地產(chǎn)資管網(wǎng) 作者：產(chǎn)業(yè)園區
來(lái)源：地產(chǎn)資管網(wǎng)(ID:thefutureX)
產(chǎn)業(yè)園區如何破局？在土地紅利、金融紅利逐漸消失，房地產(chǎn)調控政策頻發(fā)的今天，產(chǎn)業(yè)園區的發(fā)展路徑似乎尚未明朗化，各家都在尋找思路，摸索打法。
在9月2日結束的睿和沙龍（第21期）·產(chǎn)辦專(zhuān)場(chǎng)上，討論到產(chǎn)業(yè)園區租金水平低、招商難、產(chǎn)業(yè)集群效應不明顯等痛點(diǎn)時(shí)，“不愁招商，平均10元/㎡的日租金，100%的滿(mǎn)租率，入園企業(yè)幾乎都是高新科技產(chǎn)業(yè)類(lèi)的獨角獸企業(yè)……”北京國泰帕克科技服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)GT-Park）的合伙人陳勇先生對其所在企業(yè)一段“凡爾賽”的介紹，引發(fā)了在場(chǎng)嘉賓的熱烈討論，也讓睿和智庫對這家以科創(chuàng )園區運營(yíng)服務(wù)為主的企業(yè)充滿(mǎn)了好奇。
日前，睿和智庫一行人專(zhuān)程來(lái)到GT-Park運營(yíng)的北京國泰奧北科技園項目一探究竟。
01
項目概況
北京國泰奧北科技園是GT-Park運營(yíng)管理的標桿產(chǎn)業(yè)園區項目。園區位于北京市海淀區，毗鄰奧林匹克森林公園，是城市相對罕有的生態(tài)商務(wù)園區。
國泰奧北科技園總用地面積3.5萬(wàn)平方米，總建筑面積10.4萬(wàn)平方米。2014年園區初期建設完工后，入駐第一批企業(yè)，2017年正式開(kāi)園。項目整體分為東、西兩個(gè)區域，東區為2棟甲級寫(xiě)字樓，西區為24棟小型花園式商務(wù)獨棟辦公樓。
國泰·奧北科技園區基本情況表
02
項目定位
國泰奧北科技園定位為服務(wù)于人工智能、大數據、TMT行業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)園區，現已入駐100多家高新科技企業(yè)。入駐企業(yè)可享受中關(guān)村國家自主創(chuàng )新示范區政策和海淀區加快核心區“1+4”優(yōu)惠政策及服務(wù)。已入駐企業(yè)包括比特大陸、索為系統、山石網(wǎng)科、集創(chuàng )北方、中鋼設備、航天長(cháng)屏等獨角獸企業(yè)，16家上市及準上市公司。2018年園區內企業(yè)總市值就已超過(guò)2000億元，企業(yè)總產(chǎn)值超過(guò)300億元，納稅額超過(guò)30億元。
國泰·奧北科技園區企業(yè)情況表
根據好租網(wǎng)的數據，國泰·奧北科技園區西區獨棟租賃價(jià)格在10元/㎡/日，東區寫(xiě)字樓辦公區租賃價(jià)格8.5元/㎡/日，從定價(jià)上來(lái)看，項目的租賃價(jià)格在其所在的海淀清河區域處于高位。另外，經(jīng)睿和智庫簡(jiǎn)單測算，在當前滿(mǎn)租的情況下，奧北科技園的年租金可以達到2.7億元左右，收益水平較高。
數據來(lái)源：好租網(wǎng)
03
項目亮點(diǎn)
奧北科技園高出周邊寫(xiě)字樓租賃價(jià)格30%~50%的水平可謂不易。通過(guò)與GT-Park負責人的溝通，睿和智庫認為奧北科技園項目之所以有如此亮眼的表現，主要因為以下幾點(diǎn)：
1）突破產(chǎn)業(yè)內容之困：長(cháng)年投資布局高新科技賽道，“科技投資+科創(chuàng )園區”雙輪驅動(dòng)
奧北科技園的運營(yíng)公司GT-Park，其背后的“大樹(shù)”是北京國泰創(chuàng )業(yè)投資集團（簡(jiǎn)稱(chēng)“國泰創(chuàng )投”）。根據IT桔子上披露的數據，截至目前國泰創(chuàng )投管理了18支基金，投資了60+家企業(yè)，投資領(lǐng)域集中在TMT、醫療健康、金融、硬件、大數據等高新科技類(lèi)企業(yè)，投資金額超10億元。
國泰創(chuàng )投投資數量&投資金額情況
來(lái)源：IT桔子
國泰創(chuàng )投分行業(yè)投資情況
來(lái)源：IT桔子
前期，國泰創(chuàng )投在投資板塊的積累為其在產(chǎn)業(yè)園區的發(fā)力提供了十足的底氣，奧北科技園開(kāi)園初期就有10個(gè)被投高新科技類(lèi)企業(yè)導入園區，園區的核心屬性——產(chǎn)業(yè)聚集效應自然生成。在園區引入了部分企業(yè)之后，企業(yè)吸引企業(yè)的法則開(kāi)始發(fā)揮效應，GT-Park的園區招商進(jìn)程大大加快。
同時(shí)，科創(chuàng )園區的發(fā)展又在反哺著(zhù)投資條線(xiàn)。GT-Park運營(yíng)團隊在長(cháng)期與入駐企業(yè)的互動(dòng)中，可以直觀(guān)感受到入駐企業(yè)的業(yè)務(wù)內容、人員屬性，這不僅加深了其對被投賽道的理解，還能將合適的入駐企業(yè)推介給投資團隊。據GT-Park負責人透露，目前奧北科技園區內被國泰創(chuàng )投投資的企業(yè)中將近一半的企業(yè)是入駐之后被投資的。
2）突破園區服務(wù)之困：以服務(wù)為抓手，為入駐企業(yè)提供專(zhuān)業(yè)化資源對接
在產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)的過(guò)往大多數案例中，產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)商提供增值服務(wù)基本就是個(gè)偽命題。入駐企業(yè)對運營(yíng)商提供的“流水線(xiàn)”式的基礎服務(wù)、配套服務(wù)并不感冒；而企業(yè)所亟需的資源對接、技術(shù)服務(wù)、成果轉化這些專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，一般的運營(yíng)商又做不到。
園區企業(yè)對專(zhuān)業(yè)化資源的需求恰恰是GT-Park的優(yōu)勢所在。
在產(chǎn)業(yè)資源方面，GT-Park積累的20+行業(yè)協(xié)會(huì )資源，20000+高新科技產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)資源、200+投資機構資源，能夠為入駐企業(yè)提供專(zhuān)屬資源的導入；同時(shí)GT-Park還聯(lián)合其產(chǎn)業(yè)資源，每年主辦如中國機器人產(chǎn)業(yè)論壇、集成電路產(chǎn)業(yè)峰會(huì )等行業(yè)會(huì )議，每月組織走進(jìn)園區企業(yè)活動(dòng)，還設立了方便園區內企業(yè)間溝通的高管餐廳……不僅使相關(guān)入駐企業(yè)在行業(yè)上提高了聲量、挖掘了資源，也進(jìn)一步擴大了自身的資源池。
在人才資源方面，GT-Park與清華、北大、北航、中科院等高校院所互動(dòng)密切，能夠為入駐企業(yè)招引更多高科技人才。
3）突破人才缺乏之困：以擴大資源池為目的，培養自有團隊人員
復合型專(zhuān)業(yè)人才缺乏，是在睿和智庫產(chǎn)辦沙龍上頻繁被產(chǎn)業(yè)園高管提及的痛點(diǎn)?！安荒苌钊肜斫鈽I(yè)態(tài)”、“不懂如何對接平臺”、“沒(méi)有行業(yè)資源”……都是產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)中常出現的人才問(wèn)題。
GT-Park針對這個(gè)問(wèn)題，沒(méi)有借助外部團隊，而是在已有團隊中成立了資源中心，在其績(jì)效中著(zhù)重加入了對“有效資源對接”的考核?！懊吭聦恿硕嗌儆行зY源？”、“與多少平臺、企業(yè)、協(xié)會(huì )達成了合作關(guān)系？”、“為投資團隊輸送了多少項目？”等這些問(wèn)題都包含在考核中。
GT-Park認為，產(chǎn)業(yè)園區的運營(yíng)不是單單服務(wù)入駐企業(yè)，而是要能夠擁有對接政府、行業(yè)組織、企業(yè)等各方資源的能力。只有“池子”不斷注入活水，魚(yú)兒才能活起來(lái)。
結語(yǔ)
國泰奧北科技園的運營(yíng)模式之所以成功，或許存在了些許偶然因素，但仍為我們提供了產(chǎn)業(yè)園的模式新“解法”?？萍紕?chuàng )投、獨棟建筑、資源鏈接、人才培養都是奧北科技園的關(guān)鍵詞。只有在這些特征并存、相互存在的前提下，才能實(shí)現其可持續發(fā)展。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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