點(diǎn)評：房地產(chǎn)政策層面將繼續堅持“房住不炒”的定位，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，主要體現在以下兩個(gè)方面：

其一，保障剛需、滿(mǎn)足改善，因城施策落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期。近期，鄭州、昆明、唐山等多城相繼放松房地產(chǎn)調控，預計弱二線(xiàn)以及三四線(xiàn)城市或將跟進(jìn)放松調控，涉及放松公積金貸款，變相放松限購及限貸，調降房地產(chǎn)交易稅費，購房補貼等，以期穩定市場(chǎng)預期，逐步恢復市場(chǎng)信心，引導房地產(chǎn)交易逐漸恢復正?；?。反觀(guān)核心一、二線(xiàn)城市仍需堅持調控目標不動(dòng)搖、力度不松勁，并嚴堵政策監管漏洞，短期內“四限”調控仍將從緊執行。

其二，滿(mǎn)足新市民合理購房消費，因城施策執行好差別化住房信貸政策，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。譬如新市民在非限購城市購買(mǎi)首套房，首付比例可以按照最低20%執行，并下調房貸利率。又如新市民在限購城市購買(mǎi)首套房，只要符合限購政策要求且具備購房及還貸能力，同樣要應保盡保，涉及適當降低新市民首套房按揭貸款的標準，縮短放貸周期，并下調房貸利率等。

探索新的發(fā)展模式，完善住房市場(chǎng)和保障體系，加快構建高端有市場(chǎng)、低端有保障的住房制度。具體而言，加快構建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系，“十四五”期間將著(zhù)力提升保障房覆蓋率，重點(diǎn)解決新市民、困難群體住房難題。

值得一提的是，兩會(huì )政府工作報告并未提及房地產(chǎn)稅。聯(lián)系到2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續轉冷，商品房銷(xiāo)售增速滑向負增長(cháng)，房?jì)r(jià)同樣整體下行，此時(shí)決非是落地房地產(chǎn)稅較好的時(shí)間窗口期。我們認為房地產(chǎn)稅或將暫時(shí)擱淺，部分城市試點(diǎn)工作或將向后延期。當然，房地產(chǎn)稅乃是房地產(chǎn)長(cháng)效機制的重要組成部分，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸恢復穩定，房地產(chǎn)稅相關(guān)試點(diǎn)工作也將進(jìn)入實(shí)操階段。

點(diǎn)評：財政政策將提質(zhì)增效，新增財力要下沉到基層，務(wù)必使基層落實(shí)惠企利民政策更有能力、更有動(dòng)力。一方面，保市場(chǎng)主體穩定城市經(jīng)濟基本盤(pán)，地方政府可以給予困難企業(yè)一系列的紓困政策措施。另一方面，通過(guò)降低居民稅費負擔等政策手段，變相提升居民收入預期及消費能力。聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，對于那些市場(chǎng)需求羸弱、庫存高企的弱三四線(xiàn)城市，地方政府仍可以通過(guò)購房補貼、稅費減免等財稅刺激措施托底樓市。

貨幣政策總量整體穩健，保持宏觀(guān)杠桿率基本穩定，短期內再次降準的可能性不大，堅決不搞大水漫灌式強刺激。但要結構性紓困實(shí)體經(jīng)濟，引導信貸資金更多流向重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節，著(zhù)力緩解中小微企業(yè)融資難、融資貴的現實(shí)困境，尤其要降低企業(yè)實(shí)際貸款利率，預計年內LPR仍有一定的下降空間。

未來(lái)房地產(chǎn)金融政策將精準收放，既要支持居民自住以及改善性購房消費，支持房企合理的融資需求，更要堅決遏制房地產(chǎn)泡沫化金融化問(wèn)題死灰復燃，嚴防信貸資金通過(guò)各種渠道違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。具體而言：房地產(chǎn)行業(yè)將繼續去杠桿，房企融資的“三道紅線(xiàn)”、房貸管理的“兩道紅線(xiàn)”也將持續發(fā)力，真正將房企負債率、居民杠桿率逐步調降至相對合理的水平。

貨幣政策將會(huì )加大對住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的支持力度。銀保監會(huì )明確支持商業(yè)銀行依法合規為專(zhuān)業(yè)化、規?；淖》孔赓U企業(yè)提供信貸支持，降低住房租賃企業(yè)資金成本，助力緩解新市民住房壓力。鼓勵保險機構開(kāi)展出租人責任險、承租人責任險等保險業(yè)務(wù)，支持長(cháng)租市場(chǎng)發(fā)展。

點(diǎn)評：首先需要肯定的是，2021年我國主要經(jīng)濟發(fā)展目標超預期完成。2021年，國內生產(chǎn)總值達到114萬(wàn)億元，同比增長(cháng)8.1%，出色完成了6%以上的經(jīng)濟增長(cháng)目標。城鎮新增就業(yè)1269萬(wàn)人，比上年增加83萬(wàn)人，完成全年目標任務(wù)的115%。城鎮調查失業(yè)率平均為5.1%，比上年平均值下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

2022年，我國主要經(jīng)濟發(fā)展目標整體是穩中求進(jìn)，并把穩增長(cháng)放在更加突出的位置?？紤]到2021年GDP高達114萬(wàn)億元，GDP增速則呈逐季回落態(tài)勢，四季度GDP同比僅增長(cháng)4%。短期內，經(jīng)濟依舊面臨較大的下行壓力，表現于消費、投資增長(cháng)動(dòng)力較弱，出口難以延續亮麗表現。因此，2022年GDP目標增速設定至5.5%左右，這既是高基數上的中高速增長(cháng)，又是需要付出艱苦努力才能實(shí)現的高質(zhì)量增長(cháng)。

繼續做好“六穩”、“六?！惫ぷ?，保居民就業(yè)、?；久裆?。在經(jīng)濟穩增長(cháng)的同時(shí)，要將經(jīng)濟發(fā)展成果在居民就業(yè)、居民收入增長(cháng)等環(huán)節予以體現。2022年，城鎮新增就業(yè)目標仍保持在1100萬(wàn)人以上，城鎮調查失業(yè)率全年控制在5.5%以?xún)?，居民收入增長(cháng)與經(jīng)濟增長(cháng)基本同步?？梢云谠S的是，隨著(zhù)居民收入穩步增長(cháng)，有助于提升居民消費預期，推動(dòng)居民消費持續復蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將有所受益。

點(diǎn)評：居民增收降負既提高生育水平又強化收入增長(cháng)預期。增收環(huán)節在于完善收入分配制度，多渠道增加居民收入；通過(guò)職業(yè)技能培訓等必要手段促進(jìn)脫貧人口持續增收。降負環(huán)節則在于做好義務(wù)教育階段減負；加大社區養老、托幼等配套設施建設力度。

2021年，我國人口出生率持續下行至7.52‰，人口自然增長(cháng)率低至0.34‰，人口增速已經(jīng)滑向負增長(cháng)的邊緣?，F階段完善三孩生育政策配套措施，將3歲以下嬰幼兒照護費用納入個(gè)人所得稅專(zhuān)項附加扣除，可以提振適婚適育家庭生育意愿，減輕家庭養育負擔，在一定程度上減緩出生人口持續下行的趨勢。而在生育政策紅利的加持下，二孩、三孩家庭或將明顯增多，改善性需求或將愈加堅挺，三房、四房及以上大中戶(hù)型成交占比也將穩步提升。

點(diǎn)評：穩步推進(jìn)城市群、都市圈建設，未來(lái)城市群、都市圈將成房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心載體，長(cháng)三角、京津冀、粵港澳、長(cháng)江中游和成渝這5大城市群有望占據更高的市場(chǎng)份額。但需要提醒的是，新型城鎮化并非“攤大餅”式發(fā)展，而是引導資本、產(chǎn)業(yè)、人口等各項資源要素在不同能級城市之間雙向流動(dòng)。

深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化，集中體現在以下兩個(gè)方面：其一，推進(jìn)農村轉移人口就近城鎮化，并將縣城作為承接人口轉移的核心載體。其二，大中城市將進(jìn)一步放開(kāi)落戶(hù)限制，核心一、二線(xiàn)城市仍將調降人才落戶(hù)門(mén)檻，弱二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市或將實(shí)行“零門(mén)檻”落戶(hù)。

理想預期下，三四線(xiàn)城市城鎮化率將穩步提升，期間有望帶動(dòng)一定數量的增量購房需求，核心一、二線(xiàn)城市更將吸引高素質(zhì)人才不斷聚集，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景將更為可期。

值得一提的是，城市更新將成房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定劑，隨著(zhù)棚改、舊改持續推進(jìn)，有望帶動(dòng)一定數量的增量購房需求。以鄭州為例，實(shí)施安置房建設工作三年行動(dòng)，結合房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢，堅持以貨幣化安置為主。并對未開(kāi)工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。預計部分壓力城市或將效仿鄭州，更有必要及動(dòng)力推進(jìn)棚改、舊改建設力度，以便刺激居民購房消費，減緩市場(chǎng)下行壓力。

點(diǎn)評：長(cháng)三角、粵港澳將先行先試區域重大戰略發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮對全國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的重要支撐和引領(lǐng)作用。例如長(cháng)三角城市群將對標打造世界級城市群，浙江省也將高質(zhì)量發(fā)展建設共同富裕示范區。又如粵港澳大灣區將對標打造世界級經(jīng)濟灣區，深圳也將建設中國特色社會(huì )主義示范區。

可以期許的是，長(cháng)三角、粵港澳將繼續引領(lǐng)中國經(jīng)濟新一輪高質(zhì)量發(fā)展，并在科創(chuàng )產(chǎn)業(yè)、基礎設施、公共服務(wù)等方面形成區域協(xié)調發(fā)展新格局。受此影響，長(cháng)三角、粵港澳也將引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)新一輪格局發(fā)展，城市市場(chǎng)紅利更為可期。