01 房企境外資產(chǎn)處置集中度提升 涉及資金數額龐大

近兩月以來(lái)，房企境外資產(chǎn)處置集中度提升；據不完全統計，2020年11月中旬至今，房企處置事件近10起，涉及資金折合人民幣約496.5億元?？梢砸?jiàn)得，房企處置境外資產(chǎn)涉及金額體量較為龐大，其中長(cháng)實(shí)集團兩筆單項資產(chǎn)處置涉及金額均超人民幣百億元。

值得注意的是，部分房企短期內多次處置境外資產(chǎn)。例如，中國奧園在2022年1月處置境外資產(chǎn)之前，于上年11月以9億港元出售香港羅便臣道若干物業(yè)；長(cháng)實(shí)集團于2021年12月先后以12.5億英鎊出售了瑞銀倫敦總部大樓，以42.81億美元出售了飛機租賃業(yè)務(wù)。

從房企處置境外資產(chǎn)的物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，除了住宅、商業(yè)、辦公等地產(chǎn)項目，還將觸角延伸至物業(yè)、租賃等；從處置對象所處地來(lái)看，房企處置英、美兩地資產(chǎn)的涉及數量較多、金額較高，主要由于過(guò)去這兩地資產(chǎn)受?chē)鴥惹嗖A程度較高，資產(chǎn)投資比重較大。

近期房企境外資產(chǎn)處置頻率的提高，其背后的動(dòng)機幾何，是否意味著(zhù)房企正逐步撤退境外市場(chǎng)？

02 境外房地產(chǎn)環(huán)境不確定性增強

當前，房企對境外市場(chǎng)投資放緩，活動(dòng)從收購向處置轉變，很大一部分原因出于境外市場(chǎng)投資環(huán)境的影響。

一方面，2020年突如其來(lái)的新冠疫情，放緩了境外市場(chǎng)經(jīng)濟增速；同時(shí)疫情的反復、變異、難控，加劇了境外市場(chǎng)的不確定性。根據聯(lián)合國發(fā)布的《2021年世界經(jīng)濟形勢與展望》報告，2020年受疫情沖擊，全球經(jīng)濟萎縮4.3%。根據世界銀行統計數據，2020年GDP總量靠前的部分經(jīng)濟體中，僅中國大陸GDP呈正增長(cháng)，大部分境外地區及國家GDP增速由正轉負。

另一方面，近年來(lái)我國對外直接投資的限制政策力度加強。2017年8月，國家發(fā)展改革委、商務(wù)部、人民銀行、外交部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步引導和規范境外投資方向指導意見(jiàn)的通知》，引導和規范境外投資方向，其中將房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂(lè )業(yè)、體育俱樂(lè )部等境外投資列為限制類(lèi)。2018年3月，國家發(fā)改委在《境外投資敏感行業(yè)目錄》中，進(jìn)一步闡明目的，主要出于這些領(lǐng)域的境外投資出現的非理性?xún)A向予以加強管制。

在此背景下，房企境外投資力度放緩，撤資、資產(chǎn)處置等現象涌現，主要出于針對外部環(huán)境的風(fēng)險控制、理性回歸考量。

03 房企出于戰略布局 資金壓力、資產(chǎn)配置的綜合考量

房企境外撤資，除了基于外部環(huán)境因素，更多是在當前行業(yè)、經(jīng)濟環(huán)境下自身戰略布局、現金流壓力、資產(chǎn)配置等方面的綜合考慮。

其一，2020年受疫情影響，房企境外項目的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)呈顯著(zhù)下滑。其中，中海地產(chǎn)境外項目銷(xiāo)售金額由2019年的111.89億元降至45.3億元，同比下降59.5%；萬(wàn)科境外項目銷(xiāo)售金額同比下降29.2%，境外項目銷(xiāo)售金額占比由2019年的0.14%降至0.08%；此外，綠地2020年海外項目因疫情影響，銷(xiāo)售周期和開(kāi)發(fā)周期進(jìn)一步拉長(cháng)，導致成本增加及折現時(shí)間加長(cháng)，共計提跌價(jià)減值損失9.91億元。

房企在當前時(shí)間節點(diǎn)處置境外資產(chǎn)，一方面是針對境外市場(chǎng)下行下的戰略性收縮；另一方面，抓住資產(chǎn)收割窗口期，獲得一波資本利得。近期進(jìn)行境外資產(chǎn)處置的房企中，大部分獲利，其中長(cháng)實(shí)集團于2021年12月處置的瑞銀倫敦總部大樓，持有3年得利2.5億英鎊。

其二，2022年-2023年房企迎來(lái)境外債到期高峰，集中償付壓力凸顯。根據克而瑞監測數據統計，71家樣本房企2022和2023年到期的境外債規模分別達1145.8億元和1184.7億元，為2017-2026十年間峰值。

同時(shí)，“三條紅線(xiàn)”融資監管持續，房企一方面面臨境外債償付壓力，另一方面融資規模受限，借新還舊操作空間有限，“雙面夾擊”下現金流動(dòng)性壓力攀升。在此背景下，房企處置部分境外資產(chǎn)得以緩解流動(dòng)性壓力，以及境外債兌付壓力。

其三，部分房企在控制自身流動(dòng)性風(fēng)險的同時(shí)，或旨在資產(chǎn)配置優(yōu)化，無(wú)論從降低項目風(fēng)險角度，還是從提升項目投資回報率的角度。

當前疫情在國際范圍內控制形勢依舊不容樂(lè )觀(guān)，相比而言中國境內情況相對可控，地產(chǎn)相關(guān)投資在這方面的風(fēng)險相對較低；同時(shí)，2021年下半年以來(lái)在政策、信貸收緊下土地成交“縮水”嚴重，而年末融資、供地等方面釋放一定利好信號，2022年或有望迎來(lái)土拍窗口期。疊加風(fēng)險與機遇因素，房企借此契機處置境外資產(chǎn)，為境內投資蓄能。

總體而言，當前房企提升對境外資產(chǎn)的處置頻率，是出于短期內對境外項目風(fēng)險及自身流動(dòng)性風(fēng)險的控制；同時(shí)在當前局勢下，也是對境外投資的趨于理性，以及回歸聚焦境內的戰略?xún)A向。

長(cháng)期來(lái)看，全球化資產(chǎn)配置在風(fēng)險分散、市場(chǎng)拓展、產(chǎn)業(yè)協(xié)同等方面的利好依舊存在。未來(lái)，房企撤退境外市場(chǎng)潮是否持續，還需緊密跟進(jìn)境內外經(jīng)濟及市場(chǎng)環(huán)境動(dòng)態(tài)，以及房企自身能否恢復到平穩健康發(fā)展狀態(tài)。