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遠洋的進(jìn)與退

杠桿地產(chǎn) 杠桿地產(chǎn)
2021-07-19 10:15 2174 0 0
最近,遠洋集團的幾件事引起杠桿地產(chǎn)注意。用2019年600.8億元的數據來(lái)對比,遠洋則退步了不少。

作者:桿姐

來(lái)源:杠桿地產(chǎn)(ID:Property-Market)

最近,遠洋集團的幾件事引起杠桿地產(chǎn)注意。
一是上半年業(yè)績(jì)不甚理想。前幾天公告披露干未經(jīng)審核營(yíng)運數據,2021年1-6月,累計合約銷(xiāo)售額約523.7億元,同比2020年雖然增長(cháng)25.17%,但因為去年上半年特殊情況,可比性不強。用2019年600.8億元的數據來(lái)對比,遠洋則退步了不少。
半年完成年度目標1500億元的34.91%,位次從2019上半年的24,降至2021上半年的41位。這一成績(jì)也實(shí)在難言樂(lè )觀(guān)。
另一方面,今年上半年,遠洋200億并購紅星地產(chǎn)的行動(dòng)也格外引人注目,同樣在前不久,這件大事基本有了結果。
業(yè)績(jì)難看、并購大手筆,看似分裂的行動(dòng)背后,遠洋集團要搞什么事?
01
鐘情紅星背后
遠洋與紅星的故事,要從今年3月說(shuō)起。
2021年3月28日,21世紀經(jīng)濟報道報道了紅星美凱龍創(chuàng )始人車(chē)建新擬出售紅星地產(chǎn)股權,接盤(pán)方為遠洋集團旗下投融資平臺遠洋資本,交易對價(jià)在200億左右。
但次日,雙方均發(fā)布公告進(jìn)行“辟謠”,稱(chēng)雙方簽署合作協(xié)議,遠洋資本戰略入股紅星企發(fā)(紅星地產(chǎn)母公司)獲18%股權,股權轉讓對價(jià)為人民幣10.3億。
這次,杠桿地產(chǎn)注意到,最終敲定的內容則為:已簽訂含債權在內的資產(chǎn)包收購框架協(xié)議,此次交易框架設計較復雜,是包含債權在內的資產(chǎn)包收購,總價(jià)200億左右。
如果21世紀的報道屬實(shí),那么基本等于又回到了最開(kāi)始的報道內容。
遠洋似乎對紅星“情有獨鐘”,6月2日,還以23.12億元收購紅星美凱龍旗下7家物流地產(chǎn)。
紅星賣(mài)資產(chǎn)求生,可以理解。紅星地產(chǎn)的“爸爸”,美凱龍這些年步子邁的比較大,又遇到2020黑天鵝,自身負債高企。
而紅星地產(chǎn)前幾年則喊出了千億計劃,目前千億雖然沒(méi)進(jìn),但體量也不?。喝珖季殖^(guò)50個(gè)城市、100多個(gè)項目,土地儲備1800萬(wàn)平米。
據中指研究院數據,紅星地產(chǎn)2020年拿地面積為553萬(wàn)平米,排名第32位,拿地金額為168億元,排名第57位。
母公司泥菩薩過(guò)河,輸血能力變弱,沒(méi)有上市的紅星地產(chǎn)面對這么大的盤(pán)子,加上“三道紅線(xiàn)”壓頂,融資能力也弱,賣(mài)身似乎是最好的選擇。
目前來(lái)看對于紅星地產(chǎn)這個(gè)結局似乎不錯,據說(shuō)遠洋不僅買(mǎi)了項目,還把團隊也保留了。
這對遠洋來(lái)說(shuō)又意味著(zhù)什么?
02
下坡路
某種程度上,遠洋也是需要紅星的。
年報顯示,2020年遠洋集團銷(xiāo)售金額雖然再創(chuàng )新高,為1310.4億元,但是增速卻放緩至1%。
如果2020年確實(shí)特殊情況,今年上半年呢?上面杠桿地產(chǎn)說(shuō)了,500多億的銷(xiāo)售額、3成多的目標完成率并不出色。
難看到什么程度?以南方產(chǎn)業(yè)智庫監測的數據為例。截至7月14日,其監測的60家上市房企當中,有38家發(fā)布了上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)公告。
38家發(fā)布半年業(yè)績(jì)的房企中,又有34家曾對外披露過(guò)2021年度目標。分析發(fā)現,17家達成目標的50%及以上,其中建發(fā)國際完成目標的70%以上,16家完成40-50%,僅遠洋集團完成不足40%。
也就是說(shuō),在這34家披露目標的房企里,遠洋集團的完成率墊底。
將時(shí)間線(xiàn)拉長(cháng),從2018年開(kāi)始,遠洋集團已經(jīng)顯露出疲態(tài),并且有加速滑坡的趨勢。
猶記得2018年,遠洋集團董事局主席兼行政總裁李明曾在業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )時(shí)放言,“未來(lái)三年到四年將保持每年50%的增長(cháng)速度,實(shí)現2000億元以上的銷(xiāo)售規模也是必要的?!?/section>
然而……
2018年對遠洋來(lái)說(shuō)是個(gè)轉折點(diǎn),不僅是宏觀(guān)環(huán)境上,也呈現在內部管理中。
2018年起,剛解決完股權問(wèn)題沒(méi)多久的遠洋集團迎來(lái)人事震蕩。
李虎、李洪波辭任公司執行董事,姚大鋒、上官清辭任非執行董事;接著(zhù)帶領(lǐng)集團邁入千億陣營(yíng)的老將諶祖元被換下;
副總裁王福順“消失”,后出現在財信發(fā)展總裁的位置上;
再然后遠洋集團重新調組織架構,中高層管理者大規模調動(dòng);
緊接著(zhù)時(shí)間來(lái)到2020年6月,原為僅次于總經(jīng)理李明的集團二號人物,原集團執行總裁和執行董事溫成海辭任,接替他的為崔洪杰。
崔董1972年出生,1996年8月加入遠洋,曾為產(chǎn)品營(yíng)造中心總經(jīng)理,傳言風(fēng)格比較激進(jìn)。
2020年底,遠洋集團最年輕副總裁陳偉離職……
如今,崔先生在崗已經(jīng)1年有余,似乎有企穩的節奏?
03
債務(wù)還好嗎?
從上半年收購紅星的動(dòng)作里,杠桿地產(chǎn)隱約能聞到崔董激進(jìn)的味道。但與激進(jìn)相輔相成的,必定是負債。
在如今,談債色變的房地產(chǎn)行業(yè),遠洋的負債情況又如何?
2021半年報暫時(shí)沒(méi)出,2020年報顯示,1年內到期的債務(wù)259.34億元,短債占比32%,兩年內到期的貸款繼續上升,為433.93億元,占比53%,還是比較大的。

遠洋的現金及現金等價(jià)物391.29億元,應付短期壓力沒(méi)有太大問(wèn)題。不過(guò),2年內的壓力還是顯著(zhù)的,連續這幾年都在增加。
另外值得注意的是,媒體報道,遠洋的投融資平臺遠洋資本,還有一些表外負債。但總的來(lái)說(shuō),還在紅線(xiàn)范圍內。
另一方面,有曾經(jīng)央企背景加持,遠洋在融資成本方面優(yōu)勢很明顯。比如7月13日剛發(fā)行的一筆美元債,3.2億美元2.70%,夠低的。
目前之于遠洋,負債壓力倒是其次,規模和增速才是最焦慮的地方。如此來(lái)看,并購紅星地產(chǎn),可能是件好事。
后期如何操盤(pán),為遠洋品牌贏(yíng)得口碑?又到考驗管理團隊的時(shí)候了。

注:文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“杠桿地產(chǎn)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 遠洋的進(jìn)與退

杠桿地產(chǎn)

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    蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì )破產(chǎn)法研究會(huì )理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì )個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì )秘書(shū)長(cháng),深圳律師協(xié)會(huì )破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專(zhuān)家庫成員。長(cháng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險防范、商事?tīng)幾h解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話(huà):18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會(huì )計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng )正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng )業(yè)投資基金設立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書(shū)、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機構債權債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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