房地產(chǎn)行業(yè)向常態(tài)回歸，在銷(xiāo)售、資金、監管諸多方面都面臨了較大的調整壓力，今年下半年從流動(dòng)性危機到信用危機，行業(yè)發(fā)展深陷困局。但自9月底，監管層、地方政府、規模房企都開(kāi)始有所動(dòng)作，意在引導行業(yè)轉向企穩。

監管層時(shí)有發(fā)聲，融資預期松動(dòng)。9月29日，人民銀行、銀保監會(huì )聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì )。會(huì )議要求，金融機構要按照法治化、市場(chǎng)化原則，配合相關(guān)部門(mén)和地方政府共同維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益。此后，多方都相繼釋放出利好信號，據不完全統計，目前央行、銀保監會(huì )、國新辦、國務(wù)院副總理等都肯定了房地產(chǎn)平穩、健康發(fā)展基調，預示流動(dòng)性會(huì )逐步好轉，房企融資環(huán)境將有所改善。

值得注意的是，央行發(fā)布10月金融統計數據報告顯示，10月人民幣貸款增加8262億元，同比多增1364億元。此外，央行還單獨披露了10月個(gè)人住房貸款統計數據，這也是央行首次單獨發(fā)布個(gè)人住房貸款數據。數據顯示，2021年10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬(wàn)億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。一系列數據均反映住房信貸回暖跡象，房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性正在修復中。

多地政府啟動(dòng)救市，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復。10月，哈爾濱率先啟動(dòng)救市，哈爾濱市住建局聯(lián)合哈爾濱市財政局等多部門(mén)制訂了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，出臺促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展十六條舉措。此后，多個(gè)城市跟進(jìn)，10月28日，徐州市住房和城鄉建設局發(fā)布《關(guān)于調整市區商品住房預售項目建設規模的補充通知》，調整預售條件，將開(kāi)發(fā)商每次申請預售證的建筑面積由4萬(wàn)平方米調整至不低于2萬(wàn)平方米(尾盤(pán)除外)。另外，11月9日武漢發(fā)布的《武漢市加快推進(jìn)總部經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的政策措施》也對限購政策進(jìn)行調整。地方政府通過(guò)購房補貼、降低預售條件、放寬限購政策等方式，刺激購房消費，帶動(dòng)供需增加，對市場(chǎng)將起到積極的調節作用。

此外，碧桂園等規模房企充分發(fā)揮能動(dòng)性，通過(guò)增持、回購、融資等向市場(chǎng)傳遞積極信號。以碧桂園為例，11月2日-4日，執行董事兼聯(lián)席主席楊惠妍連續三天在二級市場(chǎng)增持公司股票，累計增持1761萬(wàn)股，涉資1.28億元，充分顯示了大股東對公司發(fā)展的信心。同時(shí)，大股東資金充裕，也有助于緩解市場(chǎng)對板塊的流動(dòng)性憂(yōu)慮。

此外，11月9日，在中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì )上，碧桂園也表示計劃在銀行間市場(chǎng)注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。碧桂園等規模房企，作為行業(yè)的領(lǐng)軍隊伍，影響力大，在下行期積極應對，對于提振市場(chǎng)情緒、扭轉局面都能夠起到一定正向作用。

02安全性提至經(jīng)營(yíng)首位，碧桂園等穩健型房企利于抓住機會(huì )窗口

此次流動(dòng)性危機引發(fā)行業(yè)對財務(wù)安全的深刻關(guān)注。從房企經(jīng)營(yíng)層面來(lái)看，穩健型房企具備更高的韌性，不僅抗風(fēng)險能力強，且修復期也更快，隨著(zhù)市場(chǎng)轉好，更有利抓住機會(huì )窗口。

自“三條紅線(xiàn)”出臺以來(lái)，穩健的財務(wù)結構成為房企安全性經(jīng)營(yíng)第一道防線(xiàn)，眾多房企都積極響應，主動(dòng)控制負債規模、降低杠桿水平。

以碧桂園為例，作為行業(yè)龍頭一直以來(lái)秉持穩健發(fā)展風(fēng)格，并在2018年前瞻性地提出“行穩致遠”的發(fā)展戰略，進(jìn)一步明確降杠桿目標。截至2021年上半年末，碧桂園總借貸余額3242.4億元，降至2018年以來(lái)最低水平。凈負債率僅為49.7%，從歷年水平來(lái)看，2016年以來(lái)都保持在了60%以下低位區?，F金短債比為2.15，也顯著(zhù)優(yōu)于“三條紅線(xiàn)”要求，保證了充足的現金流。

此外，碧桂園的融資能力在行業(yè)也具備領(lǐng)先水平，從其融資成本來(lái)看，常年處于低位水平，2021年上半年進(jìn)一步降至5.39%。隨著(zhù)流動(dòng)性放松，碧桂園將憑借自身穩健的財務(wù)結構和融資優(yōu)勢獲得更多市場(chǎng)資源和機會(huì )，乘勢而上。

目前，行業(yè)資金面收緊預期中長(cháng)期存在，房企扭轉局面的根本還是在于轉變經(jīng)營(yíng)策略，降低對融資的依賴(lài)，重視回款和現金流管理，從“融資輸血”轉向“內部造血”。尤其是銷(xiāo)售回款的重要性將不斷凸顯，是企業(yè)“活下去”的保障。

近年來(lái)，隨著(zhù)越來(lái)越多房企開(kāi)始重視回款，行業(yè)經(jīng)營(yíng)性現金流指標表現向好。根據克而瑞監測，60家樣本房企數據顯示，2020年經(jīng)營(yíng)性現金流凈額為凈流入3151億元，達到歷年最高，首次超過(guò)了融資性現金流凈額。2021年上半年，經(jīng)營(yíng)性現金流凈額為凈流入1090億元，而上年同期為凈流出503億元，預計全年經(jīng)營(yíng)性現金流或將進(jìn)一步增加。

企業(yè)層面，樣本企業(yè)中35家房企的經(jīng)營(yíng)性現金流凈額同比發(fā)生了增長(cháng)且為凈流入狀態(tài)，其中同比增長(cháng)最多的是碧桂園，同比增加265億元。碧桂園自2019年開(kāi)始就以回款為行政考核標準，回款率已經(jīng)連續6年保持在90%及以上。2021年上半年，碧桂園權益物業(yè)銷(xiāo)售現金回款2727.9億元，權益回款率為90%。該考核制度下，對于形成企業(yè)內部回款秩序、提升效率都起到良好的促進(jìn)作用，得以保證現金流風(fēng)險可控、經(jīng)營(yíng)穩定。

可以預計，抓銷(xiāo)售、促回款將是房企中長(cháng)期的戰略重點(diǎn)，企業(yè)除了建立考核管控機制之外，還可以從營(yíng)銷(xiāo)策略、外部協(xié)作等維度尋求突破口，如設置專(zhuān)項優(yōu)惠，刺激消費者高首付或全款購房；或與銀行保持積極的溝通合作，簡(jiǎn)化按揭手續、減少按揭回款節點(diǎn)，加快回籠資金等。

總結：在銷(xiāo)售低迷、流動(dòng)性緊張等困局下，隨著(zhù)多方利好信號釋放，房地產(chǎn)行業(yè)回暖預期漸起，市場(chǎng)向好趨勢不斷增強。我們認為碧桂園等穩健型房企具備更高的韌性，一方面受到行業(yè)整體態(tài)勢沖擊較小，風(fēng)險可控，另一方面修復期也更快，可以快速調節適應市場(chǎng)變化，抓住機會(huì )窗口。

經(jīng)歷此輪調整期以及流動(dòng)性危機，房企扭轉局面的根本還是在于轉變經(jīng)營(yíng)策略，加快建立有效的管控機制，加強回款和現金流管理，提升企業(yè)自身的“造血”能力，從而保證經(jīng)營(yíng)安全。