觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
首開(kāi)確實(shí)在逐漸控制有息負債規模。
每年年初，每家企業(yè)都會(huì )陸續制定并通過(guò)年內相關(guān)融資計劃。
近日，首開(kāi)股份召開(kāi)董事會(huì )議，會(huì )議審議通過(guò)公司擬發(fā)行不超過(guò)45億元定向債務(wù)融資工具的議案，另將于1月21日召開(kāi)2022年第一次臨時(shí)股東大會(huì )，審議《關(guān)于公司擬面向專(zhuān)業(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券方案的議案》，票面總額不超過(guò)60億元。
1月18日有投資者提問(wèn)稱(chēng)，2022年度首開(kāi)股份公司債券到期本金約為138.65億元，擬發(fā)行的公司債注冊額度僅為60億元，是否存在債券融資額度被監管壓降的情況？
對此，首開(kāi)股份回應：“由于不同債務(wù)品種的到期時(shí)間不同，于2022年將統籌規劃新發(fā)額度及時(shí)間，不存在被監管壓降的問(wèn)題?！?/p>
一位接近首開(kāi)股份的人士對觀(guān)點(diǎn)新媒體稱(chēng)，發(fā)債額度基本都是置換對應即將到期的公司債，不同時(shí)期到期的公司債，額度會(huì )在年內不同節點(diǎn)進(jìn)行審批。
據悉，此次債券募集資金將用于償還即將到期（或回售）的各類(lèi)有息債務(wù)、補充流動(dòng)資金、兼并收購及法律法規允許的其他用途等。具體募集資金用途提請股東大會(huì )授權董事會(huì )或董事會(huì )授權人士根據公司資金需求情況確定。
面對下半年驟冷的市場(chǎng)，首開(kāi)股份算得上是為數不多完成年度目標的房企之一。
2021全年，首開(kāi)股份實(shí)現簽約金額1149.07億元，同比增長(cháng)6.94%；簽約面積392.65萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)2.91%。
于1-12月，首開(kāi)股份各月簽約銷(xiāo)售情況分別為：1-2月136.38億元、3月141.4億元、4月119.56億元、5月115.78億元、6月149.51億元、7月104.4億元、8月83.62億元、9月79.36億元、10月73.91億元、11月63.25億元、12月81.9億元。
當中，前8個(gè)月單月均維持銷(xiāo)售正增長(cháng)，但受行業(yè)整體環(huán)境影響，9-12月同比降幅分別達到2.71%、20.7%、40.94%與58.8%。于2020年12月，首開(kāi)股份簽約金額198.79億元，而2021年同期僅為81.9億元，同比降幅近六成。
整體來(lái)看，首開(kāi)較上一年銷(xiāo)售大幅增長(cháng)的月份為疫情折損較大的3月和4月，同比增幅分別為172.55% 和100.87%，余下月份增長(cháng)保持平穩。
首開(kāi)股份曾在年報中透露經(jīng)營(yíng)計劃，2021年公司全部項目銷(xiāo)售簽約金額1100億元、并力爭達到1200億元，計劃銷(xiāo)售面積400萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售回款1053億元。
按銷(xiāo)售金額目標下限1100億元與上限1200億元計算，2021年首開(kāi)股份銷(xiāo)售目標完成率分別達到104.46%、95.76%。
作為一家以“合作”模式著(zhù)稱(chēng)的企業(yè)，首開(kāi)對控股子公司及合作公司項目的銷(xiāo)售均設定了目標。其中，控股子公司項目計劃銷(xiāo)售簽約金額588億元，銷(xiāo)售回款588億元；合作公司項目計劃銷(xiāo)售簽約金額512億元，銷(xiāo)售回款465億元。
而從實(shí)際簽約情況看，2021年，首開(kāi)股份及控股子公司共實(shí)現簽約金額601.14億元，
合作項目共實(shí)現簽約金額547.93億元，均達到既定目標。
縱觀(guān)多年，自2018年踏進(jìn)千億陣營(yíng)后，首開(kāi)股份的規模就未有大幅度提升。2017-2021年，首開(kāi)股份分別實(shí)現簽約收入691.9億元、1007.27億元、1013.44億元、1074.55億元與1149.07億元。除了2018年的增速達到46%，余下年份增速均不高。
資金是發(fā)展的“糧草”，隨著(zhù)首開(kāi)規模逐年增大，對于資金的需求愈加強烈。對于這家負債仍較高的老牌房企而言，“三道紅線(xiàn)”規定的出臺，也大大掣肘其發(fā)展速度。
“橙檔”首開(kāi)
根據首開(kāi)近期發(fā)布的債券預案公告，本次債券的票面總額不超過(guò)60億元（含60億元），期限不超過(guò)7年（含7年），可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。
按照要求，“三道紅線(xiàn)”將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設置信貸增長(cháng)規模，分檔設定有息負債規模的增速閾值，對應有息負債增速0、5%、10%、15%。
據觀(guān)點(diǎn)新媒體了解，首開(kāi)確實(shí)在逐漸控制有息負債規模。2021上半年，首開(kāi)股份累計新增融資共計225億元，其中銀行貸款41.5億元，保債計劃35億元，信托貸款35.5億元，中期票據83億元，超短期票據30億元。
對應累計歸還各類(lèi)籌資241億元，合并范圍減少融資36億元，當期凈減少帶息負債規模52億元。
同時(shí)，保持短期債務(wù)零新增，貨幣資金由2020年末355.53億元提升至390.59億元，提前半年完成現金短債比大于1的目標。
數據顯示，截至2020年末，首開(kāi)股份剔除預收賬款之后的資產(chǎn)負債率為74.83%，凈負債率為178.56%，現金短債比為0.89，三道紅線(xiàn)全部踩中。而于2021上半年，首開(kāi)股份“三道紅線(xiàn)”指標已有一定改善，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為74.6%，凈負債率為162.1%，現金短債比為1.23，指標仍有二項超閾值，為“橙檔”行列，有息負債增速不得超過(guò)5%。
觀(guān)點(diǎn)新媒體了解到，截至2021年6月末，首開(kāi)股份持有的金融負債合計1918.36億元，當中，計息金融工具包括固定利率金融工具1161.24億元（短期借款/短期融資券30.1億元）及浮動(dòng)利率金融工具155.66億元。
從現金流量表同樣能窺探一二。2021年前三季度，首開(kāi)股份經(jīng)營(yíng)性現金流由負轉正，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~大幅下降至-118.58億元，這一數值于2020年期末為78.77億元，主要得益于取得借款的降低。而在2021年以前，首開(kāi)股份幾乎每年新增上百億元的凈借款。
即便負債問(wèn)題有所改善，但首開(kāi)股份仍一直面臨 “增收不增利”的難題。
首開(kāi)股份2021三季報顯示，公司主營(yíng)收入439.3億元，同比增長(cháng)79.99%；歸母凈利潤6.99億元，同比下降49.16%；扣非凈利潤6.25億元，同比上升2.57%。其中第三季度，單季度主營(yíng)收入106.12億元，同比上升66.33%；單季度歸母凈虧損1.49億元，同比下降256.14%。
首開(kāi)對于凈利潤大幅下降的解釋是：“主要是公司房屋銷(xiāo)售毛利率降低、投資收益降低及結利項目少數股東占比較高的影響，公司本期歸母凈利潤有所降低?！?/p>
最近首開(kāi)股份進(jìn)行的部門(mén)職能調整或許能夠改善經(jīng)營(yíng)現狀。據悉，調整包括裁撤項目管理一部、項目管理二部、項目管理三部，由原來(lái)的項目部分管區域調整為各機關(guān)職能部門(mén)抓業(yè)務(wù)，直接對接城市公司或者平臺公司。
第二，將原有職能部門(mén)拆分強化，成立新的職能部門(mén)，加強對整個(gè)開(kāi)發(fā)流程的把控與管理。比如，原有的戰投部一分為三，細化為戰略管理部、投資管理部、運營(yíng)管理部；而產(chǎn)研部也被一分為三，細化為：信息管理、設計研發(fā)、工程管理。
據悉，首開(kāi)股份新成立職能部門(mén)信息管理部、創(chuàng )新業(yè)務(wù)部、工程管理部；投資管理部與運營(yíng)管理部分別獨立。在此之前，首開(kāi)投資部由區域管理，調整后則由股份公司統一管轄，協(xié)調全國城市公司之間的布局。運營(yíng)也從原來(lái)的抓主要節點(diǎn)，變成抓全運營(yíng)周期，強化管控動(dòng)作和效果。
這是一場(chǎng)醞釀已久的調整。2021年7月，首開(kāi)股份總經(jīng)理趙龍節曾在接受觀(guān)點(diǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)：“首開(kāi)股份始終要抓住重要的投資權、人事權、重大事項的決策權，還有內部不同業(yè)態(tài)的發(fā)展方向?？偛恳逊较蛑赋鰜?lái)，但是怎么走，需要大家一起行動(dòng)?！?/p>
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