觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
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一切猜測都只停留在沙盤(pán)上，新溪項目作為萬(wàn)象系演變的樣本，仍然值得繼續觀(guān)察。
3月14日，廣州黃埔區新溪村舊村改造項目公開(kāi)引入合作企業(yè)成交結果公示，確定華潤置地控股有限公司、廣東安德股權投資有限公司、廣州開(kāi)投潤埔實(shí)業(yè)發(fā)展集團有限公司組成的聯(lián)合體為合作企業(yè)，總投資約22億元。
其中，安德股權投資、開(kāi)投潤埔背后分別是平安保險和廣州開(kāi)發(fā)區投資集團。
觀(guān)點(diǎn)新媒體了解到，華潤置地將在新溪打造一座萬(wàn)象系商業(yè)綜合體，但最終歸屬于萬(wàn)象系版圖哪一角，未有定論。
入場(chǎng)時(shí)機
新溪所在的老黃埔，早在孫中山《建國方略》中就承載著(zhù)“南方大港”的愿景，新溪北面的大沙東路過(guò)去因商業(yè)氣息濃厚，曾被譽(yù)為黃埔的“北京路”。
隨著(zhù)廣州發(fā)展一路東進(jìn)，老黃埔逐漸成為最熱門(mén)板塊之一，但傳統商業(yè)配套如今已稍顯落后。
2021年11月1日公布的《黃埔區商貿服務(wù)業(yè)發(fā)展“十四五”規劃》提出，未來(lái)五年將在黃埔灣商圈內建設3家以上五星級酒店、5座以上大型商業(yè)綜合體、1個(gè)博物館、1個(gè)會(huì )展中心、1條特色風(fēng)情商業(yè)街（水岸商貿區），商圈商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)60萬(wàn)平方米。至2025年商圈日客流量超過(guò)100萬(wàn)人。
從城市發(fā)展的角度，華潤這座萬(wàn)象系綜合體恰逢其時(shí)。
根據黃埔第七次人口普查數據，新溪所在的黃埔街道是全區人口最稠密地方，平均每平方公里接近13000人（黃埔區人口密度為2612人/平方公里）。
此外，新溪周邊軌道交通包含了廣州地鐵5號線(xiàn)、13號線(xiàn)以及在建地鐵7號線(xiàn)二期、五號線(xiàn)東延段。
良好的區位優(yōu)勢，讓新溪除了商業(yè)價(jià)值外更具住宅開(kāi)發(fā)價(jià)值。
據了解，新溪舊改項目首開(kāi)的5號復建地塊，規劃有4棟住宅塔樓及幼兒園等相關(guān)配套，而目前片區內私宅尚未全面開(kāi)拆。
據2019年10月30日統計，新溪村有戶(hù)籍人口273戶(hù)，共963人，現狀建筑面積26.14萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，該項目商品房距入市尚有一段時(shí)間。
黃埔舊改入局者中，華潤來(lái)得并不算早，新溪周邊已有萬(wàn)科城市之光、中鼎君和名城等在售樓盤(pán)隔街相望。
萬(wàn)象系商業(yè)為華潤在區域市場(chǎng)帶來(lái)的加持，或許得先被分掉一杯羹。
按華潤的說(shuō)法，新溪萬(wàn)象系綜合體是“用6年時(shí)間聽(tīng)懂廣州后”明確打造的項目。也就是說(shuō)，在權衡利弊后，現在就是最佳的入場(chǎng)時(shí)機。
萬(wàn)象分層
關(guān)于華潤會(huì )為黃埔帶來(lái)何種商業(yè)模式，坊間流傳過(guò)多個(gè)版本。
2021年3月28日，合作方廣開(kāi)投公號發(fā)文稱(chēng)，新溪片區項目改造后，將引入廣州首個(gè)華潤萬(wàn)象城商業(yè)品牌；同時(shí)，華潤置地華南大區總部也將以新溪項目為契機落戶(hù)黃埔。
潤埔投資有限公司總經(jīng)理何剛彼時(shí)表示，新溪將依托萬(wàn)象城商業(yè)綜合體，落地約20萬(wàn)平方米商務(wù)辦公及17萬(wàn)平方米商業(yè)服務(wù)，預計經(jīng)濟總產(chǎn)值約205億元。
這一說(shuō)法也被華潤置地城市更新官微和黃埔區官微先后多次提及。
從2021年年中開(kāi)始，新溪項目商業(yè)綜合體將調整為“萬(wàn)象天地”或“萬(wàn)象匯”的說(shuō)法開(kāi)始流傳，主要依據是新溪項目展示中心的沙盤(pán)已撤去“萬(wàn)象城”標識，但消息未得到官方證實(shí)。
據悉，華潤萬(wàn)象系商業(yè)項目分為四類(lèi)：M1、M2、M3和M4。
其中，M1一般位于一二線(xiàn)城市核心區域，主打高奢消費，也就是萬(wàn)象城所屬的定位。
M2則定位于“MALL+街區”的城市商業(yè)綜合體，以輕奢餐飲快時(shí)尚為主，代表為萬(wàn)象天地。
M3定位為一二線(xiàn)城市區域購物中心及三四線(xiàn)城市的城市級購物中心，主要面向年輕人和家庭，萬(wàn)象匯就屬于這一類(lèi)別。
M4為是消費層級較低、體量較小的的萬(wàn)象里、五彩城和樂(lè )都匯等，一般位于三四線(xiàn)城市。
有分析人士認為，就黃埔新溪的規劃定位而言，華潤應該不會(huì )在此布局層次較低的M3、M4，但不排除萬(wàn)象天地的可能。
傳言背后，或許是市場(chǎng)是對華潤推進(jìn)萬(wàn)象城的疑慮。
據半年報顯示，截至2021年6月30日，華潤置地已開(kāi)業(yè)萬(wàn)象系列購物中心48個(gè)，儲備項目約60個(gè)。
2021上半年，華潤萬(wàn)象生活在管購物中心實(shí)現零售額560億元，同比增長(cháng)84.4%，其中萬(wàn)象城起到不可忽視的帶動(dòng)作用，如深圳灣萬(wàn)象城零售業(yè)績(jì)提升225%、杭州萬(wàn)象城提升108%、重慶萬(wàn)象城提升100%、天津萬(wàn)象城提升105%。
定位高奢消費的萬(wàn)象城，一方面業(yè)績(jì)亮眼，另一方面，對品牌招商、區域定位、運營(yíng)模式等方面都提出了很高要求。
如零售額激增的深圳灣萬(wàn)象城就引入了深圳第一家香奈兒、第二家愛(ài)馬仕，而黃埔新溪板塊雖然潛力可觀(guān)，目前或許還不足以吸引大批奢侈品首店入駐。
此外，萬(wàn)象城開(kāi)發(fā)模式主要以買(mǎi)地自建為主，目前已開(kāi)業(yè)及在建的萬(wàn)象城中，除長(cháng)三角杭州、無(wú)錫及寧波三座萬(wàn)象城是合作開(kāi)發(fā)外，其余均為華潤自建，并堅持只租不售，全部持有經(jīng)營(yíng)。
這次黃埔新溪舊改牽涉多方合作，加上廣州市在政策面的舊改精細化定調，如果華潤置地直接推進(jìn)高奢定位商業(yè)綜合體，恐怕短時(shí)間內回報有限，對運營(yíng)能力的考驗也相對較大。
對此，市場(chǎng)亦存在兩種看法。
一派認為，華潤置地或許會(huì )因地制宜，在新溪量身打造一座全新定位的萬(wàn)象系綜合體；另一派則認為，華潤或許借此對萬(wàn)象城定位加以調整，覆蓋更多的消費層級，以推進(jìn)該品牌在其他城市的擴張。
但目前一切猜測都只停留在沙盤(pán)上，新溪項目作為萬(wàn)象系演變的樣本，仍然值得繼續觀(guān)察。
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