投拓江湖 作者：投拓江湖
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之前我們公眾號寫(xiě)過(guò)一篇撰寫(xiě)了一篇關(guān)于如何弄勾地報告的文章，大家反響很好，很多人又在咨詢(xún)我們能不能寫(xiě)一篇勾地協(xié)議的。今天這篇，就安排一個(gè)。
勾地協(xié)議有可以分為框架協(xié)議和正式協(xié)議兩種?？蚣軈f(xié)議一般是雙方達成初步的合作意向時(shí)，為了鎖定前期的談判成果，確定合作范圍和時(shí)間，以及約定相關(guān)的操作程序，做出的大致約定。
框架協(xié)議的撰寫(xiě)相對比價(jià)簡(jiǎn)單，對于房企來(lái)講，框架協(xié)議需要注意不要把己方限制死。除了定金、排他期限、解除條件需進(jìn)行詳細約定外，其他交易條件盡量不使用絕對化，或過(guò)于死板的表述，需留有一定的靈活變更空間，方便后面正式協(xié)議，根據具體情況進(jìn)行針對性的調整。
OK，框架協(xié)議就將這么多，正式協(xié)議才是本文的重點(diǎn)。
一份正式的勾地協(xié)議，大致分為協(xié)議前務(wù)虛條款、項目概況、項目投資規模、土地出讓細則、甲方權利義務(wù)、乙方權利義務(wù)、乙方放棄競買(mǎi)的特殊約定、糾紛解決等八個(gè)板塊。
協(xié)議前務(wù)虛條款大多講的是合作的背景，烘托一下合作共贏(yíng)的氣氛，都是一些客套話(huà)。這個(gè)內容，大家可以去借鑒一些合同前面的條款，是共通的。
項目概況主要是闡述項目的名稱(chēng)，選址范圍情況，項目是做什么的，主題是什么，準備怎么開(kāi)發(fā)，有什么內容等等。比如你一個(gè)文旅項目，那就要分別詳細闡述一下項目包含哪些重點(diǎn)設施，比如酒店、博覽園、游樂(lè )場(chǎng)、會(huì )議中心等等。
項目投資規模主要對項目的投資金額指標，用地面積，分期建設等情況進(jìn)行詳細的闡述。比如商業(yè)用地面積XX畝，教育及配套用地XX畝，住宅用地XX畝，總投資額不低于XX億元，什么時(shí)間建成等等。
土地出讓細則，是整個(gè)合同的核心條款和重中之重，主要約定以下這些內容：
1、約定總的供地面積，位置，各地塊指標，如地塊面積較大，總數較多，可以用合同附件（圖片+表格）的形式，予以確定。
2、各地塊的供地時(shí)序，特別是大型的勾地項目，對于房企來(lái)講，分期拿地是最好的。分批次供地的，那就需要約定一個(gè)詳細的供地截止期限，保證開(kāi)發(fā)的次序。如果晚于約定期限供地的，乙方有權不參加競拍，且不承擔違約責任。
3、供地的價(jià)格，約定各批次供地價(jià)格，不得高于XX萬(wàn)/畝，或者樓面價(jià)XX元/平米。高于約定價(jià)格的，乙方有權不摘地，且不承擔違約責任。
4、土地價(jià)款的支付，站在房企的角度，肯定是盡量分期付款，土地款付款節奏越往后越好。在這個(gè)框架內，與地方政府談判。一般來(lái)講，談得比較好的，都是土地成交時(shí)付50%，剩下的在一年以?xún)龋ū日信膾焱戆肽旮叮┲Ц丁?/p>
5、關(guān)于控地條件的約定。常見(jiàn)的有母公司資質(zhì)要求，產(chǎn)業(yè)準入要求，自持規模要求等等。關(guān)于競買(mǎi)資格設置問(wèn)題，因為涉及較多敏感問(wèn)題，一般都在補充協(xié)議里面約定比較多，主協(xié)議里面也可以進(jìn)行一些約定，看各地的情況。具體怎么設置排他條件，可以參考老王的《勾地收并購案例合集》那本書(shū)。
甲方的權利義務(wù)（甲方指的是政府），房企希望政府做什么配合，給什么優(yōu)惠政策，就在這個(gè)部分體現了。就勾地而言，大致會(huì )有以下內容：
1、積極負責拆遷和土地整理，滿(mǎn)足土地相應指標要求，在約定期限內完成土地供應上市；
2、完成項目周邊的路、水電氣、相關(guān)生活配套的建設，完成周邊的天然氣、高壓下遷改工作；
3、將本項目列為重點(diǎn)項目，享受各類(lèi)政策扶持，爭取為本項目申請產(chǎn)業(yè)扶持資金，或者產(chǎn)業(yè)補貼；
4、在項目的開(kāi)竣工方面，給與適當的政策放寬，在權證辦理，開(kāi)發(fā)進(jìn)度方面，給與政策支持；
乙方的權利義務(wù)（乙方指的是房企），這里最主要的就是約定按時(shí)參與土地摘牌，按時(shí)繳納土地款，以及按合同約定完成各項投資指標，項目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度等等。有的項目還涉及繳納保證金，或者項目的產(chǎn)業(yè)基金的，在這個(gè)部分也會(huì )對資金的總額，繳款期限予以約定。
乙方放棄競買(mǎi)的特殊約定，這個(gè)一般是作為勾地協(xié)議的單獨條款，放在后面，也可以在乙方的權利義務(wù)條款里面約定。觸發(fā)乙方房企競買(mǎi)的條件可以約定為：供地時(shí)間延后、供地面積低于約定、三通一平未達到約定、現場(chǎng)舉牌價(jià)格超出約定?？梢约s定乙方有權房企參拍，或者拿地，或者拿地后甲方用其他形式，給與乙方實(shí)際損失的補償。
糾紛解決，約定雙方出現爭議時(shí)的處理，以及管轄法院等等，這個(gè)也是很多合同共通的。
勾地協(xié)議，其實(shí)就是用法律的語(yǔ)言，把之前的報告匯報，勾地談判的內容，在合同里面表達出來(lái)。大致就是上面這些板塊，具體可以根據項目的不同，加入其它更加細致的內容。
多說(shuō)一句，關(guān)于勾地協(xié)議甲方簽訂主體的問(wèn)題。很多房企在簽投資協(xié)議的時(shí)候，會(huì )遇到地方政府要求其與開(kāi)發(fā)區管委會(huì )，或者投促局簽協(xié)議，這類(lèi)政府機構，雖然可以作為獨立的法人，具備簽約資格。雙方簽約，也是真實(shí)的意思表示，但是這類(lèi)政府部門(mén)，不是具有土地出讓權限的部門(mén)，而使得協(xié)議實(shí)際上無(wú)法履行。
因此，在勾地協(xié)議中，最適格的法律主體是區縣級以上的地方政府，或者國土局。至于經(jīng)開(kāi)區或者新區的管委會(huì )，以及投促局，如有工作支持需要，可以列為共同的簽約主體，在協(xié)議里面約定其“配合”或者“協(xié)調”相關(guān)工作的義務(wù)。
我們還特意準備了一份勾地協(xié)議模板，總結了TOP10房企的勾地模板，匯總成的，非常具有實(shí)操性。勾地協(xié)議模板已經(jīng)放在知識星球里面了，請大家去星球里面下載，未加星球的，文章末尾的圖片掃碼進(jìn)入。
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題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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