02

CRIC統計顯示，11城第二輪集中出讓地塊底價(jià)樓板價(jià)為7332元/平方米，與首輪集中持平，整體供地質(zhì)量沒(méi)有大的變化，但城市內部表現各不相同。其中，蘇州、深圳、青島、天津、杭州等城市二輪集中供地質(zhì)量較首輪有所提升，底價(jià)樓板價(jià)漲幅均超10%，這很大程度上與供地結構的改變有關(guān)。以蘇州為例，第二批集中供地中園區就有4宗，其中三宗底價(jià)樓板價(jià)均超1.8萬(wàn)元/平方米；不僅如此，相城區還掛出一宗超大地塊，編號為蘇地2021-WG-42號地塊，起始價(jià)約55.81億元，起始樓面價(jià)達17500元/平方米，總體來(lái)看，本次出讓地塊的質(zhì)量較首輪明顯提升。另外，杭州本輪掛牌土地質(zhì)量也有明顯的提升，主城掛出9宗宅地，并且起始樓面價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米的有9宗，比首輪多兩宗，土地質(zhì)量有一定程度的改善。

相比之下，廈門(mén)、無(wú)錫等城市供地質(zhì)量整體有所下降，核心區供地比重有所下降。不僅如此，部分地塊出讓之時(shí)還增加了許多附加條件，以近日剛剛結束第二輪土拍的無(wú)錫為例，超半數地塊設置了額外門(mén)檻，如引進(jìn)品牌酒店、配建人才房或租賃住房、現房銷(xiāo)售、自持商業(yè)等，這對房企也提出了更好的要求；加之無(wú)錫土拍本身實(shí)行“限地價(jià)+搖號”的競拍政策，因此無(wú)錫二輪集中土拍較首輪熱度明顯下降，平均溢價(jià)率4%，較首輪下降了8個(gè)百分點(diǎn)。

03

規則變化：多城進(jìn)一步完善競拍規則

土拍規則方面，本輪集中供地競拍規則較首輪更加完善和細化，體現了精準調控的方向，尤其是上輪競拍中市場(chǎng)熱度較高的杭州、無(wú)錫、蘇州等城市，均針對其首輪拍地時(shí)暴露出的問(wèn)題，出臺了“打補丁”新規。

典型如在首輪拍地時(shí)斬獲出讓金榜首的杭州，在首輪集中拍地時(shí)，有多達57宗涉宅地中有40余宗溢價(jià)封頂并轉入競報自持比例，部分地塊自持比例高達40%，近20個(gè)板塊創(chuàng )下地價(jià)新高，整體溢價(jià)率高達26%，市場(chǎng)熱度持續高漲。為遏制土拍市場(chǎng)的高熱情緒，杭州第二批集中供地在競價(jià)規則上做了多重調整，首先提升了報名門(mén)檻，采用了保證金模式報名，并且保證金普遍為起拍價(jià)的20%；第二，本次集中出讓首次推出10宗“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，并且溢價(jià)率上限為10%，其余地塊土拍的溢價(jià)率上限由之前30%調整為20%；這也是為了防止地價(jià)過(guò)快上漲，進(jìn)而達到穩房?jì)r(jià)的目的。此外，“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現房銷(xiāo)售，在當前“緊融資”背景之下，此舉無(wú)疑極大挫傷了房企拿地的積極性，預計土地競拍熱度較首輪會(huì )有明顯的下降。

不僅僅是杭州，首輪集中拍地時(shí)馬甲現象嚴重的蘇州本次集中土拍也明顯升級，采取了一系列針對馬甲現象的舉措，譬如提升保證金，新規規定，除吳江區地塊外，吳中、相城、高新區、園區地塊保證金比例全部上調至50％及以上，此舉既提升了房企拿地的門(mén)檻，夠篩選掉那些資金壓力的城市，還在一定程度上遏制地價(jià)和溢價(jià)率的上漲。

另外，在首輪拍地中表現相對平穩的天津二次集中土拍也出現了新變化，首次在出讓條件中加入自持租賃建筑面積的“硬性”要求，并規定了對應的自持租賃住房套數。本次確定的61宗出讓地塊中，共計18宗地塊附帶自持租賃建面條件，占比達29.5%，這無(wú)疑增加了房企的成本壓力，房企在拿地時(shí)會(huì )更謹慎，也在一定程度上穩定了房?jì)r(jià)和地價(jià)。

04

重點(diǎn)地塊：杭、深、津、蘇優(yōu)質(zhì)地塊較集中

截止8月5日，11個(gè)已經(jīng)發(fā)布第二輪集中供地公告的城市中，已經(jīng)有廈門(mén)、長(cháng)春和無(wú)錫完成土拍，接下來(lái)我們對余下的8個(gè)城市的326宗土地情況進(jìn)行系統梳理。結果發(fā)現：高單價(jià)（起拍單價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/㎡）的土地幅數有87宗，占比高達27%，主要分布在杭州、深圳、天津和蘇州四個(gè)城市，分別有22、19、17和12宗，優(yōu)質(zhì)地塊比較集中；相比之下，青島、沈陽(yáng)、福州和濟南相對較少，均不足10宗。

首先來(lái)看高價(jià)地供應數量最多的杭州，由于杭州地價(jià)水平普遍較高，我們適度將其地價(jià)水平抬高，發(fā)現其單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/㎡的地塊有9宗之多，分別位于上城、濱江、拱墅、西湖、蕭山和余杭等區域，其中掛牌價(jià)最高的當屬西湖區文教板塊的翠苑單元XH0909-14地塊，根據出讓公告，該地塊起始價(jià)15.98億元，折合樓面價(jià)約33267元/㎡，地塊距離地鐵二號線(xiàn)和十號線(xiàn)換乘站學(xué)院路站不到500米，交通十分便利，周邊在售的中海黃龍云起項目平均售價(jià)約5.9萬(wàn)元/平方米，按這一價(jià)格測算的話(huà)，地房比為56%，加之該地并非現房銷(xiāo)售，如此來(lái)看的話(huà)，這塊地勢必會(huì )吸引大量的房企，土拍將十分激烈。相比之下，位于上城的筧橋單元JG0603-R21-06地塊由于是“競品質(zhì)”的試點(diǎn)地塊，溢價(jià)率上限本身為10%，并且需要現房銷(xiāo)售，并且地塊西側到鐵路線(xiàn)近郊，地塊熱度大概率不及翠苑地塊。

同樣的，按深圳7月9日供地公告分析，考慮到深圳地價(jià)水平整體處于更高水平，我們篩選出地價(jià)水平超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的地塊，僅1宗，該宗地位于南山前海板塊，采用“雙限雙競+競只租不售人才房”的辦法以?huà)炫品绞匠鲎專(zhuān)摰仄鹗純r(jià)45.58億，最高限價(jià)66.091億元，起始樓面價(jià)36083元/平方米，當競買(mǎi)人報價(jià)達到最高限制地價(jià)時(shí)，有意繼續競買(mǎi)的競買(mǎi)人由競地價(jià)轉為競無(wú)償移交的只租不售人才住房面積，住宅總建筑面積不變，按報出無(wú)償移交的只租不售人才住房面積最多者得的原則確定競得人，項目建成后，普通商品住房最高毛坯均價(jià)為99000元/平方米，按照最高限價(jià)測算，地房比僅有53%，鑒于如此高的利潤率和核心板塊加持，該地大概率會(huì )封頂價(jià)+高比重人才房競得。此外，龍華區民治板塊還有3宗較優(yōu)質(zhì)地塊掛出，地塊起始樓面價(jià)均超2萬(wàn)元/平方米，限價(jià)相對寬松，預計項目競拍熱度也將維系高位。

05

綜上來(lái)看，大部分城市第二輪集中供地掛牌量較首輪增加，尤其是深、廈、青供應量均實(shí)現翻番。從供地質(zhì)量來(lái)看，平均起始樓面價(jià)與首批也基本持平，但是考慮到首批集中供地市場(chǎng)熱度較高的杭州、無(wú)錫、蘇州等多城土拍規則升級，出臺了保障金門(mén)檻升級、“競品質(zhì)”試點(diǎn)、現房銷(xiāo)售、競配建調整、溢價(jià)率上限下調等諸多新規。并且杭州、南京等市也進(jìn)一步收緊了落戶(hù)和購房新政。這樣來(lái)看，重點(diǎn)城市第二輪集中供地的熱度將有所下滑。

值得注意的是，接下來(lái)杭州、蘇州、天津等城市均有多宗優(yōu)質(zhì)地塊即將結束掛牌；尤其是杭州，起拍價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/㎡的土地就有9宗之多，其中不乏上城區筧橋、西湖翠苑這種起拍價(jià)超過(guò)2.5萬(wàn)/㎡的優(yōu)質(zhì)地塊，但由于地塊限價(jià)較寬松，預期利潤率相對較高，加之其又處于核心板塊，這些優(yōu)質(zhì)地塊的競拍仍將延續高熱度，房企可重點(diǎn)關(guān)注，但要注意的是，政府調控加碼之下，鑒于房?jì)r(jià)走勢趨于平穩，盈利空間一定程度上被鎖死，競拍時(shí)切莫盲目追高。