觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數情況下我們并不是先理解后定義，而是先定義后理解。信心比黃金重要。那么，市場(chǎng)信心從何而來(lái)？相比起“聽(tīng)天命”，“盡人事”更為實(shí)際。
行業(yè)前三的某家房企“暴雷”，令整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)信用驟降，隨后房企接連出現的信用風(fēng)險事件，消磨著(zhù)不剩多少的投資信心。
伴隨著(zhù)的是各大評級機構評級下調、展望負面，即便市場(chǎng)不時(shí)傳來(lái)融資恢復、按揭松動(dòng)此類(lèi)提振市場(chǎng)信心的消息，但實(shí)際體感卻依舊寒冷。
相比起寄希望于市場(chǎng)恢復的提心吊膽，房企開(kāi)始“信用保衛”，想方設法重鑄市場(chǎng)信心。
要知道，資金密集型的房地產(chǎn)，市場(chǎng)信心建立在一家企業(yè)在惡劣的市場(chǎng)環(huán)境下，是否有能力生存下來(lái)。
信心比黃金重要。那么，市場(chǎng)信心從何而來(lái)？
有投資人感嘆，今天的市場(chǎng)公布再多利好消息作用不大，只有把錢(qián)撒下去，回購債券、增持股權，擴大股本實(shí)力，才能贏(yíng)得投資人的信任。
11月9日，旭輝控股發(fā)布供股公告，以供股的方式發(fā)行最多約4.18億新股，募集約16.73億港元。其中，大股東林氏家族承諾將投入8.87億港元認購2.22億股，并有意向額外投入最多7.86億港元進(jìn)行全額認購，合計將最多投入16.73億港元。
換而言之，無(wú)論認購情況如何，大股東愿意兜底認購，確保公司資本金增厚16.73億港元。
真金白銀的投入，旭輝此舉目的是通過(guò)正向行動(dòng)，對外釋放積極信號，向市場(chǎng)信心注入“強心針”。
一位行業(yè)人士贊揚其誠意：“大股東真金實(shí)銀掏錢(qián)令人感動(dòng)”，他持有的觀(guān)點(diǎn)是，增強股本是最管用的，能夠直接增信，避免信用降級，穩定債券。
市場(chǎng)也給予正面反映，11月10日旭輝股債雙漲，境內外債券呈現普漲，當日股價(jià)漲幅11.65%，最新市值368.89億港元。
不僅限于此，進(jìn)入11月，旭輝便不斷對外釋放銷(xiāo)售回款突破2000億，簽約回款信息“。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，近期受部分房企信用違約影響，房地產(chǎn)美元債市場(chǎng)出現較大波動(dòng)，旭輝CFO楊欣稱(chēng)：“旭輝近期一直在二級市場(chǎng)持續回購債券，通過(guò)積極主動(dòng)的債務(wù)管理，應對市場(chǎng)波動(dòng)?！?/p>
具體看，該公司于9月回售注銷(xiāo)了8.75億元債券，同時(shí)歸還了兩筆本息共計42.38億元的私募債券，目前已完成年內所有到期債務(wù)再融資。
不過(guò)，相比起大股東斥資增厚股本，回購股票及債券的方式雖能夠給予市場(chǎng)信心，但上述行業(yè)人士稱(chēng)此乃“割肉喂鷹（做空者）”。
但這依舊是更多數房企所選擇的方式。
房企密集違約引發(fā)美元債市場(chǎng)情緒恐慌之際，房地產(chǎn)債券市場(chǎng)一度成為投資者避之不及的領(lǐng)域，不少中資地產(chǎn)美元債普遍出現超20%的跌幅。
近期多家房企密集償還或回購債券，逐漸向市場(chǎng)傳遞出積極信號。
在旭輝之外，包括中梁控股、融信中國、正榮地產(chǎn)、雅居樂(lè )、祥生控股、佳源國際、世茂集團在內的企業(yè)接連回購公司債券，以提振市場(chǎng)信心。
11月7日，新城控股稱(chēng)以公司自有資金，提前贖回存續金額為3.5億美元的美元債券，并予以注銷(xiāo)。
建業(yè)地產(chǎn)亦于10月末將其中國在岸銀行賬戶(hù)內30億元資金匯出至其離岸銀行賬戶(hù)，用于償付11月到期票據本息。11月8日晚間，建業(yè)地產(chǎn)公布，已全部贖回2021年到期3.63億美元6.75%優(yōu)先票據。
人民銀行金融市場(chǎng)司司長(cháng)鄒瀾在第三季度金融統計數據新聞發(fā)布會(huì )上表示，一些中資房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始回購境外債券，這體現了企業(yè)對自身發(fā)展前景的信心，預計對于緩解市場(chǎng)緊張情緒、恢復市場(chǎng)信心將起到積極作用。
與此同時(shí)，國際投資機構抄底中國房企債券的舉動(dòng)，同樣被市場(chǎng)理解為一個(gè)積極信號。
據《金融時(shí)報》，高盛投資組合管理團隊在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，正在買(mǎi)入中國房企債券。高盛一直在通過(guò)買(mǎi)進(jìn)中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行的美元高收益債券來(lái)增加“適度風(fēng)險”投資資產(chǎn)。
談及個(gè)別房企風(fēng)險事件引發(fā)的連鎖反應，該團隊成員稱(chēng)，傳染風(fēng)險被高估了，市場(chǎng)正在消化這一風(fēng)險。
另?yè)襟w報道，金融機構對房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為已基本恢復至正常狀態(tài)。10月份，房地產(chǎn)貸款投放環(huán)比和同比均有較大幅度回升，初步估計，環(huán)比多增約1500-2000億元。
融資環(huán)境的利好消息，對市場(chǎng)無(wú)疑是“強心針”。
11月10日，兩市早間單邊下挫，滬指盤(pán)中一度跌1.6%。
午后，除去集采談判好于預期的醫藥，地產(chǎn)同樣走強帶動(dòng)指數回升，上證地產(chǎn)指數漲3.39%。當中，保利發(fā)展漲超7%，金地集團漲超6%，金科股份漲超5%，招商蛇口、萬(wàn)科A等跟漲。
港股內房股也同樣出現普漲。當中，世茂集團漲近17%，中國奧園漲近16%，融創(chuàng )中國漲近15%，旭輝控股、合景泰富集團、雅居樂(lè )集團漲幅均超10%。
這在近期極為罕見(jiàn)。
從消息面上看，日前中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )舉行房企代表座談會(huì )。據悉，部分參會(huì )房企有計劃近期在銀行間市場(chǎng)注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。
有債券從業(yè)人士表示，座談會(huì )的召開(kāi)，意味著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)境內發(fā)債的相關(guān)政策會(huì )有所松動(dòng)，近期將會(huì )有房企在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債融資。同時(shí)，銀行等機構投資者也會(huì )通過(guò)債券投資等方式重新為房企“輸血”，防止房企資金鏈進(jìn)一步惡化。
同樣在流傳的還有11月10日一則消息，稱(chēng)央行近期征求各方意見(jiàn)，收并購過(guò)程中的“承債”部分，有可能不計入三道紅線(xiàn)。如若成立，收并購將更具優(yōu)勢，有利于存量項目重組。在土地端，多城市第三輪集中供地門(mén)檻較第二輪有所降低。
其中，蘇州將第三輪土拍地塊保證金比例全部下調至30%，而第二輪地塊多為50%；土地款首付比例由60%下調至50%，同時(shí)取消因超溢價(jià)而需提前支付尾款的要求。
南京則取消“不得聯(lián)合報名競買(mǎi)、不得合作開(kāi)發(fā)，嚴格限制股權轉讓”的要求，房企資質(zhì)由“二級或一級”下調至“三級及以上”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，隨著(zhù)第三輪土拍條件有所放松，部分地價(jià)出現下調，預計第三輪土拍有望扭轉第二輪明顯流拍、拿地報價(jià)明顯減少的局面。
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