當前?？⒐?、保交付對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是重中之重。一方面，2021年房企暴雷、債務(wù)違約事件頻發(fā)、個(gè)別企業(yè)出現項目停工、交付面臨逾期風(fēng)險。這樣的背景下，導致部分城市加強預售資金監管，疊加企業(yè)融資端收緊、房企流動(dòng)性受限、項目層面開(kāi)發(fā)資金吃緊。目前只有調動(dòng)資金和資源優(yōu)先用于推進(jìn)項目進(jìn)度、?？⒐?、保交付，才能將銀行監管賬戶(hù)中的預售資金盤(pán)活，形成良性循環(huán)。

另一方面，在債務(wù)到期高峰、房企償債壓力加劇的行業(yè)背景下，只有加速已售未結轉項目的資金回籠，才能讓資金及時(shí)回流母公司、緩解集團層面的償債壓力。從公司財務(wù)層面而言，?？⒐?、保交付就是保證現金流的健康。房企暴雷、償債逾期、延期交付或是出現現金流惡化等負面輿情，不僅會(huì )對銀行、信托等金融機構為房企提供融資產(chǎn)生負面影響，也不利于后續項目的開(kāi)發(fā)入市。

行業(yè)下行壓力下，調動(dòng)一切資源優(yōu)先?？⒐?、保交付，已成為房企的共識和盤(pán)活資金、改善現金流的重要抓手。陷入危機的房企紛紛舉起“保交付”大旗，在自救的同時(shí)也努力向市場(chǎng)釋放積極應對的信號。目前，恒大、奧園、佳兆業(yè)、花樣年等房企都已明確提出“保交付”的目標。同時(shí)部分企業(yè)也正通過(guò)出讓項目、出售資產(chǎn)或出售多元化業(yè)務(wù)的方式回籠資金，以盡可能補足項目按期竣工所需的資金缺口。

02 房地產(chǎn)作為宏觀(guān)經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè) ?？⒐?、保交付勢在必行

從宏觀(guān)層面來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟的“支柱產(chǎn)業(yè)”，行業(yè)規模大、關(guān)聯(lián)上下游產(chǎn)業(yè)鏈條長(cháng)、社會(huì )影響涉及面廣，在宏觀(guān)經(jīng)濟、全社會(huì )固定資產(chǎn)投資、地方財政收入以及金融機構貸款總額中都占有相當高的份額，對于經(jīng)濟金融穩定和風(fēng)險防范具有重要的系統性影響。如果房企暴雷，且出現大范圍的項目停工和大規模的交付逾期，風(fēng)險將不會(huì )止步于房地產(chǎn)行業(yè)本身。在目前房地產(chǎn)調控穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的“三穩目標”下，開(kāi)發(fā)企業(yè)?？⒐?、保交付勢在必行。

具體來(lái)看，第一，項目的竣工交付如果出現問(wèn)題，將會(huì )對購房的業(yè)主產(chǎn)生直接影響，引發(fā)社會(huì )民生問(wèn)題。第二，房企作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上下游合作企業(yè)的客戶(hù)及主要營(yíng)收來(lái)源，項目能否按期竣工交付并及時(shí)回款，會(huì )影響到這部分建筑企業(yè)工程款、供應商以及中介企業(yè)應付款的兌付。在行業(yè)壓力的不斷傳導下，勢必會(huì )加劇項目停工、緩工、怠工的現象，帶來(lái)惡性循環(huán)。第三，如果項目竣工逾期、交付逾期在全國范圍形成規模，行業(yè)開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工規模降低，將會(huì )顯著(zhù)影響地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)如家具、建材、家電等行業(yè)的發(fā)展，影響產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的同時(shí)也會(huì )帶來(lái)社會(huì )就業(yè)問(wèn)題。

從政策層面來(lái)看，“?？⒐?、保交付”是調控的底線(xiàn)，關(guān)系到社會(huì )整體的穩定。2021年銷(xiāo)售、投資雙下行，下半年以來(lái)行業(yè)竣工降速明顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積、施工面積等行業(yè)指標增速也都呈持續降低的趨勢?！翱⒐ご竽辍边^(guò)后，2022年房屋竣工面積大概率也將出現收縮，由高位回落。目前，住建部已明確2022年房地產(chǎn)調控方向，部分房企的自身違約不會(huì )引發(fā)政策的短期轉向。將堅決處置房企樓盤(pán)逾期交付風(fēng)險，堅持房住不炒，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。在保障行業(yè)良性發(fā)展的基調下，2022年政策、融資、信貸等或將得到邊際改善。

具體來(lái)看，一方面，年末中央及部委、金融機構等密集發(fā)聲，向市場(chǎng)釋放有關(guān)房企融資政策偏積極的消息，央企、國企以及優(yōu)質(zhì)民企的融資壓力略有緩解。適當的輸血有利于緩解部分企業(yè)的融資及償債壓力，?？⒐?、保交付。另一方面，目前各城市預售資金監管“因城施策”有松有緊，更為精細化。一部分城市監管趨嚴、提高預售要求及監管資金比例，也有部分城市如廣州、成都的預售資金新規略有放松，側重于給房企紓困以保證項目交付。此外，在當前行業(yè)背景下遵循市場(chǎng)化原則，加強項目層面的轉讓與兼并收購力度，將直接緩解出險房企的資金壓力、防范風(fēng)險擴大，也有利于保證壓力項目的竣工及交付。

04 更多規模房企 重視自身“交付力”、“服務(wù)力”的提升

值得注意的是，在“?？⒐?、保交付”的基礎上，近年來(lái)越來(lái)越多的規模房企開(kāi)始重視自身“產(chǎn)品力”的提升。產(chǎn)品力是企業(yè)堅持長(cháng)期主義的立足根本，產(chǎn)品力的涵義應該更廣，不僅僅是設計能力，更應該體現在實(shí)際交付上。交付力是房企對項目設計的還原、對施工質(zhì)量的把控、對業(yè)主服務(wù)的跟進(jìn)。產(chǎn)品力是生產(chǎn)力、交付力、服務(wù)力的綜合體現。

在當前市場(chǎng)限價(jià)、溢價(jià)空間不足，部分住宅產(chǎn)品降標減配、質(zhì)量不達標等問(wèn)題不斷顯露的行業(yè)背景下。企業(yè)更應該重點(diǎn)關(guān)注“交付力”和 “服務(wù)力”，提升產(chǎn)品質(zhì)量管控、完善客戶(hù)服務(wù)體系。做到前期設計和后期交付的兼顧，并將客戶(hù)感知的滿(mǎn)足作為房企產(chǎn)品升級的源動(dòng)力，都有助于提升企業(yè)的品牌、口碑和公信力。

目前，除了交付時(shí)間、交付質(zhì)量等傳統的指標外，不少規模房企正打造更高品質(zhì)、更人性化、更重視客戶(hù)體驗的產(chǎn)品交付環(huán)節和交付標準。具體舉措覆蓋施工到交付的不同節點(diǎn)，包括但不限于工地開(kāi)放/業(yè)主體驗日、施工工法樣板展示、全程驗房陪同、無(wú)紙化交付、交付即拿證等服務(wù)。如融創(chuàng )云交付自2021年5月全面上線(xiàn)使用，目前已在行業(yè)內率先實(shí)現了全程無(wú)紙化交付。遠洋“超級現場(chǎng)”不僅提供施工現場(chǎng)24小時(shí)監控直播，還通過(guò)定制影像化的電子檔案，記錄每套房子的制作過(guò)程。這些都可以更好的解決客戶(hù)痛點(diǎn)，顯著(zhù)提升交付率和交付滿(mǎn)意度。