觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
認證過(guò)后，建筑就能被貼上“綠色標簽”。貼簽之后，有可能叩擊新的融資大門(mén)。
融資是當下企業(yè)“解渴”的渠道。
能順利發(fā)出第一筆債、能繼續配股融資、能發(fā)出新年第一筆ABS，不光是企業(yè)本身，整個(gè)行業(yè)也能感覺(jué)到春風(fēng)送暖。
若是回頭細數去年“已反饋”過(guò)、發(fā)行數額較大的ABS，可以發(fā)現，各種類(lèi)型的可預期現金流中，商業(yè)地產(chǎn)、租賃住房等類(lèi)目的專(zhuān)項資產(chǎn)支持計劃占主要，例如合生以購物中心合生匯作為標的發(fā)行80億元ABS，華發(fā)接著(zhù)上一筆50億元租賃住房ABS繼續發(fā)行第二筆。
2021年以來(lái)，自提出“碳中和”、“碳達峰”后，ABS中同樣是大數額且引起熱議的，還有關(guān)于碳中和的綠色資產(chǎn)支持計劃。
2021年6月，中海以成都國際中心作為標的發(fā)行了國內首單碳中和CMBS項目，而后又接連在12月以上海國際中心為底層資產(chǎn)發(fā)行，總規模超70億元。
約莫前后，中航產(chǎn)融亦在去年12月15日以“北京中航產(chǎn)融大廈”作為底層資產(chǎn)，擬發(fā)行不超過(guò)50億元綠色碳中和資產(chǎn)支持證券。
就在近日，中航產(chǎn)融39億ABS融資項目更新為“已反饋”。公告顯示，這座剛剛改名、在地圖信息上仍顯示為“中航資本大廈”的寫(xiě)字樓，是首都央企金融機構辦公大廈中唯一獲得年度碳中和雙認證的辦公機構。
中航產(chǎn)融大廈的“綠色標簽”不少，一個(gè)項目的“碳中和”可能包括施工類(lèi)、設計類(lèi)、綠色節能類(lèi)等方面的證書(shū)。公告顯示，北京中航產(chǎn)融大廈在提到的三個(gè)方面獲得總計20個(gè)獎項和證書(shū)，其中包括leed金級認證，也就是美國綠色建筑委員會(huì )給貼的“綠簽”。
貼綠標之前，企業(yè)仍有大量的工作要做。根據2019年住建委最新頒布的《綠色建筑評價(jià)標準》GB/T50378-2019，申請綠色金融服務(wù)的建筑項目，應對節能措施、節水措施、建筑能耗和碳排放等進(jìn)行計算和說(shuō)明，并形成專(zhuān)項報告。
有關(guān)碳排放、建筑能耗、節水量等具體數據未見(jiàn)披露，關(guān)于認證過(guò)程讀者無(wú)從得知，但實(shí)地走訪(fǎng)的直觀(guān)感受，也許能對認證結果捕捉一二。
據《綠色建筑評價(jià)標準》GB/T50378，“綠色建筑”分為六個(gè)部分，分別是安全耐久、健康舒適、生活便利、資源節約、環(huán)境宜居和提高與創(chuàng )新。每一類(lèi)目細化到一個(gè)具體可見(jiàn)的條款。例如健康舒適一欄，其中一條說(shuō)明“應防止廚房、衛生間的排氣倒灌”。
（圖表來(lái)源于目前住建委更新的《綠色建筑評價(jià)標準》GB/T50378-2019）
看過(guò)這些，在1月24日，北京剛下完小雪，去到樓高218米的中航產(chǎn)融大廈。
大廈直插云端，全玻璃外墻在陰天中依然醒目。大廈旁是兩個(gè)單獨的小空間，中間拱起的外形似貝殼，一個(gè)集中停放非機動(dòng)車(chē)、一個(gè)集中放著(zhù)外賣(mài)。
樓內分為低中高區，低區B2-4層是配套區，5-28層是中區辦公區，招商多位基金管理、科企和風(fēng)投企業(yè)，30-43層為高區辦公區，是中航產(chǎn)融自有辦公區。
每一區有清晰指示，寫(xiě)明企業(yè)及所處樓層，有約3m*2m大屏幕的訪(fǎng)客指引和電梯乘坐說(shuō)明。中區的15層和高區的30層是專(zhuān)設的訪(fǎng)客大廳，層內字畫(huà)、飛機模型似小展廳樣，另有大片的會(huì )客區。
一層亦設有小部分讀書(shū)空間，對于空間亦有創(chuàng )新利用。B1層完全沒(méi)有食堂味，座位上玻璃隔板全安裝，并設有便利店、剪發(fā)、洗衣等配套。另有手機小程序配套支持，健康舒適與便利程度有所滿(mǎn)足。
疫情期間，走進(jìn)大廈，警示線(xiàn)、防滑毯、屏幕指引路過(guò)的人會(huì )自動(dòng)噴消毒水，手會(huì )觸碰到的地方例如門(mén)把手、電梯按鈕，幾乎都有盒裝抽紙粘在墻上，可見(jiàn)其特殊期間的物管情況。
周邊即望京CBD附近，離15號地鐵線(xiàn)約400米，距離14號線(xiàn)亦不遠，鄰近一邊為忠旺大廈，另一邊為昆泰集團，前面可以從綠地中心和POSCO兩座大廈之間看見(jiàn)望京SOHO。
據望京寫(xiě)字樓市場(chǎng)業(yè)內人士說(shuō)，大約7年前，大廈逐漸建成。去年6月，中航資本大廈改名為中航產(chǎn)融大廈。三年過(guò)后出租率都有90%以上，目前大廈還有500平米以上數個(gè)辦公區待租。租金大概8-10元每平米每天，和望京CBD的均價(jià)差不多。
融資“綠”途
如果按照上述來(lái)看，這份對于綠色建筑的認證，似乎和想象中純技術(shù)和材料的體現不太一致。
主流的綠色認證機構美國綠建委（USGBC）中國區主管向觀(guān)點(diǎn)新媒體表示，這是一個(gè)綜合看待的標準，當然在碳排放和其他數據中的硬性標準也有，但是在先決條件滿(mǎn)足的情況下，有的側重零能耗，有的側重環(huán)境適宜。他還表示，新建建筑和既有建筑的認證也是按照不同分類(lèi)來(lái)認證的。
總得來(lái)說(shuō)，這是一套更為綜合的體系。對于當下的房企來(lái)說(shuō)，這份“綠色標簽”有可能叩擊新的融資大門(mén)，能代價(jià)小點(diǎn)更好。
據相關(guān)人士介紹，房企要想以綠色建筑發(fā)行綠色債券，首先要取得綠色建筑標識。在實(shí)操中，標識申請中的項目也可以申報綠色債券。綠色建筑標識的出具機構既可以是住建部門(mén)，也可以是專(zhuān)業(yè)的第三方機構。
據LEED認證相關(guān)資料統計，2020年新增認證項目出現了驟增，新增數目873，同比增長(cháng)128.53%。據相關(guān)消息，北京朝陽(yáng)CBD 2020年已有16座建筑得到認證，27個(gè)項目已經(jīng)注冊。
就在不久前的去年12月底，1991年落成的京城大廈亦獲得LEED既有建筑金級認證授牌。
目前來(lái)看，綠色債券在融資成本、市場(chǎng)偏好、政策支持方面有明顯的優(yōu)勢，但在發(fā)行認證、項目成本上仍然有一定障礙。
資料顯示，從發(fā)行利率來(lái)看，2016-2018年間已發(fā)行的綠色ABS的票面利率主要集中在5%-6%之間，平均值為5.22%，低于其他ABS類(lèi)產(chǎn)品。但綠色債券的募資用途有限制，在將普通建筑提升至綠色建筑的過(guò)程中，也提升了成本。
有關(guān)于綠色債券的概念模糊，三部委2021年發(fā)布的《綠色債券支持項目目錄（2021年版）》統一了綠色項目界定標準，指明“綠色債券”是指將募集資金專(zhuān)門(mén)用于支持符合規定條件的綠色產(chǎn)業(yè)、綠色項目或綠色經(jīng)濟活動(dòng)，依照法定程序發(fā)行并按約定還本付息的有價(jià)證券。
并且將綠色建筑、可持續建筑、水資源節約和非常規水資源利用等新時(shí)期國家重點(diǎn)發(fā)展的綠色產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域類(lèi)別更大范圍更明確的劃入。
有關(guān)于碳中和的ABS未有很多，但關(guān)于綠色債券的融資早有不少。銀行間市場(chǎng)交易上協(xié)會(huì )審批的最大一筆規模，恒隆地產(chǎn)的綠色中心票據，2018年底，總規模100億，兩個(gè)分別位于昆明和武漢的恒隆廣場(chǎng)，是leed金級認證的項目。旭輝遠洋也陸續發(fā)行過(guò)美元綠色票據。
再例如發(fā)行綠色美元債的新世界、朗詩(shī)、太古地產(chǎn)，其間要求綠色建筑二星級以上的或者leed金級以上的綠色建筑，主要還是以寫(xiě)字樓或者住宅建筑相對為主。
這個(gè)“綠簽”并不是永久的，據北京十部門(mén)印發(fā)《北京市綠色建筑創(chuàng )建行動(dòng)實(shí)施方案（2020年-2022年）》的通知，要完善星級綠色建筑標識制度，在修訂綠色建筑標識管理辦法的同時(shí)，建立標識撤銷(xiāo)機制。
但《方案》亦提出目標指，城鎮新建建筑全面執行綠色建筑一星級及以上標準，新建政府投資公益性建筑和大型公共建筑全面執行綠色建筑二星級及以上標準。
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