觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
距離新的一年還有不到30天，在市場(chǎng)持續下行的階段，萬(wàn)科乃至整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了2021年最后的沖刺機會(huì )。
隨著(zhù)各地疫情反復，疊加地產(chǎn)相關(guān)政策的進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)基本面從2021年中期開(kāi)始大幅走弱。
時(shí)間來(lái)到2021年最后一個(gè)月，各大房企陸陸續續公布11月份的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。整體來(lái)看，房企過(guò)去幾個(gè)月銷(xiāo)售金額與銷(xiāo)售面積持續下滑。
據觀(guān)點(diǎn)指數公布的數據顯示，11月份，前100房企全口徑總銷(xiāo)售金額8647.1億元，同比下降34.1%，環(huán)比下降2.6%。
頭部房企來(lái)看，碧桂園11月權益銷(xiāo)售金額413.5億元，同比下降27.63%，權益銷(xiāo)售面積約531萬(wàn)平方米，較2020年11月下降19.67%。
2021年11月，萬(wàn)科實(shí)現合同銷(xiāo)售金額431.5億元，同比下降25.04%，合同銷(xiāo)售面積253.8萬(wàn)平方米，同比下降35.79%。
這已經(jīng)是萬(wàn)科年內出現的第七次單月銷(xiāo)售下降，2021年5月開(kāi)始，該公司單月銷(xiāo)售分別同比下降6.07%、7.82%、12.67%、36.94%、33.79%、19.81%、25.40%。
如此銷(xiāo)售走勢，與其他主流房企乃至行業(yè)大趨勢吻合。
從全年情況來(lái)看，2021年1-11月，萬(wàn)科累計實(shí)現合同銷(xiāo)售面積3458.3萬(wàn)平方米，同比下降14.08%，合同銷(xiāo)售金額5642.2億元，同比下降6.37%。
據萬(wàn)科2020年底召開(kāi)的“2021年目標與行動(dòng)大會(huì )”消息透露，萬(wàn)科2021年銷(xiāo)售規模為7900億元，回款率達到95%。這一目標，相比于去年全年的7041.5億元的銷(xiāo)售額，增長(cháng)12.19%。
此外，當下距離新的一年還有不到30天，在市場(chǎng)持續下行的階段，萬(wàn)科乃至整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了2021年最后的沖刺機會(huì )。
截至目前，萬(wàn)科完成年目標的71.42%，若要實(shí)現全年銷(xiāo)售目標，該公司需在最后一個(gè)月銷(xiāo)售2257.8億元，這肯定是不可能完成的任務(wù)。
有分析人士認為，萬(wàn)科大概率無(wú)法完成全年銷(xiāo)售目標，在地產(chǎn)銷(xiāo)售走弱的今天，房企也不再強調銷(xiāo)售目標了。
在11月26日的臨時(shí)股東大會(huì )上，萬(wàn)科總裁祝九勝亦對公司銷(xiāo)售表現已打了預防針：“我們沒(méi)有太強的銷(xiāo)售目標，在銷(xiāo)售這個(gè)方面，我們一直認為是一個(gè)根據市場(chǎng)相機調整的過(guò)程。我們今年的經(jīng)營(yíng)計劃在三季度做了調整，調下來(lái)的多一些，也有一些指標是往上調的?！?/p>
祝九勝認為，業(yè)績(jì)短期下降確實(shí)是一個(gè)不爭的事實(shí)，也希望投資人、股東給一點(diǎn)中長(cháng)期的耐心。與此同時(shí)，即便過(guò)去幾年，地產(chǎn)行業(yè)不斷傳出紅利消退、行業(yè)下行等消極信號，但郁亮始終認為：“行業(yè)仍然有機會(huì )，萬(wàn)科并不悲觀(guān)?！?/p>
前不久，中金公司發(fā)表研究報告稱(chēng)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售下跌情況可能會(huì )持續到明年第一季度。另外，今年第四季內房政策或有微調，以平復市場(chǎng)期望，而首季信貸亦可望恢復。
近期以來(lái)，國內住房貸款政策有所回暖，根據中國人民銀行此前公布的2021年10月個(gè)人住房貸款統計數據，2021年10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬(wàn)億元，當月增加3481億元，較9月多增加1013億元，這是自5月份以來(lái)首次實(shí)現同比增加。
按揭貸款的增加，在一定程度上能夠刺激銷(xiāo)售、緩解房企資金壓力。
除此之外，從房企端來(lái)看，近期融資環(huán)境邊際有所改善，意味著(zhù)市場(chǎng)對地產(chǎn)行業(yè)的預期和信心在逐漸修復。
數據顯示，截至11月23日，房企通過(guò)發(fā)展等方式融資超617.5億元，比10月增長(cháng)69.2%。從結構上看，期內房地產(chǎn)行業(yè)共完成發(fā)行23支信用債，發(fā)行總額為252.4億元，其中保利發(fā)展發(fā)行了45億元中期票據，招商蛇口發(fā)行了30億元中期票據和30億元超短期融資券，行業(yè)融資出現回暖。
回到萬(wàn)科本身，11月10日晚間，萬(wàn)科亦宣布，重慶萬(wàn)科擬通過(guò)保險資金不動(dòng)產(chǎn)債權投資計劃向平安資管申請融資，融資本金金額不超過(guò)人民幣58億元，期限最長(cháng)15年，增信方式為萬(wàn)科提供全額擔保。
除了上述債權投資計劃，10月以來(lái)，萬(wàn)科的融資計劃包括申請授權在不超300億元的范圍內發(fā)行直接債務(wù)融資工具，推進(jìn)印力13.54億元ABS申請工作，以及正式公布萬(wàn)物云分拆上市計劃。
11月5日，萬(wàn)科公告宣布，擬分拆所屬子公司萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司到香港聯(lián)交所上市。
數據顯示，2021年上半年，萬(wàn)物云實(shí)現營(yíng)業(yè)收入103.8億元，同比增長(cháng)33.3%。其中住宅物業(yè)服務(wù)收入57.1億元，占比55.0%；商業(yè)物業(yè)及設施服務(wù)31.6億元，占比30.4%；智慧城市服務(wù)6.3億元，占比6.1%；社區生活服務(wù)收入5.6億元，占比5.4%；萬(wàn)物成長(cháng)收入3.2億元，占比3.1%。
對于萬(wàn)物云的上市時(shí)機與節點(diǎn)，市場(chǎng)眾說(shuō)紛紜。有觀(guān)點(diǎn)認為，今年以來(lái)，物企市值嚴重縮水，普遍縮水在50%-100%之間，這一行業(yè)現象，也有可能對選擇在此時(shí)上市的萬(wàn)物云造成不利影響。
郁亮卻有不同看法，他認為，目前上市的時(shí)點(diǎn)可能比去年更合適，“因為市場(chǎng)估值趨于理性。而在一個(gè)理性的資本市場(chǎng)中，才能給真正優(yōu)秀的企業(yè)給予一個(gè)適當的定價(jià)?！?/p>
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