1、（REITs）試點(diǎn)項目鼓勵的地域

全國各地區符合條件的項目均可申報，重點(diǎn)支持位于京津冀協(xié)同發(fā)展、長(cháng)江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區建設、長(cháng)三角一體化發(fā)展、海南全面深化改革開(kāi)放、黃河流域生態(tài)保護和高質(zhì) 量發(fā)展等國家重大戰略區域。

2、（REITs）試點(diǎn)項目鼓勵的行業(yè)領(lǐng)域

（REITs）試點(diǎn)項目鼓勵的行業(yè)主要集中在交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、園區、倉儲物流及新型基礎設施，保障性租賃住房。對于有供水、發(fā)電等功能的水利設施，自然文化遺產(chǎn)、國家 AAAAA 級旅游景區等具有較好收益的旅游基礎設施，也屬于探索試點(diǎn)的范圍。另外，還明確了酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)項目不屬于試點(diǎn)范圍。

《對于基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項目申報要求》對（REITs）試點(diǎn)項目項目應滿(mǎn)足的基本條件進(jìn)行了詳細羅列，筆者總結為以下五個(gè)要點(diǎn)：

1、基礎設施項目權屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，土地使用依法合規。發(fā)起人（原始權益人）依法合規直接或間接擁有項目所有權、特許經(jīng)營(yíng)權或經(jīng)營(yíng)收益權。項目公司依法持有擬發(fā)行基礎設施 REITs 的底層資產(chǎn)。項目公司不一定必須擁有土地使用權，但土地使用必須合法合規。

2、基礎設施項目具有可轉讓性。包括轉讓已履行內部決策程序，對項目公司名下的土地使用權、項目公司股權、特許經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)收益權、建筑物及構筑物轉讓或相關(guān)資產(chǎn)處置存在限定條件或障礙的，相關(guān)障礙已解除，并取得相關(guān)部門(mén)無(wú)異議函等文件。

3、基礎設施項目成熟穩定。項目運營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年，現金流投資回報良好，收益持續穩定且來(lái)源合理分散，預計未來(lái) 3 年凈現金流分派率（預計年度可分配現金流/目標不動(dòng)產(chǎn)評估凈值）原則上不低于 4%。 

4、資產(chǎn)規模符合要求。首次發(fā)行基礎設施 REITs 的項目，當期目標不動(dòng)產(chǎn)評估凈值原則上不低于 10 億元，發(fā)起人（原始權益人）以控股或相對控股方式持有、按有關(guān)規定可發(fā)行基礎設施 REITs 的各類(lèi)資產(chǎn)規模原則上不低于擬首次發(fā)行基礎設施 REITs 資產(chǎn)規模的 2 倍。 

5、發(fā)起人（原始權益人）等參與方符合要求。發(fā)起人（原始權益人）、項目公司、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、基礎設施運營(yíng)管理機構近 3 年在投資建設、生產(chǎn)運營(yíng)、金融監管、市場(chǎng)監管、稅務(wù)等方面無(wú)重大違法違規記錄。項目運營(yíng)期間未出現安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問(wèn)題或重大合同糾紛。 

對于私募基金而言，儲備（REITs）試點(diǎn)項目將是一個(gè)重要的投資機會(huì )。但是開(kāi)展儲備（REITs）試點(diǎn)項目，應注意以下三個(gè)問(wèn)題：

其一、對擬儲備的（REITs）項目，必須嚴格開(kāi)展盡職調查，確保項目合法合規，符合《對于基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項目申報要求》的要求。即便不符合要求，也可以通過(guò)整改符合要求。

其二、結合自身管理產(chǎn)品規模及產(chǎn)品策略開(kāi)展此類(lèi)業(yè)務(wù)，畢竟REITs 項目有規模要求。如果自身基金規模較小，或資金的用途與項目的情況不匹配，則不適合開(kāi)展此類(lèi)業(yè)務(wù)。當然，也可以通過(guò)與其他機構合作等方式提升基金規模參與此類(lèi)業(yè)務(wù)投資。

其三、投資的目的終究是為了賺錢(qián)，對項目本身未來(lái)的收益進(jìn)行合理測算，也是投資成敗的關(guān)鍵。