觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
富力地產(chǎn)最終還是踩線(xiàn)發(fā)布了2021年年度業(yè)績(jì)報告。當這份報告出現在港交所披露易的版面時(shí)，時(shí)間距離逾期的deadline還剩不足1個(gè)小時(shí)。
只是，上述業(yè)績(jì)報告中的數字是未經(jīng)審核的。富力地產(chǎn)在年報的最開(kāi)頭也提示了個(gè)中的風(fēng)險：“集團年度綜合業(yè)績(jì)的審核程序尚未完成?！?br/>
這與富力地產(chǎn)在6天前的說(shuō)辭相吻合。3月25日，該公司宣布，由于香港新型冠狀病毒(COVID-19)疫情嚴峻，預期將無(wú)法于3月31日前完成相關(guān)的審核程序。
但市場(chǎng)猜疑的聲音卻針對在別處，只因富力地產(chǎn)此前一直聘任的審計機構是普華永道。眾所周知，普華永道近段時(shí)間出于規避風(fēng)險的考慮，已辭任多家“暴雷”或傳聞“暴雷”房企的核數師。
這輪行業(yè)寒冬中，富力地產(chǎn)是最先向外界提示公司經(jīng)營(yíng)出現困難的內房之一。其早在2019年就提出要“暫緩拿地”、“促銷(xiāo)售、抓回款”，并在隨后的兩年內致力于進(jìn)行風(fēng)險出清。如今，它的情況如何？
另值得注意的是，目前未有跡象表明普華永道已與富力地產(chǎn)解約。
過(guò)去一年
資料顯示，2021年富力地產(chǎn)實(shí)現全年營(yíng)業(yè)額764億元，同比下降約11%。毛利從2020年的203.88億元急挫至49.63億元，同比下降76%。毛利率則從上年度的25.2%，降至14.1%。
各種減扣下來(lái)，凈利潤方面就更顯慘淡。期內，富力地產(chǎn)錄得凈虧損87.39億元，而截至2020年末的數據則為凈溢利約91.46億元，兩者相差178.85億元。同時(shí)，歸母凈利潤為虧損88.48億元。
根據公告，富力解釋由盈轉虧的原因，主要是由于報告期內物業(yè)銷(xiāo)售額減少以及毛利率降低，以及項目售價(jià)較低導致年內就存貨作出減值撥備所導致。
具體而言，在過(guò)往幾年合約銷(xiāo)售本就不佳的情況下，融資渠道受限，也影響到富力地產(chǎn)的交付進(jìn)度。年內富力地產(chǎn)交付的銷(xiāo)售物業(yè)面積，就從2020年的916.7萬(wàn)平方米減少約9%，至830.7萬(wàn)平方米。
公告顯示，在2022年這個(gè)數字還將進(jìn)一步降到648.1萬(wàn)平方米，即同比下降約22%。而且未來(lái)的預期仍較差。
據富力地產(chǎn)管理層在去年中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上透露，截至2021年7月底，富力已鎖定的協(xié)議銷(xiāo)售額約1400億元或1340萬(wàn)平方米，其中800-900億元及880萬(wàn)平方米將在2021年內完成結轉。
目前來(lái)看，2022年將要結轉剩余的部分。按照富力地產(chǎn)目前的銷(xiāo)售增長(cháng)，到2023年富力能結轉多少物業(yè)？或許要再打個(gè)折扣。
同時(shí)，富力2021年交付的物業(yè)整體平均售價(jià)約為每平方米8300元，而2020年為8600元/平方米。
據了解，富力地產(chǎn)在過(guò)去幾年一直開(kāi)展大力度的降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)，加上目前全行業(yè)普遍的成本上升現象，盈利空間被進(jìn)一步壓縮。公告顯示，2021年內，富力的土地及建筑成本就繼續從5830元/平方米增至6436元/平方米。
這對該公司的毛利表現造成沖擊。2018年至2021年4年內，富力地產(chǎn)的毛利率從36.4%的高毛利水平，變化為34.9%、25.2%及最新的14.1%。盡管目前富力地產(chǎn)合同銷(xiāo)售的均價(jià)能維持在較好的12773.6元/平方米。
但鑒于富力目前的策略是：“集團繼續致力于在短期內維持流動(dòng)資金，而非著(zhù)眼于盈利能力?！泵南陆狄苍诔＠碇?。
對凈利潤造成較大影響的另一因素，是富力在財報中由于“按當前市價(jià)將物業(yè)變現的能力存在不確定性”，而進(jìn)行了一次較大的減值調整。體現在存貨及金融資產(chǎn)中，富力就一次性撇減了資產(chǎn)價(jià)值81億元。
現實(shí)問(wèn)題
如上所述，擺在富力地產(chǎn)眼前的問(wèn)題，仍然是它的債務(wù)危機。盈利暫時(shí)擺在一邊，為保證企業(yè)的存續，籌措資金才是現在最重要的工作。
因此我們看到富力地產(chǎn)去年賣(mài)力地推售了旗下一些資產(chǎn)。包括以不超過(guò)100億元的價(jià)格，向碧桂園服務(wù)出售了天力物業(yè)100%股權，第二次向黑石集團出售了廣州空港物流園的權益……
“在不利的市場(chǎng)環(huán)境及賣(mài)方存在流動(dòng)資金風(fēng)險的情況下，資產(chǎn)出售往往有利于買(mǎi)方?！钡涣Φ禺a(chǎn)稱(chēng)，2021年出售資產(chǎn)還算順利，價(jià)格仍算合適。
“集團的策略是透過(guò)尋求其他資金來(lái)源迅速應對市況?！备涣Ρ硎?，2022年公司還將實(shí)現更多資產(chǎn)出售，從而提供額外資金來(lái)源，包括透過(guò)整售及加快海外開(kāi)發(fā)項目的預售計劃，出售海外非核心資產(chǎn)。
另外，據市場(chǎng)消息，富力地產(chǎn)2022年計劃出讓一些過(guò)去不愿意出售的持有型物業(yè)，例如酒店。
三道紅線(xiàn)方面，富力地產(chǎn)目前仍是紅檔企業(yè)。但過(guò)去一年的降負債實(shí)現了一定的成績(jì)。
資料顯示，年內富力地產(chǎn)的有息負債降至1327億元，較2019年巔峰時(shí)減少了約33%，凈負債率也從當時(shí)的199%降低至123%。
但從短期負債上看，仍十分急迫。截至2021年末，富力地產(chǎn)擁有一年內到期的借款約583億元，短債占比達到44%。與之對應的是包括受限資金在內的總現金211億元。
其中能及時(shí)動(dòng)用的現金及現金等價(jià)物，僅62.57億元，較2020年末減少194.16億元，較2021年中期減少65.07億元。富力地產(chǎn)2022年的籌資之路仍具壓力。
未來(lái)發(fā)展
出于減少支出的考慮，富力地產(chǎn)2021年內繼續減緩拿地速度。年內，該公司僅收獲5幅土地，新增土地面積83.7萬(wàn)平方米，新增土地資本開(kāi)支總額僅為30億元。
換句話(huà)說(shuō)，土地金較2020年減少了80%。與之對比，富力2020年在12個(gè)城市拿下16幅土地，地價(jià)118億元，新增權益土地儲備386萬(wàn)平方米。
截至2021年末，富力擁有土地儲備為總建筑面積約6471.9萬(wàn)平方米，其中總可售面積約4996.7萬(wàn)平方米，分布在國內外94個(gè)城市和地區。另富力地產(chǎn)并未在這份年報中披露有關(guān)城市更新的最新情況。
按照2021年富力地產(chǎn)的銷(xiāo)售情況，4996.7萬(wàn)平方米的可售面積，大約可以支撐富力地產(chǎn)5年的銷(xiāo)售。如果銷(xiāo)售恢復到疫情前2019年的水平，則為3.9年。
資料顯示，富力地產(chǎn)2021年實(shí)現合約銷(xiāo)售總額為1202億元，同比下降20%，銷(xiāo)售總建筑面積亦出現下降，錄得941萬(wàn)平方米，降幅為23%。
促銷(xiāo)售去庫存是富力降負債的其中一條重要方法，但過(guò)去兩年這條方略一直存在風(fēng)險。只是，銷(xiāo)售下行是全房地產(chǎn)行業(yè)存在的弊病，也并非富力一家的問(wèn)題。
據了解，富力地產(chǎn)預計在2022年推出2200億元可售資源。按照6成的去化率計算，大約能形成銷(xiāo)售1320億元。只是富力在2021年的去化率或者并未超過(guò)50%，資料顯示，富力在2021年初曾透露年內會(huì )釋放2700億元貨值。
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