二手房成交參考價(jià)成為本輪房地產(chǎn)調控的重要措施。截至目前，深圳、寧波、成都等15個(gè)城市相繼落地二手房成交參考價(jià)，主要涉及以下三方面內容：

其一，依據二手房網(wǎng)簽價(jià)、評估價(jià)以及周邊新房售價(jià)，綜合形成二手房成交參考價(jià)，指導價(jià)普遍低于市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)。例如寧波，多數小區指導價(jià)僅相當于實(shí)際成交價(jià)的8折，部分小區更是相當于實(shí)際成交價(jià)的5折。

其二，以二手房成交參考價(jià)為基準，引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。上海最為嚴苛，二手房貸款額度執行“三價(jià)就低”原則，即買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)、交易中心核驗價(jià)、銀行評估價(jià)取最低。

其三，覆蓋范圍分批次、分區域而定，例如成都接連發(fā)布三個(gè)批次住宅小區二手房成交參考價(jià)，又如北京率先在海淀區29個(gè)重點(diǎn)小區試點(diǎn)二手房指導價(jià)，僅限于深圳、上海覆蓋全市所有小區。

02 10月16城二手房成交環(huán)比降21%,同比跌幅擴至46%，深圳、東莞創(chuàng )年內新低

隨著(zhù)更多城市紛紛落地二手房成交參考價(jià)，4月以來(lái)二手房市場(chǎng)持續轉冷，成交逐月走低，市場(chǎng)形勢愈加嚴峻。

10月，二手房市場(chǎng)異常低迷，16個(gè)重點(diǎn)監測城市成交面積493萬(wàn)平方米，環(huán)比再降21%，同比跌幅擴至46%。其中，8成以上城市成交環(huán)比繼續下降，深圳、東莞更是創(chuàng )年內新低，環(huán)比皆腰斬。各城市成交同比皆降，近4成城市同比腰斬，深圳、杭州同比跌幅更是超80%。

1-10月，16城累計成交9101萬(wàn)平方米，同比漲幅進(jìn)一步收窄至2%。其中，4成以上城市累計成交同比轉跌，深圳更以57%的累計同比跌幅居首。

統計數據顯示，9月70個(gè)大中城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格年內首次轉降，環(huán)比下跌0.2%。具體而言，一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%，北京、上海和廣州環(huán)比均由升轉降，深圳環(huán)比跌幅擴至0.5%。二線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉為下降0.1%，近7成二線(xiàn)城市環(huán)比轉降，哈爾濱暫以0.7%的環(huán)比跌幅居首。三線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比跌幅擴至0.2%，近8成三線(xiàn)城市環(huán)比皆降，牡丹江環(huán)比跌幅多達0.8%。

03 深圳二手房成交創(chuàng )新低,可比價(jià)格中位數下跌23.1%,6成以上小區跌幅超20%

早在2月8日，深圳便出臺二手房成交參考價(jià)。受此影響，深圳二手房市場(chǎng)愈加慘淡，成交連續7個(gè)月下滑。10月，深圳二手房成交面積進(jìn)一步回落至8萬(wàn)平方米，創(chuàng )歷史新低，環(huán)比再降50%，同比跌幅擴至81%。成交均價(jià)持續下滑至55805元/平方米，環(huán)比基本持平，同比下跌12%。1-10月，深圳二手房累計成交324萬(wàn)平方米，同比下降57%。

在指導價(jià)出臺前，深圳二手房?jì)r(jià)格快速上漲。剔除零星成交的二手住宅小區，深圳2021年1月二手住宅小區售價(jià)較2019年12月大幅上漲，可比價(jià)格漲幅中位數、平均數分別為24%和22.6%，經(jīng)營(yíng)貸踴躍進(jìn)場(chǎng)投資炒房乃是重要因素。其中，多達63.4%的二手房小區可比價(jià)格漲幅超20%，可比價(jià)格漲幅在10%-20%的二手房小區占比同樣達到22.4%。

而在指導價(jià)出臺后，深圳二手房?jì)r(jià)格急速下跌。剔除零星成交的二手住宅小區，深圳2021年10月二手住宅小區售價(jià)較2021年1月趨勢性下滑，可比價(jià)格跌幅中位數、平均數分別為-23.1%和-21.6%，二手房?jì)r(jià)格現已基本回歸到2019年底。其中，多達66.9%的二手房小區可比價(jià)格跌幅超20%，另有21%的二手房小區可比價(jià)格跌幅在10%-20%。

而以部分二手住宅小區為例，都市翠海華苑小區成交均價(jià)由2021年1月146036元/平方米大幅下滑至2021年10月92755元/平方米，累計跌幅高達36.5%。隆盛花園成交均價(jià)則由2021年1月39761元/平方米持續下行至2021年10月30371元/平方米，累計下跌23.6%。

04 上海二手房成交同比仍降54%,可比價(jià)格中位數下跌6.3%,近4成小區跌幅10%-20%

7月9日，上海以真實(shí)價(jià)格對每套房源進(jìn)行核驗，未通過(guò)核驗禁止掛牌。8月6日，上海二手房貸款執行“三價(jià)就低”原則。受此影響，上海二手房市場(chǎng)持續轉冷，10月成交面積109萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)11%，同比仍下降54%。成交均價(jià)38811元/平方米，環(huán)比結構性微漲1%，同比仍下跌7%。1-10月，上海二手房累計成交2040萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)8%。

在指導價(jià)出臺前，上海二手房?jì)r(jià)格整體保持平穩上漲態(tài)勢。剔除零星成交的二手住宅小區，上海2021年6月二手住宅小區售價(jià)較2019年12月穩步上漲，可比價(jià)格漲幅中位數、平均數分別為9.7%和9.5%。其中，可比價(jià)格漲幅超20%的二手房小區占比多達28.6%，可比價(jià)格漲幅在10%-20%或者0%-10%的二手房小區占比都在20%以上。

而在指導價(jià)出臺后，上海二手房?jì)r(jià)格則由漲轉跌。剔除零星成交的二手住宅小區，上海2021年10月二手住宅小區售價(jià)較2021年6月溫和下跌，可比價(jià)格跌幅中位數、平均數分別為-6.3%和-4.7%。其中，可比價(jià)格跌幅在10%-20%的二手房小區占比多達37.2%，其次為可比價(jià)格跌幅在0%-10%的二手房小區，占比約31.8%，另有31%的二手房小區可比價(jià)格仍有所上漲。

而以部分二手住宅小區為例，君臨天下小區成交均價(jià)由2021年6月48768元/平方米持續下行至2021年10月39851元/平方米，累計跌幅多達18.3%?？萍涡^成交均價(jià)則由2021年6月90195元/平方米降至2021年10月83038元/平方米，累計下跌7.9%。