作者：投拓江湖

來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

鼠年新年，大家應該歡歡樂(lè )樂(lè )過(guò)個(gè)團圓祥和的假期，突如其來(lái)的疫情，打亂了原本的歡樂(lè )氣氛。

目前各地方政府紛紛出臺了政策，對交通實(shí)行了一定的管制措施，并要求售樓部暫停對外開(kāi)放，工地停工，春節后上班的時(shí)間也順延了，這些對房地產(chǎn)的影響不可謂不深遠。

宏觀(guān)經(jīng)濟面

目前受疫情的影響，很多城市從決策層到基層的鄉鎮街道，動(dòng)員大家盡量在家，較少外出和娛樂(lè )活動(dòng)。直接受到影響的就是零售行業(yè)，交通運輸業(yè)，以及娛樂(lè )行業(yè)，其次是國務(wù)院延長(cháng)假期的政策，各大行業(yè)的歇業(yè)期勢必會(huì )比政策發(fā)文要更長(cháng)，大家的觀(guān)望情緒非常濃重。

參考2003年SARS對國民經(jīng)濟的影響，2003年一季度社會(huì )消費品零售總額增速同比下降到了4.1%，交通運輸業(yè)在當年5月份更是下滑到了2.3%，為前后五年的最低點(diǎn)。受此拖累，工業(yè)增加值在2003年的一季度的幾個(gè)月中，一直呈下滑的趨勢。

但是2003年之時(shí)，中國剛剛加入世貿組織不久，而且經(jīng)濟增長(cháng)的紅利也才剛剛開(kāi)始釋放，再加上當年高層推行了一些列的宏觀(guān)刺激措施，因此2003年的經(jīng)濟增長(cháng)并未受到多大的影響，反而因為刺激政策有不錯的增長(cháng)。

但是目前的情況已經(jīng)和非典之時(shí)大不相同，2019年我國的經(jīng)濟增速僅為6.1%，雖然在世界主要經(jīng)濟體中屬于一枝獨秀，但是近五年來(lái)經(jīng)濟增速在不可避免地呈下降趨勢。我國目前宏觀(guān)經(jīng)濟面臨去杠桿后經(jīng)濟活力不足，結構性調整尚未完成，新興經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)尚未成熟的困境。

此次疫情發(fā)生時(shí)間在一月底，實(shí)質(zhì)性的沖擊來(lái)得更早，隨著(zhù)各大行業(yè)推遲上班時(shí)間，如果疫情短期內沒(méi)有根本性緩解，春節后返工必將受到影響，房地產(chǎn)、基建、服務(wù)業(yè)等行業(yè)首當其沖。在緊張氣氛下的社會(huì )零售、交通、航空、制造業(yè)也會(huì )受到全面的影響，在經(jīng)濟增速本來(lái)就下滑的因素疊加之下，短期內恐將難以回升。

對房地產(chǎn)的沖擊

春節返鄉置業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)僅次于“金九銀十”傳統銷(xiāo)售旺季的重要銷(xiāo)售節點(diǎn)。今年春節隨著(zhù)疫情的持續緊張，各地的房地產(chǎn)協(xié)會(huì )都發(fā)布了要求各大房企暫停開(kāi)放售樓部的通知，春節購房活動(dòng)隨之停止。這對于一些本來(lái)就資金緊張的部分房企，無(wú)疑是雪上加霜，會(huì )加速房地產(chǎn)行業(yè)的破產(chǎn)并購，“大魚(yú)吃小魚(yú)”會(huì )更加頻繁發(fā)生，甚至會(huì )演變成行業(yè)“大魚(yú)吃大魚(yú)”的現象。

眾所周知，每年的3-5月是房地產(chǎn)企業(yè)拿地的集中窗口期，因為三點(diǎn)原因：一是春節返鄉置業(yè)，銷(xiāo)售額的增長(cháng)帶來(lái)大量的現金流；二是度過(guò)了年底的工程款和民工工資集中支付節點(diǎn)，年初的大額剛性支付不多；三是年初拿地，下半年就可以開(kāi)盤(pán)，年底的報表就能集中反映。春節銷(xiāo)售的預冷，資金回流的不足，直接導致上半年房企拿地意愿會(huì )降低，大概率會(huì )看到一些城市土拍市場(chǎng)溢價(jià)率會(huì )有所降低。

受疫情嚴重的城市，諸如重慶市和武漢市，焦慮緊張的情緒，會(huì )嚴重影響購房群體上半年的購房熱情，直到5、6月份才會(huì )逐漸緩解，下半年會(huì )有一波小陽(yáng)春。體現在房?jì)r(jià)上，上半年的房?jì)r(jià)會(huì )總體保持不變，就算是武漢也不存在某些人所謂的大跌的可能性，但是最早2020年下半年或者2021年上半年的房?jì)r(jià)，會(huì )存在一波補償性上漲?？偟膩?lái)看，今年大概率不會(huì )出現往年那種上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，下半年偏冷的行情。

對土地財政的沖擊

為了抗擊疫情，各個(gè)城市的地方政府財政緊急下?lián)芰舜罅康目铐椧约熬葹奈镔Y，特別是一些三四線(xiàn)城市，原本就不寬裕的財政，變得更加緊張。

在目前地方財政嚴重依賴(lài)土地出讓收入的情況下，地方政府會(huì )進(jìn)一步在土地財政收入上下功夫。上半年會(huì )是很多城市大量土地集中上市的時(shí)間，大量?jì)?yōu)質(zhì)的地塊在上市時(shí)間的先后順序上，會(huì )占據優(yōu)先級的地位。

地方政府會(huì )在保證土地供應的數量，穩住土拍成交率，土地價(jià)格和土地出讓金總收入之間，做出艱難抉擇，并在其中選擇一個(gè)平衡點(diǎn)。對于一些在2019年以來(lái)已經(jīng)預冷，出現了大量地塊流拍的三四線(xiàn)城市，地方政府對地價(jià)的預期會(huì )有所降低。

這對于急于拿地的房企來(lái)說(shuō)，是一個(gè)非常不錯的機會(huì )，但前提是：有錢(qián)。

展望未來(lái)

此次疫情讓很多人逼不得已宅在家里，一日三餐和娛樂(lè )活動(dòng)都在狹小的空間進(jìn)行，小戶(hù)型和剛需產(chǎn)品的弊端顯現，讓部分有改善性需求的客群，加快改善置業(yè)的時(shí)間表。部分剛需客戶(hù)，也會(huì )將改善需求提上日程，未來(lái)改善型產(chǎn)品在市場(chǎng)中的比重還會(huì )加大。這對目前一些城市庫存高企的大面積段產(chǎn)品來(lái)說(shuō)是一個(gè)不錯的機會(huì )。

從宏觀(guān)層面來(lái)講，決策層大概率會(huì )參考2003年非典后的政策，相繼出臺一系列的經(jīng)濟刺激政策。但是在宏觀(guān)層面上對房地產(chǎn)金融政策的放松并不大可能，宏觀(guān)上“穩杠桿”的政策還會(huì )延續，房企的融資情況并不會(huì )得到改善，金融的刺激和支持主要會(huì )傾向實(shí)體經(jīng)濟和新興經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。但是這并不妨礙

雖然從全國宏觀(guān)層面來(lái)講放松的可能性不大，但是地方政府一城一策，因城施策的力度會(huì )加大，高層對地方政府放松調控尺度的接受度會(huì )加大?；诖?，今年會(huì )大概率看到一些城市私下遮羞布，出臺一些實(shí)質(zhì)性的放開(kāi)限購限貸的政策。

此次疫情的影響充其量還是局部的，短期的，并不能改變房地產(chǎn)長(cháng)期的的趨勢，房地產(chǎn)長(cháng)期還是由人口決定的，房?jì)r(jià)的增長(cháng)還是由城市經(jīng)濟發(fā)展水平所決定。

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