1.0到4.0的產(chǎn)業(yè)園迭代史

產(chǎn)業(yè)園發(fā)展過(guò)程

睿和智庫制表

從產(chǎn)業(yè)園區的迭代過(guò)程，我們可以從中探知產(chǎn)辦的4個(gè)發(fā)展趨勢：

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開(kāi)發(fā)、運營(yíng)主體多元轉變

從整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區發(fā)展過(guò)程看到，產(chǎn)業(yè)園發(fā)展早期，多以政府開(kāi)發(fā)運營(yíng)為主。后期有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商、具有產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢的企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，比如阿里、華為等。當然，這里面不乏外資企業(yè)的身影。因此，產(chǎn)業(yè)園區建設上，出現了政府、開(kāi)發(fā)商、企業(yè)三大主體多元化并存局面。

產(chǎn)辦園區是政府和企業(yè)合作的產(chǎn)物。改革開(kāi)放前，產(chǎn)業(yè)園區由政府一手抓，協(xié)助低效用地引入符合當時(shí)產(chǎn)業(yè)規劃、無(wú)重大環(huán)境影響的項目，少量民營(yíng)企業(yè)按照評審內容和標準建設，落實(shí)環(huán)保指標，承諾項目固定資產(chǎn)投資、預期達產(chǎn)產(chǎn)值、達產(chǎn)稅收符合政府產(chǎn)業(yè)準入條件。

招商分兩種形式：一是實(shí)際入駐，是指提供園區辦公，有需求的企業(yè)可以入駐。二是虛擬入駐，是指企業(yè)注冊在某個(gè)園區，并繳納稅收，多為免費入駐，入駐企業(yè)經(jīng)申請可享受政策部分津貼。

為推動(dòng)大量低效工業(yè)用地盤(pán)活，推動(dòng)產(chǎn)城融合，對運營(yíng)商綜合能力的要求越來(lái)越高，部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)入產(chǎn)業(yè)辦公園區領(lǐng)域。

部分具有資源優(yōu)勢的企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)賽道，利用自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，和政府合作自建園區，吸引上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐。

產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)的多樣性

產(chǎn)業(yè)園區作為城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎設施，長(cháng)遠看，依托于城市綜合實(shí)力的提升。舊的產(chǎn)業(yè)園區無(wú)論是功能，還是管理模式，亦或是生活配套，都逐漸不能滿(mǎn)足需求。一些局限開(kāi)始暴露出來(lái)，主要表現在：園區基礎配套設施建設較少；多數園區產(chǎn)業(yè)集群規模小、層次低，企業(yè)間關(guān)聯(lián)度不強；產(chǎn)業(yè)導入、規劃、創(chuàng )新有待加強；人才、技術(shù)等關(guān)鍵要素短缺；資源配置較為粗放，利用水平不高。

從功能性來(lái)看，園區功能已經(jīng)從單一的生產(chǎn)性“產(chǎn)業(yè)”功能向多維的“產(chǎn)業(yè)、自然、社會(huì )、生活服務(wù)”等功能方向轉變，最終實(shí)現園區與城市共生的生態(tài)系統。

從融合程度看，包括前期規劃、選址、開(kāi)發(fā)手段、園區內部、園區間、產(chǎn)城間、線(xiàn)上線(xiàn)下、國際化等多維度融合。當然，這個(gè)過(guò)程中，政策引導、產(chǎn)業(yè)導入、體制創(chuàng )新等問(wèn)題至關(guān)重要。以園區內部為例，園區要適當引入集約水平高、關(guān)聯(lián)度大的主導產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮龍頭企業(yè)引導作用，實(shí)現產(chǎn)業(yè)園區品質(zhì)提升。

從管理和盈利模式來(lái)看，招商挑戰越來(lái)越大，將倒逼園區硬實(shí)力與軟實(shí)力加快改善；同時(shí)，運營(yíng)商的融資渠道將更多通過(guò)RIETs等資產(chǎn)證券化，實(shí)現財務(wù)結構優(yōu)化，比如蛇口產(chǎn)業(yè)園；盈利方面，園區盈利已經(jīng)從過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)租售和返稅為主轉向開(kāi)發(fā)＋持有＋服務(wù)＋投資的系統盈利。

從業(yè)態(tài)發(fā)展特色看，園區要把握規律，構建創(chuàng )新、創(chuàng )業(yè)的生態(tài)環(huán)境，對高新技術(shù)企業(yè)進(jìn)行更多投資，使其在本地成長(cháng)。同時(shí)，通過(guò)金融支持、創(chuàng )新驅動(dòng)、政策扶持等手段使中小企業(yè)聯(lián)動(dòng)，形成多方共生共享共融的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

具體看，隨著(zhù)數字經(jīng)濟帶來(lái)的發(fā)展機會(huì )，園區已經(jīng)進(jìn)一步開(kāi)始打造生態(tài)型、智慧型的新型園區。隨著(zhù)碳中和技術(shù)的運用，更多的開(kāi)發(fā)商、運營(yíng)商將運用先進(jìn)技術(shù)投資高競爭力的生態(tài)園區，而園區使用者也更喜歡綠色辦公環(huán)境。

此外，以城市更新產(chǎn)業(yè)園為例，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)的理念是通過(guò)存量空間再利用，比如植入小型體育設施、綠地等提升服務(wù)配套，提高土地利用效率和價(jià)值。當前主要方向有針對傳統工業(yè)廠(chǎng)房或工業(yè)園的升級，將其改造成文創(chuàng )園、社區商業(yè)或智慧園區等。