克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
蘇州和南京兩個(gè)強二線(xiàn)城市調控政策的放寬對其他二線(xiàn)城市和周邊三四線(xiàn)城市具有較強指導意義。
本次兩城“雙限”政策寬松是給予市場(chǎng)面嚴重下行和政策面持續寬松的背景。對蘇州而言，短期將有效緩解市郊在售項目銷(xiāo)售壓力、縮短改善置換周期，中長(cháng)期將助力恢復一二手市場(chǎng)活性。對南京而言，兩區限購調整對市場(chǎng)規模提振有限。同時(shí)，兩個(gè)強二線(xiàn)城市調控放寬在全國范圍內具有“先行先試”的指導作用，兩市后續市場(chǎng)變化也將成為其他二線(xiàn)城市施政根據。
01 蘇州、南京一季度市場(chǎng)規模大降 從外圍市場(chǎng)著(zhù)手調整限購、縮短限售時(shí)間
本次出臺“雙限”政策的背景是市場(chǎng)層面是蘇州樓市交易規模的斷崖下滑。2022年一季度，蘇州新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)成交面積分別為141萬(wàn)平方米和148萬(wàn)平方米，同比下降39%和33%。存量較大的郊區項目開(kāi)盤(pán)去化率低于10%。南京一季度新房和二手房市場(chǎng)成交面積同比下降26%和48%。
在市場(chǎng)下行背景下，兩市直接使用樓市調控政策工具箱中最重要的兩個(gè)抓手，即限購與限售：
蘇州在限購方面：外地戶(hù)籍在蘇州購買(mǎi)首套房，社保要求由3年內連續繳滿(mǎn)2年改為累計繳滿(mǎn)2年；賣(mài)房后2年內無(wú)需繳納社保和個(gè)稅可再次購房。限售方面：二手房限售由5年改為3年，（與新房限售一致）從4.11開(kāi)始，之前取得產(chǎn)證按之前政策。
南京在限購方面：外地戶(hù)籍在六合區和溧水區購買(mǎi)首套房無(wú)需提交社?；騻€(gè)稅證明，不包含歸屬江北新區管轄的南鋼、揚子石化。
02 疊加此前信貸寬松東風(fēng) 引入剛需新需求、加快觀(guān)望改善入場(chǎng)
蘇州信貸政策至3月首套房房貸利率降至4.6%，較2021年高點(diǎn)每百萬(wàn)房貸還款降低35萬(wàn)元；南京信貸政策在3月也有大幅放寬。而且，限價(jià)政策在蘇州核心板塊也有所松動(dòng)，例如園區最高售價(jià)由4萬(wàn)/平方米提升至4.2萬(wàn)/平方米；此番圍繞限購與限貸政策疊加，向市場(chǎng)注入新的活水，對剛需和改善購房者有不同的意義。
兩城歷史上均多次加碼“雙限”調控。以蘇州為例，2016年和2019年均加碼了限購政策，本次調控修改后門(mén)檻降至2019年水平。
對剛需購房者而言，外地人購買(mǎi)首套房在蘇州不需連續社保、在南京兩區直接購買(mǎi)。有利于促進(jìn)外來(lái)購房者購房需求的釋放，極大降低了購房門(mén)檻。對改善購房者而言，外地人置換后買(mǎi)房不需繳納社?？煽s短置換周期，促進(jìn)一批先前已投資置業(yè)的客戶(hù)改善置業(yè)，“小換大”或“郊區換市區”。同時(shí)也將向市場(chǎng)新增一批市區小面積或郊區二手房房源，增加市場(chǎng)活力。
二手房限售縮短至3年增加了二手房的流通性，但鑒于本次蘇州新政只針對未掛牌二手房，且蘇州一二手房存在嚴重倒掛現象，限售政策寬松短期作用有限。
03 蘇州新政利于改善市郊庫存去化 預期提升約10%成交規模
落至政策對樓市的作用，“雙限”政策的放寬不再是如房貸利率下調、限價(jià)上調等的信號意義，更具有立竿見(jiàn)影的實(shí)際意義和長(cháng)效價(jià)值。
蘇州，一季度樓市下行之中最大特點(diǎn)是區域間嚴重分化。一季度園區核心板塊去化最好，2個(gè)價(jià)格倒掛項目首開(kāi)“日光”；新區去化率87%，在售項目去化率均60%以上。而絕大多數郊區板塊則成交慘淡，在售項目普遍做出降價(jià)8折以上優(yōu)惠，但去化率仍不足40%，其中吳中區僅19%。
對市郊區域，如相城區、吳江區和吳中區，外地剛需購房門(mén)檻降低后將優(yōu)先選擇房?jì)r(jià)較低的市郊置業(yè)，顯著(zhù)提高區域內質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的剛需項目銷(xiāo)售表現，將三區商品住宅庫存消化周期縮短至安全線(xiàn)以?xún)龋?月末三區消化周期分別為20個(gè)月、22個(gè)月和18個(gè)月）。
對核心區域，園區和獅山板塊，外地購房者置換周期的縮短將加劇區域內熱銷(xiāo)項目認籌難度。但當前蘇州二套房首付80%的限貸政策尚未松動(dòng)，因此改善市場(chǎng)不會(huì )出現較大波動(dòng)。以園區為例，一季度120-140平方米首改面積段成交占比43%最高，其次是180-200平方米終改。因此新政后預計首改和終改產(chǎn)品競爭將更加劇烈。
對新房市場(chǎng)整體，回溯2016年和2019年“雙限”政策收緊前后，商品住宅季度成交面積分別較收緊前下降56%和13%。鑒于本次蘇州調控放寬至2019年相當水平。因此預計將在短期全市新房成交規模帶來(lái)10%左右提振效果。
04 南京新政作用試水意義較大 前期外地需求早已消化，后續提振余量有限
南京，相比蘇州而言本次政策更多的是試水和信號意義。2019年六合已放開(kāi)大專(zhuān)以上學(xué)歷落戶(hù)，2021年六合和溧水落戶(hù)政策也均有放開(kāi)，在實(shí)際購房操作上已不需要社保要求。從數據上來(lái)看，溧水和六合商品住宅成交分別于2019年和2021年達到規模高點(diǎn)，需求已提前釋放。同時(shí)本次政策并不包含購買(mǎi)力更好、市場(chǎng)較佳的江北新區覆蓋區域。因此本次放寬外地戶(hù)籍在兩區購房對后續新房成交提振余量有限。
與2022年一季度其余約60個(gè)城市不同，蘇州和南京兩個(gè)強二線(xiàn)城市調控政策的放寬對其他二線(xiàn)城市和周邊三四線(xiàn)城市具有較強指導意義。
兩市“先行先試”后對樓市的提振作用程度具有借鑒意義。將在一定程度上指引省內無(wú)錫、常州、鎮江等以及其他二線(xiàn)城市如成都、重慶、長(cháng)沙等。在面對當前同樣樓市下行困局，如何更大力度地出臺刺激性政策。同時(shí)使用“雙限”這一重要調控政策工具能否有限提振市場(chǎng)信心也具有較大借鑒意義。
與此同時(shí)，兩市“先行先試”對周邊低能級城市樓市利大于弊。尤其是對蘇州周邊的無(wú)錫、常州而言。蘇州樓市提振后將輻射帶動(dòng)無(wú)錫和常州市場(chǎng)信心回升。而二者均為強三線(xiàn)城市內生需求充足，受蘇州政策放寬而被虹吸的投資性需求占全市比重有限。
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