wèn)題。 

在產(chǎn)品設計上，其130平戶(hù)型承重墻原封不動(dòng)搬到163平戶(hù)型，130平戶(hù)型衛生間設計過(guò)小，想要抄襲中海戶(hù)型，最后結果不倫不類(lèi)。

再比如，北清云際、奧森春曉容積率高2.8，還包括兩棟租賃房。

北清云際戶(hù)型面積跳動(dòng)、南北區域價(jià)格不同、得房率是首批次最低、衛生間柱盆（洗手盆）和白色塑鋼廚房門(mén)為出租屋級別，引來(lái)諸多質(zhì)疑。被吐槽比較厲害的是廚衛基本采用國產(chǎn)小眾品牌。

奧森春曉戶(hù)型設計回到40年前，96平做2居就算了，還只做了一衛。外連廊變成了內天井，采光和通風(fēng)都受到影響

熙悅晴翠也藏了4把鐮刀，收割剛需的韭菜。其中，戶(hù)型設計槽點(diǎn)滿(mǎn)滿(mǎn)，花掉370萬(wàn)的剛需，也不配南北通透。南地塊10棟樓中一半是公租房。并且與商品住宅沒(méi)有隔離，重擊滿(mǎn)滿(mǎn)。

產(chǎn)品力不佳，攪局者甚多，造成了卓越各個(gè)項目去化坎坷，網(wǎng)簽量不如預期。收入能不能抵消成本，還未可知。

踩了坑的卓越，在現金流層面也有些跟不上趟了。卓越官宣2020年的凈經(jīng)營(yíng)性現金流200億元出頭，而2021年權益拿地金額為351億元。

差距需要堵上，又不能上市在資本市場(chǎng)圈錢(qián)，卓越只能發(fā)債了。

2021年上半年，卓越通過(guò)信托渠道融資，資金方包括山東信托、上海愛(ài)建信托有限責任公司、上海國際信托有限公司等，信托總規模高達近10億元。

但10億元不夠，卓越轉頭就把目光投向了旗下的債券融資平臺——卓越商管。2021年12月29日，據深交所固定收益信息平臺披露，深圳市卓越商業(yè)管理有限公司發(fā)行債券金額42.75億元。

截至2021年上半年報告期末，卓越商管現金及現金等價(jià)物余額114.36億元，流動(dòng)資產(chǎn)合計為693.48億元，總資產(chǎn)為1715.23億元，比上年末減少1.34%。負債方面，截至期末，卓越商管流動(dòng)負債為677.22億元，總負債為1143.24億。截至報告期末，公司有息負債總額為4,435,827萬(wàn)元，同比變動(dòng)-6.75%，未超30%。

資金壓力可見(jiàn)一斑。

作為非上市公司，卓越財務(wù)抗風(fēng)險能力較弱。而上市想要好的估值必須要有強規模。這也是卓越飛速擴張的背后意圖。

而負債高企、違約頻繁的房企，導致資本市場(chǎng)對于地產(chǎn)行業(yè)的不感冒，也讓卓越的謀劃或陷入巨大的深淵。

高質(zhì)量時(shí)代，高周轉模式的卓越還能走多遠？只有時(shí)間能給出答案。