小債看市 作者| 小債看市
來(lái)源| 小債看市（ID：little-bond）
在年報即將發(fā)布之際，合生創(chuàng )展更換會(huì )計師事務(wù)所，引發(fā)外界對其公司治理質(zhì)量的質(zhì)疑。
近日，合生創(chuàng )展集團公告稱(chēng)，由于公司與羅兵咸永道會(huì )計師事務(wù)所未能就截至2021年12月31日止財政年度的審計費用達成共識，后者于2022年1月20日獲告知董事會(huì )已通過(guò)決議要求其考慮辭任公司2021財政年度核數師。
審計師辭任公告
值得注意的是，除了提到與會(huì )計師事務(wù)所在費用上存在分歧之外，合生創(chuàng )展還稱(chēng)未按照前任審計師要求提供信息。
在年報即將發(fā)布之際，合生創(chuàng )展更換會(huì )計師事務(wù)所，引發(fā)外界對其公司治理質(zhì)量的質(zhì)疑。
隨后，合生創(chuàng )展委任安永會(huì )計師事務(wù)所為公司新任核數師，以填補羅兵咸永道辭任后的臨時(shí)空缺。
標普在一份報告中表示，隨著(zhù)審計師開(kāi)始抵制使用表外債務(wù)等不透明的做法，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商可能會(huì )面臨這個(gè)問(wèn)題。
按照規定，港交所上市公司必須在2022年3月31日前公布其全年業(yè)績(jì)初步數據，如若未能及時(shí)披露，可能會(huì )導致公司股票停牌。
而財報延期公布，導致的股票停牌可能會(huì )觸發(fā)可轉債的提前贖回，進(jìn)而加劇房企的流動(dòng)性緊縮。
《小債看市》注意到，今年1月10日合生創(chuàng )展新發(fā)行一只2.5億美元可轉換債券，將于2021年1月6日到期。
目前，合生創(chuàng )展存續美元債4只，存續規模8.8億美元，票息在5.25%-8%之間，其中有兩只將在一年內到期。
存續美元債情況
值得注意的是，伴隨著(zhù)審計師更替，合生創(chuàng )展的股價(jià)也出現較大波動(dòng)。
1月28日，合生創(chuàng )展股價(jià)低開(kāi)后一路下探，盤(pán)中一度跌超30%，最低下探至11.2港元，最終收盤(pán)于11.54港元，跌幅為17.14%。
合生創(chuàng )展股價(jià)走勢
據官網(wǎng)介紹，合生創(chuàng )展于1992年在香港成立，1998年在香港聯(lián)交所主板上市。
目前，合生創(chuàng )展逐步發(fā)展為全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)質(zhì)生活運營(yíng)商，多元業(yè)務(wù)板塊構筑全領(lǐng)域發(fā)展，旗下地產(chǎn)、商業(yè)、基建、合生活、投資五大板塊并驅發(fā)展。
合生創(chuàng )展官網(wǎng)
從股權結構看，合生創(chuàng )展的控股股東為新達置業(yè)，持股比例為53.26%，公司實(shí)際控制人為朱孟依。
2021年，合生創(chuàng )展及合營(yíng)公司、聯(lián)營(yíng)公司的總合約銷(xiāo)售金額為約422.99億元，同比上升約21.51%。
雖沒(méi)有達到500億的原定目標，但合生創(chuàng )展的銷(xiāo)售增速相較于其他房企仍然表現良好。
今年1月，合生創(chuàng )展及其合營(yíng)公司、聯(lián)營(yíng)公司的總合約銷(xiāo)售金額為29.99億元，同比增長(cháng)6.27%。
據克而瑞數據，合生創(chuàng )展以395.2億操盤(pán)金額位居房企第67位，體量上看屬于中小型房企。
克而瑞數據
截至2021年6月30日，合生創(chuàng )展土地儲備約3048萬(wàn)平方米，其中地產(chǎn)板塊土地儲備約2336萬(wàn)平方米，一線(xiàn)城市土儲高達1745萬(wàn)平方米，占比75%。
近年來(lái)，合生創(chuàng )展儼然已不是一家純粹的地產(chǎn)公司，其轉型多元業(yè)務(wù)，并在投資領(lǐng)域做得風(fēng)生水起。
2021年上半年，合生創(chuàng )展實(shí)現營(yíng)收161.82億港元，同比增長(cháng)36.83%；實(shí)現歸母凈利潤56.32億港元，同比增長(cháng)10.39%。
其中，合生創(chuàng )展的投資收入為50.07億港元，同比大增76.55%，成為僅次于物業(yè)發(fā)展的第二大收益業(yè)務(wù)。
由于投資收入上升較快，合生創(chuàng )展的毛利率也水漲船高，2020年和2021年上半年該指標分別為63.52%和62.99%，與其他房企相比冰火兩重天。
毛利率水平
截至2021年二季末，合生創(chuàng )展總資產(chǎn)有2772億元，總負債1858億元，凈資產(chǎn)913.9億元，資產(chǎn)負債率67.03%。
在“三道紅線(xiàn)”方面，截至2021年上半年末，合生創(chuàng )展剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為63%，凈負債率75.28%，現金短債比為1.06，歸為綠檔房企。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，合生創(chuàng )展主要以流動(dòng)負債為主，占總債務(wù)的54%。
截至同報告期，合生創(chuàng )展流動(dòng)負債有千億，其中一年內到期的短期債務(wù)有313.2億元，較2020年末增長(cháng)超4成。
相較于短債壓力，合生創(chuàng )展流動(dòng)性尚可，其賬上現金及現金等價(jià)物有330.6億元，剛好可以覆蓋短債，短期償債壓力不大。
除此之外，合生創(chuàng )展還有857.5億非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借款，其長(cháng)期有息負債合計731億元，規模較大。
整體來(lái)看，合生創(chuàng )展剛性債務(wù)有1044.2億元，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為56%。
有息負債占比過(guò)半，2020年合生創(chuàng )展融資成本高達12.86億元，2021年上半年再次支出9.123億元，對利潤空間形成較大侵蝕。
從融資渠道看，合生創(chuàng )展渠道并不算多元，除了借貸和發(fā)債，還通過(guò)股權等方式融資。
其中，金融機構借款占比達78%、ABS及MBS占比14%、優(yōu)先票據119.9億元占比10%。
在資產(chǎn)質(zhì)量方面，近年來(lái)合生創(chuàng )展其他應收款規模迅速增長(cháng)，2021年二季末已高達371.8億元，是凈資產(chǎn)的三成還多，對資金占用十分明顯。
另外，2019-2021年6月末，合生創(chuàng )展的少數股東權益翻倍增長(cháng)，分別為21.81億、82.95億和148.05億元， 且少數股東權益和少數股東損益占比不匹配，存在一定明股實(shí)債嫌疑。
總得來(lái)看，合生創(chuàng )展業(yè)績(jì)和盈利能力較好，投資收入占比較高；負債增長(cháng)較快，有息負債超千億；其他應收款規模較大，存在一定明股實(shí)債嫌疑。
合生創(chuàng )展，昔日“華南五虎”之一，被奉為“隱形的地產(chǎn)航母”。
早年間，憑借和政府一同開(kāi)發(fā)商業(yè)街，朱孟依賺到人生第一桶金。
1992年，朱孟依正式轉戰地產(chǎn)，他跑到香港創(chuàng )辦合生創(chuàng )展，又以港商身份回到內地。
次年，廣州市政府拍賣(mài)土地，地產(chǎn)商哄搶市中心地皮，而朱孟依卻在當時(shí)還是荒郊野外的天河拿下100萬(wàn)平方米的地塊。
沒(méi)過(guò)多久，天河區被規劃為廣州新的市中心，朱孟依拍下的這塊地皮一夜之間暴漲數倍。
合生創(chuàng )展董事局主席朱孟依
1998年，朱孟依憑借港資身份，合生創(chuàng )展在香港主板成功上市。
資本助力下，合生創(chuàng )展一騎絕塵，2004年成為內地第一家銷(xiāo)售破百億的房企。
不過(guò)，從2008年金融危機后，由于奉行港資房企“高溢價(jià)、多囤地、慢周轉”的經(jīng)營(yíng)模式，合生創(chuàng )展在規模上逐漸掉隊，2013年掉出房企50強。
當恒大、萬(wàn)科紛紛破千億時(shí)，合生創(chuàng )展銷(xiāo)售額卻始終在百億徘徊，直到2019年才突破兩百億。
然而，在規模上慢下來(lái)的合生創(chuàng )展卻完成了多元化布局，其通過(guò)較為優(yōu)質(zhì)土儲資源，將業(yè)務(wù)延伸至地產(chǎn)行業(yè)的上下游，構建了地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)管理、投資和基建五大業(yè)務(wù)板塊。
尤其在2019年二代朱桔榕走到臺前后，合生創(chuàng )展思路發(fā)生變化，開(kāi)啟擴張步伐。
2020年，合生創(chuàng )展豪擲180億元拿下北京分鐘寺地塊，隨后又以46.57億元收購北京大興舊宮棚戶(hù)區地塊。
2021年初，合生創(chuàng )展一舉拿下廣州“最貴” 的舊改項目——康樂(lè )村、鷺江村，改造投資341億。
2021年下半年，合生創(chuàng )展先是與恒大洽談其旗下物管公司的收購事項，后又傳出對奧園健康、雅生活等房企旗下物管公司的收購意圖。
隨著(zhù)逆勢加杠桿，合生創(chuàng )展的規模見(jiàn)長(cháng)，如今在同期緊衣縮食過(guò)冬時(shí)，其手持大把現金在市場(chǎng)尋求獵物，它會(huì )成為房地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)的勝利者嗎？（作者微信：littlebond1）
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“小債看市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
