債券民工 作者：債券民工在路上
2022年5月27日，中國證監會(huì )和國家級發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs） 有關(guān)工作的通知》（證監辦發(fā)〔2022〕53號），正式將保障性租賃住房納入了基礎設施領(lǐng)域公募REITs的范圍之內，這就意味著(zhù)保障性租賃住房可以成為新的基礎資產(chǎn)選擇標的。
上交所和深交所在2022年5月27日已經(jīng)分別有一單保障性租賃住房REITs完成了申報，分別為中金廈門(mén)安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金和紅土創(chuàng )新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金。
這并不是監管機構第一次將保障性租賃住房納入公募REITs的試點(diǎn)范圍。 2021年7月2日，國家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資[2021]958號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“958號文”），進(jìn)一步增加了公募REITs的試點(diǎn)范圍，其中新增的范圍包括“保障性租賃住房”。但是需要注意的是，958號文中對保障性租賃住房申報公募REITs是有明顯的區域要求的，僅限于“各直轄市及人口凈流入大城市”，實(shí)際應用范圍有較大限制。但是此次印發(fā)的證監辦發(fā)〔2022〕53號則沒(méi)有這個(gè)要求，后續申報中可能需要做進(jìn)一步關(guān)注。
根據證監辦發(fā)〔2022〕53號的要求，保障性租賃住房納入公募REITs，需要關(guān)注的是保障性租賃住房REITs的發(fā)行人應該為不開(kāi)展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的獨立法人。從這條限制性規則來(lái)看，保障性租賃住房REITs在關(guān)注收益性的基礎上，更關(guān)注的還是項目的公益性。開(kāi)展保障性租賃住房REITs必須要在符合國家宏觀(guān)調控政策的基礎上進(jìn)行。
公募REITs試點(diǎn)范圍的進(jìn)一步擴大，對于城投公司來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好。因為很多城投公司都有保障性租賃住房業(yè)務(wù)，這是城投公司的傳統業(yè)務(wù)類(lèi)型。包括此前新增的停車(chē)場(chǎng)等，都屬于非常適合城投公司進(jìn)行申報的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。城投公司申報保障性租賃住房納入公募REITs，不僅可以有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，還可以實(shí)現融資渠道的創(chuàng )新，對于城投公司來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常有益的嘗試。
在958號文出臺之前，證監會(huì )和國家發(fā)改委在2020年4月24日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》(證監發(fā)〔2020〕40 號)。這些規則對于公募REITs的區域范圍、資產(chǎn)范圍等做了進(jìn)一步的明確和規范。隨著(zhù)公募REITs的進(jìn)一步實(shí)踐，預計監管機構將會(huì )根據發(fā)行的實(shí)際情況出臺進(jìn)一步細化公募REITs的規則，城投公司可以應用的基礎資產(chǎn)范圍有可能進(jìn)一步擴大。
當然，在開(kāi)展上述業(yè)務(wù)的過(guò)程中，城投公司需要注意有效防范地方政府債務(wù)風(fēng)險，堅決遏制新增隱性債務(wù)，這是需要嚴格遵循的合規紅線(xiàn)。城投公司開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)，需要特別關(guān)注和注意，確保能夠滿(mǎn)足監管的要求。政府隱性債務(wù)的清理和化解，對于發(fā)行人尤其是城投公司來(lái)說(shuō)，也是非常關(guān)鍵的。
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