地產(chǎn)十一言 作者：紅郎
來(lái)源：地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan)
經(jīng)歷了一波網(wǎng)傳后，千呼萬(wàn)喚的北京第三次供地名單出爐！
又是一頓周五深夜放毒。11月19日，周五晚，北京規自委公布2021年第三批次供地，合計13宗地，其中住宅用地12宗，總供地面積約62萬(wàn)㎡，建筑規模約113萬(wàn)㎡，總起拍價(jià)約331億元。
據出讓文件，12宗住宅地塊掛牌競價(jià)起始時(shí)間為2021年12月10日，截止時(shí)間為2021年12月24日止。
三批次12宗供地基本情況
來(lái)源：樂(lè )居北京
朝陽(yáng)有好貨
此次供應的地塊，朝陽(yáng)仍為供應大戶(hù)，在12塊土地中有—塊來(lái)自朝陽(yáng)。早前網(wǎng)傳的太陽(yáng)宮地塊未出現在此次供地名單中。有消息稱(chēng)，主要原因是地鐵一體化方案審批出現問(wèn)題。而豐臺三環(huán)大井，紀家廟、小瓦窯等地塊也未出現在供地名單中。
而網(wǎng)傳的熱門(mén)區域如海淀、通州、石景山、大興、昌平等均未有住宅地塊供應。
還有一個(gè)很值得關(guān)注的是，2021年三批集中供地順義均零供應。這就能看出，2021年的供地大戶(hù)與前兩年供地熱門(mén)區域有著(zhù)巨大差別。以往供地格局是遠郊區縣唱主角，而今年，大家都能感受到“朝陽(yáng)群眾”的熱情與大氣。
話(huà)不多說(shuō)，讓我們一起來(lái)看看朝陽(yáng)都有啥“好貨”。
1.勁爆！勁松上新
東四環(huán)連續7年未供應新地，三環(huán)供應更為稀缺。三批次土拍將上架的勁松地塊可謂高光地塊，競買(mǎi)條件最復雜，位置最佳。
勁松此次出貨，是紅郎沒(méi)有想到的。雖然地塊面積不大，但位置絕對核心區！與該地塊一路之隔的珠江帝景，目前鏈家二手的掛牌價(jià)約10萬(wàn)/㎡。如果做成100㎡左右的大戶(hù)型，也就百余套房子，一開(kāi)盤(pán)就沒(méi)了。
勁松地塊位置示意圖
據市場(chǎng)消息稱(chēng)，該地塊由珠江負責一級開(kāi)發(fā)。近水樓臺先得月，看來(lái)，這塊肥肉已經(jīng)被合生叼到嘴邊了。至于能不能真正吞下去，尚需機緣。
2.東壩王炸來(lái)襲
太陽(yáng)宮地塊消失，勁松地塊體量小，而東壩區域由于周邊有第四使館區、第二三里屯、北京首個(gè)自貿區的落地，關(guān)注度一直居高不下。
此次，東壩共出3宗地塊，分別為朝陽(yáng)區東壩車(chē)輛基地綜合利用開(kāi)發(fā)項目A002-3、朝陽(yáng)區東壩車(chē)輛基地綜合利用開(kāi)發(fā)項目A002-1/A003-1、朝陽(yáng)區東壩車(chē)輛基地綜合利用開(kāi)發(fā)項目A002-2/A003-2。
上述“東壩三兄弟”的表現尤為亮眼。
首先，價(jià)格高。東壩3宗地總起價(jià)175.3億元，而東壩A1地塊為此次供地所有地塊中，起始價(jià)最高地塊。
第二，面積大。東壩“三兄弟”面積為363000平方米。如果按照100㎡/戶(hù)來(lái)計算，能提供3000多套新房。這在五環(huán)內是一個(gè)相當大的供應量了。
目前，東壩的房?jì)r(jià)正處在溢出階段，近10年左右的二手房報價(jià)普遍在每平米8萬(wàn)元以上。比如，恒大華府約9萬(wàn)，保利首開(kāi)天譽(yù)10.3萬(wàn)-12萬(wàn)，首開(kāi)龍湖天璞單價(jià)11.5萬(wàn)，首城龍璽10.8萬(wàn)，首開(kāi)常青藤8萬(wàn)+，而新房德賢御府銷(xiāo)售指導價(jià)8萬(wàn)。
紅郎十分看好這個(gè)區域，相信未來(lái)房?jì)r(jià)肯定還有想象空間。而對于區域內最后一個(gè)限競房華樾國際領(lǐng)尚，限價(jià)每平7.1萬(wàn)元，紅郎勸大家“且買(mǎi)且珍惜”。
更何況，東壩還有一個(gè)重大利好因素：規劃中的地鐵12號線(xiàn)從東壩地塊穿過(guò)，并設站北崗子站。
施工中的12號線(xiàn)地鐵站
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另外，還有一點(diǎn)值得提一下，東壩3宗地塊一級開(kāi)發(fā)為JT地鐵上蓋項目，也是JT最擅長(cháng)的事情。紅郎預計該地塊大概率由京投與其他房企聯(lián)合拿下。
3.管莊順延再上架
管莊地塊起始價(jià)由二次時(shí)的57億降至48.3億。
拍地方式為競地價(jià)、競現房面積、高標準、純商品房地塊?？刂聘叨?5米，基本是15層小高層設計，綠化率30%。數據上來(lái)看比較常規，沒(méi)有什么特別的期待。
地塊位于廣渠路南側，緊鄰郭家場(chǎng)橋公交站及雙橋醫院。地塊處于飛機航道之下，噪音比較大且飛機比較頻繁，對于聲音比較敏感的朋友一定要注意。
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2021年，土地供應作為集中供地的元年，北京一共集中供應住宅用地59宗，總建筑規模約622萬(wàn)㎡。
據地產(chǎn)十一言分析，三批次供地數量和全國樓市供地趨勢一致，在面積不斷縮水的同時(shí)，面粉價(jià)格也在降價(jià)。比如，管莊地塊從二批次57億元的起始價(jià)降至48.3億元，降幅高達15%。
北京三次供地一覽
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對比三次集中供地的規則，紅郎發(fā)現每次的供地規則都在不斷優(yōu)化。
一批次引入房屋銷(xiāo)售價(jià)格指導機制，以及競拍政府持有商品住宅產(chǎn)權份額；
二批次通州于家務(wù)等6宗地塊通過(guò)搖號確定競得房企；到開(kāi)發(fā)商購地資金為合規自有，禁止“馬甲”、大興黃村地塊作為現房銷(xiāo)售試點(diǎn)，房屋的高標準成普遍要求，擴大保障性租賃住房配建；
再到三批次在第二批次試點(diǎn)競現房銷(xiāo)售面積方式的基礎上，擴大試點(diǎn)范圍等。
每一個(gè)細節的推動(dòng)，都可以看到設計者的心血。
從供地區域來(lái)看，朝陽(yáng)成為今年供地大戶(hù)。其中，首批次成交10宗，二批次成交1宗，三批次成交6宗，共計17宗，近三批供地的1/3。
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)指數
從項目入市情況看，第一批次供地完成時(shí)間已超7個(gè)月，正陸續入市。據地產(chǎn)十一言統計，已成交的30宗地中，僅門(mén)頭溝永定鎮馮村1宗地塊暫未查詢(xún)到項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度消息。
詳情請看紅郎費了10億腦細胞做出來(lái)的圖表。
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第二批次供地43宗，在已成交的17宗地中，有門(mén)頭溝永定鎮MC00-0605-0004地塊R2二類(lèi)居住用地、MC00-0605-0008地塊F3其他類(lèi)多功能用地，11月19日定名為龍湖北辰攬境，正在建設中，其他地塊紅郎均未打探到消息。
在二批嚴格的拍地條件下，國企、央企等“國家隊”仍是絕對主力，民企只有懋源、興創(chuàng )、龍湖三家摘得地塊，其他民企因為資金緊張或利潤空間狹小等因素，均未參與到此次土拍中。
3. 2022北京新房在哪里？
基于三批次供地結果，紅郎大概預測下2022年北京的新房市場(chǎng)。
（1）從區域來(lái)看，2022年朝陽(yáng)仍是新供應大戶(hù)，比如太陽(yáng)宮地塊、崔各莊地塊、孫河地塊；零供應的順義也會(huì )有宅地供應。此外，隨著(zhù)南城計劃啟動(dòng)，大興、豐臺、房山新增或會(huì )較多。比如此次網(wǎng)傳的豐臺紀家廟等地塊。有冬奧利好加持，石景山首鋼園或會(huì )新地上架。
（2）從拿地主體來(lái)看，國企、央企仍為主力，或大部分會(huì )以聯(lián)合體形式出現。
（3）從項目入市進(jìn)度來(lái)看，二批次供地或會(huì )2022年上半年內入市，區域以海淀4宗、豐臺2宗、昌平2宗、房山2宗、石景山1宗、通州1宗、朝陽(yáng)1宗分布。開(kāi)發(fā)房企以國企、央企為主，比如中海、中鐵等。
（4）從價(jià)格來(lái)看，將會(huì )延續目前態(tài)勢：四環(huán)10萬(wàn)+，五環(huán)8萬(wàn)+，六環(huán)6萬(wàn)+，遠郊4萬(wàn)+。同時(shí)，紅郎認為，有著(zhù)政策規劃利好的板塊，比如亦莊、朝陽(yáng)王四營(yíng)板塊等往往還會(huì )有較大的升值空間。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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